低迷时期购房者跑赢大市的“十条军规”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 365地产家居网 　　 2011-10-21 16:33

　　调控让高昂的房价低头，这是每个买房人梦寐以求的事情。进入2011年之后，紧缩的货币政策与限购、保障房建设等一系列调控政策形成“合力”，对楼市形成了深远影响，房价“只涨不降”的神话终于被打破，房价下行的趋势日益明显。

　　然而，面对一波接着一波的楼市降价潮，很多买房人都在踯躅观望，陷入了困惑和纠结：真正的拐点何时出现？现在买房会不会亏本？买什么样的房子才能真正保值增值，跑赢大市？

　　投资总是有风险的，没有谁能成功做到在最低点进入，又在最高点时离开。不过《扬子楼市》总结出了低迷时期买房的“十条军规”，希望帮助投资者将置业风险降至最低点，打赢这场财富保卫战。

　　1、知己知彼

　　摸清开发商的价格底线

　　现在市场变了，买房子不但不用再排队了，还可以慢挑细选，甚至与卖房子的讨价还价了。

　　随着政策不断施压，开发商压力也越来越大，价格上自然好商量。刚刚结束的秋交会上，细心的购房者就发现，几乎每家都给出了优惠，而若是购房者再和售楼人员磨一磨，很可能还有“惊喜”。

　　所谓知己知彼，百战百胜，买房前有些该做的功课必不可少，首先要全面了解自己想要购买的楼盘的各项情况，其次还要时刻关注该楼盘的最新优惠政策，除了摸清楚普通销售人员手头上都有的一定的优惠折扣外，还可以向更高一层的经理、主管乃至总经理级别争取更大的优惠，此为知己；“知彼”则是指对周边楼盘的价格和动向也要做到心里有数，货比三家，或许能帮你少花点冤枉钱。

　　比如一家江宁楼盘，在秋交会现场的优惠是一次性付款93折、按揭贷款95折，不过据了解，销售人员的“底线”其实是92折，不管一次性付款，还是贷款，都可以享受。

　　2、机不可失

　　买房也要买“原始股”

　　有人说，美丽的姑娘要趁年轻时追求的人多找个好人家，这样才是聪明的做法，买房子同样如此，机不可失时不再来。

　　炒股要炒原始股，买房也要尽量选择第一批开盘的房源。当前不少新盘都顺应市场的变化采取了低开的策略，一开盘就给出了片区的“谷底价”乃至“白菜价”，吸引了众多刚需买房人的眼球。

　　节日也是一个买入的好时机。中秋、教师节、国庆……一些节假日成为了开发商们进行营销大战的重要节点，一些楼盘会以节日的名义或开发商周年庆的名义给出给力的优惠。

　　而相对普通开发商，品牌开发商开发的楼盘一般不可能频繁降价，但上市房企均有业绩、利润以及成长性的考核压力，临近岁末，不少上市房企急需充沛的现金流来完成一份漂亮的财务数据表，很可能会成为降价的“带头大哥”。如果你看好的品牌楼盘推出了一次幅度较大的优惠，这样的机会非常难得，一定要抓住。

　　3、再穷不能穷教育

　　好学区是楼盘保值的重要砝码

　　教育，一个身为父母者永远无法不关注的话题。许多家长都在想方设法给孩子读个好学校，买房时均将学区资源放在了首位。对于投资者来说，拥有特殊资源的学区房即便在淡市下仍显示出了较强的抗跌性，不失为稳妥的投资方向。

　　根据南京各大中介的统计，近年来南京名校学区房的价格节节上涨，2011年，学区房一路暴涨的局面也并未因为调控而减速。最新报道称，琅琊路小学、北京东路小学、力学小学等传统名校的部分学区房房源报价有的已经超过4万元/㎡，而且房源稀缺，挂出来的房源就那么十几套，有资金能力的购房者要密切关注了。

　　主城区学区房价格高企，经济实力有限的购房者可以考虑购买引进名校分校的新楼盘，比如江北的天润城、旭日上城、海德[简介 最新动态]北岸城等，价格最低的还不到7000元/㎡，奥南的金地[简介 最新动态]自在城也仅在万元左右，另外河西聚集的名校也越来越多，苏宁睿城、银城聚泽园等楼盘受到了不少家长的追捧。

