老厂房变创意产业园 谨防创意产业被“牺牲”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国房地产报 　　 2011-11-02 11:48

　　10月22日夜间，北京CBD尚8文化创意产业园遭强拆，引起众多业内人士的关注。据悉，该创意园系尚8北京文化有限公司(以下简称尚8公司)在2007年租赁北京市电线电缆总厂闲置厂房创办的。如今仅过去4年多时间，随着北京CBD核心区改造进程的推进，创意园所在地块已于今年7月6日进行了第二轮招标，该创意园因此被迫提前关闭。

　　“签订租赁合同时，我们就考虑到了CBD征地拆迁，只是没料到会来得这么快。”尚8公司一位负责人表示，他们曾一度“上书”北京市政府相关部门建议保留这块占地55亩的CBD文化“绿肺”，但最终无功而返。

　　业内人士表示，北京CBD尚8文化创意产业园遭强拆事件，为当前各地纷纷鼓励利用旧厂房、老建筑等存量房建设文化创意产业园的热潮敲响了警钟。中央财经大学文化创意研究院执行院长魏鹏举认为，如果城市单纯从盘活闲置资产的角度出发，鼓励利用老旧厂房等资产发展文化创意产业，而不从城市规划和立法上加以保护，那么未来这类不能为城市创造太多经济收益的文化创意产业园，也可能遭遇像尚8一样的被拆迁局面。更为严重的是，如果监管层不加强对政府招商引资行为和企业投资经营行为的监管，文化创意产业有可能沦为地方GDP的牺牲品。

　　创意产业园的补偿之争

　　10月26日，当记者来到被强拆的北京CBD尚8文化创意产业园时，只见门前的马路边竖起了数块维权挡板，引起了过往路人的驻足。透过南侧被砸的大门向院内望去，原有的楼体已夷为瓦砾。

　　尚8公司一位负责人告诉记者，矛盾源于创意园租用的北京市电线电缆总厂地块，已被列为CBD核心区二期改造项目，地块已于今年7月6日招标入市。但尚8公司和北京市电线电缆总厂一直未就拆迁补偿达成协议。“北京市电线电缆总厂获得的征地补偿有18.2亿元，但答应给我们的补偿只有6000万元，没有考虑我们这些年投入的改造、宣传等成本，只弥补我们每年850万元的租金损失。”

　　“当时我们利用该厂的闲置厂房，做了基础设施改造，使之能够适合办公、活动、品牌推广等业务需要，这方面的投资就达8500万元。”该负责人表示，CBD尚8在推广初期，招商过程也有较大投入，包括减免入驻企业的租金，为了园区不断升级而出资搭建文艺人喜欢的酒会、沙龙、讲座、设计大赛、公共培训平台等。尚8公司据此计算，要求的总拆迁补偿为2.95亿元。

　　北京市电线电缆总厂一位负责人在电话中向记者证实了6000万元补偿款一事，表示给出上述补偿额是依托企业的经营损失等各项补偿标准计算的。“此事目前已进入司法程序，要求尚8公司尽快搬迁腾退。”

　　一边给6000万元，一边要求2.95亿元，巨大的补偿差异，使搬迁腾退工作陷入僵局，并导致矛盾逐步升级。

　　针对尚8文化创意产业园所在地块一级开发的推进事宜，记者致电负责北京CBD核心区土地一级开发的北京国际商务中心区开发建设有限公司总经理周建，其以开会为由拒绝接受采访。

　　在业内人士看来，东靠万达、西临国贸、北倚CCTV、南向BTV，地处北京CBD核心区规划范围内的优越地理位置，注定了CBD尚8文化创意产业园的寿命不可能长久。

　　“我们当时只签了8年的合同，也考虑到会遇到征地搬迁，但没想到会来得这么快。”尚8公司策划顾问潘宣亮说，“当时北京市电线电缆总厂已处于破产状态，工人的工资都发不出，转让价也才2亿元左右，我们接手后盘活了所有资产。”谈及当时为何没有采取收购的方式建设创意文化产业园，潘宣亮表示“文化企业是轻资产，当时没有那么多钱”。

　　在部分业内人士看来，北京CBD尚8文化创意产业园遭遇如今的强拆局面，也与它的经营模式有关。

　　“尚8在打造文化创意品牌时，采取将老旧厂房改造成若干个小的办公空间的方式，租给一些做广告、影视、设计、传媒类业务的小公司，依靠低于周边写字楼数倍的租金，招商引资获取经营收益。”一位业内人士分析，“一方面这种模式给了外界不好的印象，一方面这种模式又决定尚8必须利用核心地段的老旧厂房。这种带有风险的选址方式以及经营模式，遭遇征地拆迁是必然的。”

　　谨防创意产业“被牺牲”

　　正当北京CBD尚8文化创意产业园遭强拆之时，宁波、郑州、深圳等众多城市纷纷表示，要扶持文化创意产业的发展，把文化创意产业作为城市的支柱产业，并在用地上鼓励利用老旧厂房和老建筑等存量房产。

　　宁波市和郑州市近日分别印发了鼓励投资文化创意产业的相关意见，鼓励利用城区内现有旧工业厂房等存量房产，在不改变土地登记用途、建筑物主体和建设用地使用权人的前提下，发展文化创意产业，并优先安排文化创意产业项目用地，低价供地。

　　但对文化创意产业发展有着清醒认识的魏鹏举认为，利用老旧厂房等存量资产打造文化创意产业园，前提必须是这些老旧厂房位于城市规划的文化保护区域，通过立法确定为特定的工业文化遗产。即使某一天从商业开发的角度来说价值非常大，也不能拆，这样才能使文化创意产业园不会有被拆迁的风险。

　　魏鹏举认为，文化创意产业给城市带来的是文化风貌的改善和文化内涵的提升，永远不可能有太大的商业收益。因此，当前一些把文化创意产业作为未来城市支柱产业的城市，对于文化创意产业的期望，要有所调整。

　　“对于文化创意产业园项目，监管部门要加强审核。特别是对于利用新批用地建设文化创意产业园的，要避免企业打着文化创意产业的名义低价拿地，做没有文化含量的传统工业，甚至做地产开发。不然的话，文化创意产业只会沦为地方提升GDP以及企业牟利的牺牲品。”魏鹏举说。

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