上市量大品质成色不一 沈阳高端住宅入冬眠期
http://www.haozhai.cn 文章来源: 沈阳晚报 2011-11-07 17:08
[提要] 楼市中的金九银十并未如约而至，十一过后的一个月来，沈城的高端住宅销售呈现出急剧萎缩态势。大量高端住宅产品入市，恰遇政策调控，银行限贷，开发商的日子越来越难受。
楼市中的金九银十并未如约而至，十一过后的一个月来，沈城的高端住宅销售呈现出急剧萎缩态势。大量高端住宅产品入市，恰遇政策调控，银行限贷，开发商的日子越来越难受。
2011年底的步伐越走越近，往年此时，各大开发商的员工都会喜出望外地向亲朋好友宣布年终的奖励，公司也以出国游的形式打赏员工。而今年此时，地产界的专业人士们却像一头头奔跑不停的水牛，仍然工作在营销的第一线上，片刻不得休息。下半年的销售，受到当前形势影响，并不乐观。
目前的沈城楼市，按产品类型，可大致分为刚需群体抢购的中小户型与有钱人置业的高端住宅。虽然中小户型产品依然热销，但高端产品却遭遇到寒流。记者近日走访了几大高端楼盘，不仅到访客量急剧减少，成交量也明显萎缩。在调控的大背景下，各大开发高端住宅的开发商们，正面临着年终如何向股东交待的窘境。受制于现金流的迫切需要，各种优惠、折扣及暗降，已开始显现。
市场扫描
高端住宅整体降温
2011年，沈城高端住宅频频入市，遍地开花，东、西、南、北、中，各大品牌开发商都有单价超万元的高端住宅面世。如果说上半年销售还算喜人，进入七月后的市场，已开始出现回落，而十一之后的市场冷淡表情，则让开发商们明显感觉“有点冷”。
沈阳北部地区的一个高端楼盘营销总监直言不讳地向记者表示：“十一之后，每天到访的客户量下滑迅速。十一之前每天有近20组客户，十一之后到访的客户量已不足15组，而且逐步在减少。”由于销售遇阻，该楼盘不得不将原来的全精装房，改为一部分清水房对外销售，以拉低销售价格。由于原来高估了市场，定价偏高，面对市场的实际情况，计划中精装修房的单价也下调了20%左右。
高端楼盘的寒流，不仅让一家楼盘受寒。浑南的一个高端楼盘售楼员突然给记者打来电话，称看到客户登记资料，发现记者曾造访过该楼盘，于是推荐刚刚推出的新盘。记者前往探访后，大吃一惊，一个原来均价在13000——15000元/平方米精装修高端大户型产品，现推出了临街小户型，将精装标准从原来的2500元/平方米，直降为1000元/平方米，单价均价也降为9800元/平方米。即使如此，记者在现场看到，到访的客户也凤毛麟角。
业内资深职业经理人钱辰炳先生对记者说：“我最近不断在考察楼盘。不管开发商承认不承认，现在的市场是中小户型与刚需占主力，高端产品的销售已明显遇冷，如何面对当前的市场现状，实现销售回款，已是摆在各开发商面前的主要课题。”
原因探密
限购、限贷掐住七寸
高端住宅产品遇冷，与目前楼市的宏观调控政策有直接关系。钱辰炳说，限购并不是问题，银行紧缩银根，限贷是影响销售的最主要原因。目前沈城实行二环内限购政策，对二套房的认定以家庭为单位，对贷款的认定各银行执行标准不同，有的既认贷又认房，直接限制了许多富人在二环内置业。
由于沈城的限购政策以二环为界，二环内外的市场表现，在限购令刚刚颁布时，出现过外热内冷的局面。但随着时间推移，目前市场已回归平稳，即内外表现相近。高端住宅，无论是二环内，还是二环外，都出现了同样的走势。在银行限贷的大环境下，富人置业者的行为，同样受到打压。
自从今年上半年华润悦府以均价20000元/平方米的价格上市后，各大高端住宅纷纷将定价标准提高，全力打造豪华住宅。这些高端产品不仅主打区域优越概念，在建材及装修标准上，也是极尽奢华，以为高价找到理由。而且，高端住宅不仅单价高，面积也大，基本都在200平方米以上。按总房款计，一套高端住宅的总房款基本在400万以上，即使是有钱人，如果不能贷款，一次性拿出数百万的流动资金，并投入到不动产上来，也有点勉为其难。
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