　　4、一分价钱一分货

　　好楼盘“贵有贵的道理”

　　统计数据显示，2002年，南京全市均价大概在2900元/㎡上下，因此，当城墙外的万科金色家园[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]以5200元/㎡左右的价格开盘时，市场上质疑声四起。现在再回过头来看，昔日的“天花板”已经变身为“地板”，房价涨幅远远超过了片区其他楼盘。

　　一分价钱一分货，贵有贵的道理。宏观经济学认为，稀缺资源在某种程度上决定了商品的价格，同时，商品的稀缺性也意味着它具有保值和升值的功能，如石油、天然气和煤炭等不可再生的稀缺性资源，长远看来，在没有找到替代品的情况下会不断保值、升值。换而言之，一个楼盘占有的稀缺资源越多，例如靠近优美的江景、湖景、山景或公园等稀缺性自然资景观时，那么它就越具有保值和升值的潜力。

　　现在买房不能盲目贪便宜，一些高端的豪宅产品、别墅，价格虽然高，但是因为产品的稀缺性和品质的胜人一筹，它的价值不但比一般楼盘要高，而且未来保值增值的潜力也更大。

　　5、成本核算

　　替开发商算一算成本账

　　今年夏天，杭州一家楼盘曾在售楼处自晒“开发成本”，引发了全国性“围观”。清单显示，该楼盘6号楼的销售均价27500元/㎡，去掉6525元/㎡的预期利润，其成本高达2万元/㎡。

　　购房者如何判断这份清单是否可信呢？据业内人士介绍，房价无非由五个部分构成：土地成本，人工、建材等建安成本，税费成本，融资、营销、管理等成本，剩下的就是开发商的利润。当地开发商表示，除了土地成本和建安成本，其他三项该楼盘都有“高报”的嫌疑。

　　对于南京一些高喊降价的楼盘究竟有没有降到位，专家认为买房人也可以自己粗略计算一下。2009年国土部曾经公布过，大多数项目的地价占房价比例在15%－30%之间，23.2%是整个行业的平均值，算上约30%的建安成本、12%－15%的税费成本，房地产行业的整体利润率在30%－40%之间，当然现在利润率已经大幅下降，“现在一般都不会超过10%”。

　　专家表示，开发商不是慈善家，除非确实到了破产的危急时刻，否则绝无可能低于成本价销售。

　　6、有“牌”则灵

　　品牌楼盘更具保值增值的能力

　　刚刚出炉的2011年9月南京楼市销售金额和套数TOP10显示，“金九”南京卖得最好的楼盘，一类是位于江北、江宁、溧水等“价格盆地”的住宅；另一类则是中海[简介 最新动态]、保利、金地、朗诗等品牌开发商的产品。这些高端项目的热销，主要还与市场大势和通胀预期有关，有购买力的人群认为其抗跌性更强。

　　近来，位于江宁百家湖畔的绿城水晶蓝湾成为了市场瞩目的焦点，地段稀缺，资源优越，加上绿城的精工品质和品牌依托，预计开盘将亮出3万元/㎡左右的江宁公寓最高价。国庆期间该项目样板房公开后，来参观的业内人士以及买房人一直络绎不绝。

　　一位地产研究机构人士指出，品牌房地产企业在楼盘的设计、产品的质量、营销的策略和品牌的管理上，都会投入巨额资金，品质过硬，未来保值增值的可能性自然更大，如果经济条件允许的话，应尽可能选择品牌房企开发的楼盘。

　　7、两手都要硬

　　让优质的物业管理为资产加分

　　家电巨头海尔之所以能取得今天的成功，得益于其完善的售后服务，以及建立在这种服务之上的良好口碑，而口碑效应换来的是海尔大幅增长的销售量和更加响亮的品牌美誉度。房地产也一样，买房子的时候可别小看了以后的物业管理，因为后期的物业管理往往是决定你的房子能否增值的关键因素。

