深圳客少了 别墅谁来买？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方日报 2011-10-21 17:22
别墅市场三大关键词
每一个城市都有一段属于高端的历程。在狭义上，开发商留给一座城市的往往是一个一个的建筑实体；从广义上来说，任何一个城市的高端市场都是这座城市最为重要的部分。它聚集了这座城市的精英，不论是物质还是精神上，他们都代表着这个城市最前端的思维和最先进的理念。
在惠州，高端的别墅历史可以追溯到10年前。
光耀地产营销总监李建锋认为，惠州的别墅市场发展可以分为4个阶段。2000—2003年是惠州别墅产品的起步期，别墅主要由本土开发商开发。供应量少，价格与高档住宅并没有拉开距离，置业者多为本地自住客；2004—2005年是发展期，出现市区别墅和郊区别墅两大别墅居住区；2006—2008年是惠州别墅成熟期，销售渠道拓宽，部分楼盘开始面向深圳的投资者销售，价格上升迅速，产品创新速度加快，成熟产品不断涌现，不少外来实力雄厚的开发商，把异地成熟的产品“克隆”或稍加改造后移植到惠州，如国际新城、奥园、雅居乐[简介 最新动态]·白鹭湖等；2008年以后，惠州别墅市场进入白热化竞争时期，本土开发商和外来开发商一起发力，别墅市场进入了市场细分的阶段，包括旅游度假别墅、运动配套别墅等，开始大量供应，其中值得一提的是，主打别墅的雅居乐·白鹭湖成为2008年惠城区的单盘销售冠军。
“为了应对这样的市场，开发商从产品和营销上狠下功夫，出现大面积赠送的别墅产品，产品赠送率不断提高，别墅面积越来越小，单价越来越高，同时营销能力越来越强。”李建锋说。
这两年，惠州的本土开发商开始在别墅项目上发力，光耀地产连续推出光耀城·先生的湖、翡翠湾、荷兰小城、城市山谷、翡俪港等别墅项目，隆生地产则在金山湖花园1号小区推出了空中复式，方直·珑湖湾的别墅也颇受关注。
惠州世联地产[简介 最新动态]顾问中心策略总监胡光宇则认为，惠州别墅市场从2007年开始加快发展，伴随着惠州城市化的扩展，逐渐形成了如今城市型别墅与资源型别墅并驾齐驱的局面。
关键词 山水
别墅一般都建在城市的好山好水美景如画的地方，容积率非常低，居住的人群基本上都是财富阶层这些人对居所的要求相对较高。
与大多数地方别墅项目均无原生态资源形成对比的是，惠州大盘大多依托惠州丰富的自然山水资源，或靠山而建或临水而居。同时，多数品牌开发商将多年的成功开发经验运用其中，将得天独厚的山水资源最大化运用到人居建设、社区规划建设中。比如，雅居乐白鹭湖配备了2500亩山水高尔夫公园；碧桂园[简介 最新动态]山河城配套建设的五星级酒店；合生国际新城配套建设九年制学校；光耀城自带建设游泳池、网球站、篮球场等，可在社区生活，可以满足居住、生活、休闲、度假的一切需求。
在很多人看来，有着优美山水的惠州，是休闲度假、养老居住的上佳选择。惠州的空气新鲜，具有优质的东江水，噪音少、污染小，原生态环境保护得极好。一位在惠州购买别墅的深圳客人说，住惠州别墅的生活品质和享受大大超过了住深圳别墅。在他看来，这是惠州形成“别墅热”的真正原因。
惠州大多数别墅拥有好山好水。以至于有人打趣地说到：“深圳某些别墅的‘湖’，实际上只能算作‘塘’，完全没有惠州别墅的真山真水大器，这也是深圳别墅的硬伤。”
关键词 价格
与一线城市比较，惠州别墅市场的特质主要体现在：潜力大、价格较低、尚有提升空间等几个方面。
因为绝对的价格优势，惠州的楼盘吸引着深莞惠等地区居民的青睐。而相对惠州而言经济更加发达的深圳和东莞，两地改善型置业以及不少的首次置业者更是钟爱惠州的别墅。
记者了解到，在深圳，一套别墅最便宜也在500万元以上，最贵的达几千万一套。反观惠州的情况，一套别墅最便宜的100多万元，最贵的也就500多万元，“这也是惠州别墅极具魅力之所在。”一位业内人士如是说。
但他也提到，惠州对于高端物业的开发理念与一线城市，或者沿海二线城市相比，无论是住宅还是商业的开发和运营水准都亟待提高。
关键词 深圳
如今，深圳向东一体化已然实现。深惠沿海高速2010年3月25日已正式开通，深圳东半小时经济生活圈真正实现；深惠城巴1线坑梓汽车站至大亚湾区汽车站（共16站）和深惠城巴2线坑梓汽车站至惠阳汽车客运总站（共14站）开通，标明深惠交通网正式联通；南坪快速路龙岗段通车后，南山至大亚湾将只需一小时；而在公路方面，深惠公路布吉海关至深惠交界处只要30分钟；深圳地铁延伸到大亚湾使得两座城市真正无缝对接；预计今年底通车的厦深铁路也将带动惠州深圳两市的连接。
因为上述地缘优势，和深圳挨得较近的惠阳和大亚湾地区的别墅备受深圳市场的青睐。中原地产近段时间的月报分析指出，惠阳、大亚湾别墅价格、成交相对平稳，没有太大起落，购买者多为深圳等外地客人。
其实早在几年前，惠州别墅在深圳房地产市场就形成了一股“热流”。惠州“光耀城”、“荷兰小城”、“碧桂园”、“振业城”、“合生滨海城”、“珠江东岸[最新消息 价格 户型 点评]”、“半岛一号”、“听涛雅苑[最新消息 价格 户型 点评]”、“鹏基万林湖”、“格林童话世界”、“半山名苑”、“合生高尔夫庄园”、“雅居乐白鹭湖”、“奥林匹克花园[最新消息 价格 户型 点评]”、“惠林汤泉”、“润园”等别墅深受深圳人的喜爱，成为深圳财富阶层踊跃购买的目标。
今年以来，惠州多个项目大张旗鼓地抢占深圳市场，大有反客为主的态势，而且各开发商不但瞄准深圳投资客，也瞄准了深圳的刚需，大力挖掘度假、养老、改善型置业，乃至80后首次置业，上演一场市场争夺战。
世联地产惠州分公司负责人表示，自深圳出台限购令之后，2011年，深圳人惠州买房的用途有了很大的变化，用于自住的比例有所提升。他分析，限购令导致一些改善型置业需求直接向非限购城市流动，特别是向惠州一些品牌大盘流动，这部分置业者主要购买别墅类产品，用于度假、养老。
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