深圳客投资减少 别墅市场大受影响

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 合肥房地产交易网 　　 2011-10-24 13:40

　　导读：惠州的别墅产品凭借着价格和资源优势吸引了不少深圳客来投资，如今受政策影响，惠州楼市中深圳客近期明显少了，供应量如此大的别墅由谁来买呢？随着本地购买力的增长，可以支撑一部分，但这种支撑能起到多大作用？

　　今年的惠州楼市别墅产品供应可以说是“百花齐放”，跟前几年相比，供应量出现井喷，不论是在中心城区惠城区还是在沿海的大亚湾区、惠东县，大量的别墅产品推向市场。然而这些别墅产品的面世却遭遇“史上最严厉的调控”，特别是限购风声日紧，如同达摩利斯之剑悬挂在惠州楼市头上。

　　惠州的别墅产品凭借着价格和资源优势吸引了不少深圳客来投资，如今受政策影响，惠州楼市中深圳客近期明显少了，供应量如此大的别墅由谁来买呢？随着本地购买力的增长，可以支撑一部分，但这种支撑能起到多大作用？

　　别墅供应量大增

　　根据惠州合纵联行房地产顾问有限公司的统计，今年上半年，惠城区共向市场供应690套别墅，较去年同比上涨111.65%，大部分别墅产品位于郊区，主要分布在水口、惠博沿江路、金山湖、陈江仲恺和东平等片区。

　　合纵联行的数据显示，今年第三季度，惠城区共向市场供应421套别墅，同比上涨了42.22%，供应项目主要是光耀荷兰小城和雅居乐[简介 最新动态][简介 最新动态]白鹭湖。这意味着今年1—9月，惠城区的别墅供应量达到了1000多套，跟去年相比有较大的涨幅。》》》别墅业主抢占绿地 物业表示束手无策

　　此外，第三季度惠阳区向市场供应了51套别墅，总面积15974.37平方米。

　　从成交情况看，上半年惠城区成交别墅472套，成交面积114835.3平方米，套均面积243.3平方米，别墅成交套数占总成交套数的比例为3.62%。第三季度，惠城区别墅成交了291套，月均97套，成交面积7.14万平方米，月均2.39万平方米，套均面积246平方米，其中陈江仲恺片区成交122套。

　　开发商“以价换量”

　　前三季度，惠城区别墅成交763套，从这一数字看，成交情况还不错，而且前几个月惠城区楼市均价一度接近7000元/平方米，主要是因为别墅的成交将均价拉高的。

　　不过在楼市严厉的政策调控下，能够取得这一不俗成绩，离不开开发商采取的大幅度打折促销力度。

　　从7月中下旬开始，面对市场持续低迷，开发商普遍“以价换量”，从碧桂园[简介 最新动态][简介 最新动态]的7.5折开始，市场打折之风盛行，龙光城、奥林匹克花园[最新消息 价格 户型 点评]等众多项目都推出了较大幅度的折扣，效果明显。

　　惠州佩筠地产有限公司副总经理王顺东告诉记者，从部分别墅项目的大幅度打折促销情况看，开发商为了成交量，已经采取让利行为，可以说部分别墅产品的价格已经降价了。

　　本地购买力正在成长

　　虽然总体成交情况还可以，但并不是所有别墅产品都那么热销，其中比较热销的几个别墅项目集中在惠城区。

　　位于金山湖片区的方直珑湖湾国庆开盘，开发商随即在媒体发布“均价3万”、“开盘即售罄”的消息，一举刷新惠州别墅价格的新记录，当然这一消息引发部分网友质疑，对如此高价的产品开盘就卖完难以置信，但业内认为销售情况可能没有开发商宣称的那样，但销售情况还算不错。

　　除了珑湖湾，业内还流传着另一个豪宅项目——位于江北的合生[简介 最新动态]帝景湾国庆热销的“神话”。国庆前夕总价动辄四五百万的合生帝景湾一推出，就受到买家认可，甚至一人同时购进几套房子。

　　惠州世联地产[简介 最新动态]顾问中心策略总监胡光宇告诉记者，据他了解，支撑这两个的项目别墅产品主要是本地购买力。胡光宇认为，惠州作为珠三角城市，本地购买力还是有一定量可以支撑别墅市场的。》》》北京：大批80后人群跻身别墅购买群

　　惠城区这几个别墅产品并没有像惠东沿海的别墅产品一样打起价格战，也取得了不俗的销售成绩。业内认为，惠州本地购买力正在成长，并不容被忽视。

　　深圳客减少或推高空置率

　　以往惠州楼市的成长很大一部分离不开深圳客，特别是在别墅市场，基本就是以深圳客“称霸天下”。例如在今年4月份推出的几个别墅项目中，惠阳光[最新消息 价格 户型 点评]耀城·先生的玫瑰园[最新消息 价格 户型 点评]，深圳客的贡献比例高达95％；位于惠东大岭镇的全球候鸟度假地推出的50套平层别墅中，九成客户来自深圳。

　　不过自从下半年开始，深圳客在惠州楼市中的成交比例逐渐下降。惠州世联地产披露，8月之后，惠城区7个新开楼盘，深圳客在其中的比例不足两成。例如帝景湾“十一”期间成交88套，深圳客不超过5套，比例在5%以下。深圳客户一向比较高的光耀集团，旗下楼盘的深圳客比例过往平均都在45%左右，但10月也出现了较大滑坡。

　　因为资源稀缺，价格整体偏低，升值空间大，相对于改善型置业，惠州别墅吸引了很多深圳投资客。大量投资客导致不少别墅项目的空置率较高，一些项目入住率仅有两三成。在惠州多个别墅项目里，放眼望去，只有空荡荡的建筑和树木，人气明显不足。》》》河南水库违建别墅 别让难管理变乱开发

　　如今受调控政策等各种因素的影响，深圳客的投资欲望比以往已经减弱不少。王顺东告诉记者，根据他们公司的推测，明年惠州市场别墅的供应量跟今年相差不大。

　　不少业内人士担心，届时若没有深圳客回流，只靠小部分的惠州本地购买力的支撑恐将进一步推高别墅的空置率，而且本地购买力一般也仅限于城区附近的项目，对于惠东、惠阳大亚湾等地别墅市场恐将因此大受影响。

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