　　为什么万科、仁恒、中海、银城的房子在南京卖得贵而且又卖得好，在调控之下依然能够屡屡热销，除了人们对其品质的信任，其物业管理的加分也是很重要的因素。细致入微的服务，不仅给业主的日常生活带来非常不同的感受，而且换来了全体业主的一致好评，业主自发成为开发商的义务售楼员，而这良好的口碑比任何广告宣传都更有效，促进了开发商开发的其他楼盘的销售。

　　同一地段的不同楼盘，虽然品质可能差别并不大，但如果物业管理截然不同，那在二手市场上的售价也可能大不同，可见良好的物业管理，不但能促进楼盘的销售，还能延长物业的使用寿命，实现保值增值。

　　8、好铺养三代

　　投资商业地产获取稳定回报

　　如果将投资分为“金、银、铜、铁”四个档次，很多投资者都把商铺投资列为“金”。的确，商铺是一个好东西，租金回报远高于住宅，而且收益率稳定。

　　不过，商铺占用的资金也要比其他物业类型要求都高，转手税费惊人，风险也更大，投得不好不但没收益，反倒可能会血本无归，因而在住宅市场火爆的时候，人们更愿意选择风险低的住宅。

　　在此轮调控中，由于住宅遭遇了严厉的限贷、限购，而手中有钱的投资客仍需要为资金寻找出路，商业地产投资一路走红。

　　但商业地产投资时也不能盲目，要充分考察项目情况、开发商实力和后期的运营模式。同时，随着主城商业地产售价的走高，不但新街口的商铺有价无市，河西、城东等地的售价也高达4、5万元/㎡，如果投资者资金有限的话，抢占投资先机，选择那些规划中的新商圈做长线，也是能够获利的。

　　9、浑水摸鱼

　　在价格大战中适时抄底

　　伴随着调控的深入，南京楼市掀起了价格大战。片区供应量集中的两江板块可谓针锋相对，在上个月江宁的武夷水岸家园[最新消息 价格 户型 点评]新房源喊出7500元/㎡的“一口价”后，号称南京价格洼地的江北立马放低姿态，苏宁环球旗下的威尼斯水城和天润城猛推团购，旭日爱上城更是给出了6288元/㎡起售的“惊爆价”。没过几天，江宁的科技住宅骋望骊都便打出了“1万抵50万”的重磅优惠，上周，高尔夫国际花园则再度爆出“7字头”的消息，刷新了今年百家湖住宅楼盘的最低价。

　　与此同时，主城楼盘也开始频出狠招，城南的金浦名城世家一套房优惠了近百万，原价130万的房子38万就能拿下，遍地豪宅的河西板块也放下了身段，嘉业国际城精装房源8折销售还送家具……

　　没有最低，只有更低，眼下南京楼市的价格战火热升级。有心买房的市民不妨瞄准一些价格战比较激烈的板块，密切关注其动向，因为价格战中往往会暴露出一些楼盘价格的底牌，可以适时进入抄底。

　　10、因地制宜

　　地段、地段、还是地段

　　买房子就像谈恋爱，初恋之花能结出婚姻之果的，毕竟只是少数，就像是买房子，规划、户型、绿化、交通、配套等等，无一不是买房时需要考虑的，但最重要的是什么呢？对于买房投资而言，首要关注的当然是地段。

　　可以看一下调控之下的南京楼市，传统的优势地段显现出了更强的抗跌性，增值的可能性也最大。眼下江宁、江北价格战打得如火如荼，城中却岿然不动，基本见不到明显的调整，预计月底上市的新盘菲呢克斯国际公寓甚至喊出了5万元/㎡的高价；与此同时，位于新江东板块万达广场附近的河西新盘华润悦府也将在本月开盘，推出200套精装修房，预计均价3万元/㎡，一套房最低也要600万元，不论是单价还是总价，都创下河西新高。

　　此外，买房跟着规划走，这也是一条屡试不爽的投资法则。成熟地段固然生活便利，但供应也极为稀缺，房价又居高不下，不是普通购房者能够轻易问津的，而一些目前看距离主城较远的片区，由于规划前景较好、同时现在价格较低，比如珠江镇板块，奥南板块等，也早早就被许多有投资眼光的人盯上了。

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