海外置业有技巧 出奇制胜选好房

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 360房产网　　 2011-11-02 13:52

　　在海外拥有自己的房产，相信是绝大多移民朋友的最大愿望，毕竟在所谓“衣食住行”方面，海外拥有中国无可比拟的天然优势。拥有自己的大房子，在自家后院的地上剪草、种花，在躺椅上享受午后的阳光[最新消息 价格 户型 点评]。不过在异国他乡投资置业，难免会遇到这样那样的问题，对于初到海外的人来说，可能会遇到很多问题，在这儿要向大家介绍一下海外置业的注意事项。

　　第一、不要选错房贷。现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率(initial interest rates)、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。不要将批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个概念混为一谈。在地产界二者一直存在很大争议。事实上，在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释，它们的意思没法界定。有一种说法是，预获资格(pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给你提供多少贷款。如果你获得了批准前卡(pre-approval)，就说明贷款机构已对你提交的信息进行了核实，在一定条件下，给你确定的活期利率。而还有很多贷款机构将其理解为同种含义。因此，如果与贷款机构谈判，事先一定问明他们对批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个名词如何定义，要获得贷款还有何种要求。

　　第二是产权问题，产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。自由产权是屋主(owner)拥有房子及地皮的产权，要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作;共管产权是住宅单位属私人所有，公用地产为所有业主共同拥有;自由共管产权是要以镇屋、连屋为主。这类产权，屋主拥有地产的产权——整幢房子，包括外墙、屋顶、车库等，都由屋主负责，而公共设施，例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等，则属共管范围。所以，屋主仍要付一定费用。

　　实用技巧

　　如何观察分析卖家的售房动机有很多种途径和技巧，具体从何处手，取决于买家和他们经纪的经验。有经验的专业经纪，通过资料的收集分析，应该可以了解物业的一些记录，并以此作为分析卖家售房动机的材料，以下两点是在观察卖家动机和心态时的实用技巧。

　　一、空置成本

　　基本上，空置的物业有尽快卖出的压力和必要，即使卖家无经济压力，空置物业的成本(贷款﹑维护﹑地税﹑租金损失)，仍会对卖家形成尽快售出的压力。 有一个地方大家要留意，装饰漂亮，家具齐备的房屋，也可能是空置物业，它可能是卖家刻意制造的一个环境氛围。通常而言，空置的时间愈长，卖家尽快售出的压力愈大。即使是有人住的物业，如果有数个房间空置，或有大件家具搬出的迹象(床和大衣柜搬出通常会留下痕迹)，可能表明业主已搬出。另外，如果地下室有一些整齐排放的大量包装箱，也可能是卖家正准备搬家的迹象。

　　二.卖房原因

　　在大部分情况下，买家可能不会有与卖家直接接触的机会。作为专业的经纪，也不鼓励和设法直接接触卖家。但在看房时，卖家有时会留在家中，而且很多卖家会主动介绍房屋的情况﹔在这种情况下，可能透露房屋状况和卖房动机。该地产经纪强调，我们也不可能完全依赖卖家自己的说法作为决策的唯一依据，可信度也是需要酌情判断的。

　　三.出奇制胜

　　时值隆冬，市场买卖较淡静，但有些区域因为房屋供求关系，物业又出现了多个买家同时出价竞争的情况。买家对于这种情况的态度有所不同，有的担心会因此超过合理价位，因此放弃参加;而有的买家如果觉得喜欢，会参与竞争，甚至愿意以较高的价格争取。在买家和他们的经纪充分分析评估它们的市价和将来升值空间之后，可以在确定自己底价的前提下参与竞争。但是，无论是竞价还是单一的出价，价格金额本身并不一定是决定卖家是否接受的单一因素，卖家完全可能选择一个价格较低，但成交条件较佳的买家。

　　在多个买家竞价的情况下，买家可能以免去验房和贷款条件的方式竞争。该地产经纪建议，如果买家的情况许可，还可以让卖家选择交房的时间，因为很多卖家都有下一个住所和财务安排衔接的问题，如果提供卖家这方面的便利，可能有出奇制胜的效果。

　　房屋买卖谈判的成功之道，在于买卖双方将个人情感和理智(逻辑)之间做出适当的平衡，过于冲动或理智，都可能使交易失败，或产生对某一方不利的交易。

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