肖云祥：购房者翘首盼望“拐点”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 苏州日报 2011-11-03 17:26
刚刚过去的十月份，苏州楼市在销售高压下房源扎堆入市，开发商希望能抓住“银十”加速跑量。但是低迷的市场成交再次打击了开发商“银十”出货跑量的愿望。
38盘新开，“银十”创今年开盘量之最
据统计，今年十月份，苏州楼市共有38盘计划开盘或加推。这个数字创下本年度开盘量之最，比“金九”的开盘量还多18个。开盘项目中有住宅类25个，别墅类5个，商业类8个。
与“金九”类似，今年苏州楼市的“银十”市场行情依旧不乐观。随着调控政策的持续深入，购房者持币观望态势日益加重。业内人士表示，“10月份之所以创下本年度开盘量之最，原因有二，一是首套房贷的收紧，限购政策的不放松使得楼市大环境并不理想；二是在购房者持续观望的态势下，部分房企的库存量较大，年度销售任务难以完成，资金链压力相当大。因此为了尽快回笼资金，纷纷抓住‘银十’加紧抛货。”
同策咨询研究中心江浙区分析经理肖云祥认为，38盘选择在“银十”推出而不是“金九”，可以看出开发商的策略已经从徘徊期转入了执行期，确保楼盘“保值”出售。新房源的大量上市，一方面是开发商对业绩和资金层面的需求。另一方面，有不少开发商认为，在政策不出现松动的情况下，使房价再往上涨的机会非常渺茫。进入10月后，市场上降价呼声和预期日趋高涨，且市场价格已经出现下行预期，开发商选择在出现大范围减价之前开盘，销售利润得以保证，对后续市场的占有也具有一定的优势。
说开没开，五成纯新楼盘为啥爽约？
统计发现，在38个新开的楼盘中，有9个楼盘为首次面世的纯新盘。包括绿地华尔道名邸、红鼎湾、中梁天御、嘉馨坊、花好月圆等纯新盘均在十月份如期开盘。这比之前预计的17个要减少8个。包括青剑湖公馆、中新翠湖、中茵星墅湾、万科金色里程、天鹅湖庄园、中新领袖天地等由于多种原因，并没有亮相。
“从目前来看，一些延期开盘的纯新盘尚无预期开盘时间。”肖云祥认为，部分纯新盘之所以爽约，原因有三，一是有部分开发商在资金和业绩压力较小的情况下，刻意调整营销策略，避开低价行情开盘，确保楼盘“保值”；二是纯新楼盘的积累客户并没有达到预期，难以在较短时间内完成开盘；三是不排除有其他客观因素，比如项目本身计划与实际操作层面上出现脱节，使得项目未能按期取得进展，不得不推迟公开时间等。
新盘亮相，是楼市最为关注、购房者最为追捧的焦点。从目前入市的纯新盘成交情况来看，可谓参差不齐。比如位于平江区的某一楼盘，开盘当天到场客户多达500多人，均价虽在12000元/平方米左右，但当天成交套数达到了188套。
然而，并不是所有的纯新楼盘均有这样的表现。位于相城区的某楼盘首次公开亮相时，虽然价格优势相当明显，但是当天到达现场的客户才10余组；位于园区的一楼盘，价格优势也相当明显，但是开盘当天开发商推出了200多套房源中，仅销售掉20多套。
“以价换量”或诱发楼市“拐点”？
10月的楼市成交量再度下降。据统计，“银十”共成交5240套，环比降22.15%，同比降15.8%。关键的是，这些成交量中除市场性商品房成交外，保障性住房、经济适用房等政策性住房的成交依旧占较大比例。根据市场在售商品房销量的不完全统计，十月市场性商品房销售约2000余套。这样的数字，对期待“银十”跑量的开发商来说无疑是沉重的打击。分析楼市成交情况可发现，虽然10月份苏州楼市扎堆开盘，大幅优惠也多有出现，但更多购房者选择了等待。本月住博会、秋交会都如期开展，但人气不佳。据统计，“银十”仅4个盘成交量过百：中海国际社区公园道、东方维罗纳、弘景湾、华园星城，月成交量分别为212、151、116、103套，更多楼盘成交量集中在几十套。
从10月均价走势图上可看出，整体曲线波动程度比9月要大。10月伊始，苏州房价的整体成交约在11000元/平方米左右波动。至10月中下旬时，随着成交房源的类型不同，成交曲线也随之波动，但整体成交仍然维持在11000元/平方米左右。至10月23日达到10月成交的最低谷，跌破万元大关。从成交曲线来看，在“以价换量”占据主导营销方式的同时，一些高端房源的入市，从一定程度上也提升了10月份苏州楼市的整体成交均价。
在购房者普遍观望心态下，“金九银十”成了“铜九铁十”。随着调控的深入加上首套房贷收紧，购房者对房价下降的预期越发明显。而各种楼市“拐点”言论的沸沸扬扬更是让楼市处于深度博弈中。
肖云祥分析指出，由于前期市场平淡，目前项目楼盘为保业绩以及资金回笼的需求，将会有更多的市场营销手段，或会直接降价。据统计，2011年11月苏州楼市共有34个盘计划开盘或加推，其中纯新项目22个，占全部项目的65%，届时纯新项目呈现井喷之势的战况值得期待！“接下来，开发商将普遍采用‘以价换量’的方式，促进量的成交。预计年底成交方面或将会有一小波上行行情。”肖云祥说。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
