上市量大品质成色不一 沈阳高端住宅入冬眠期
http://www.haozhai.cn 文章来源: 沈阳晚报 2011-11-07 17:08
刨根问底
1概念模糊高端性价比其实不算高
在地产圈里，高端住宅与豪宅是两个概念。尤其在调控背景下，大家普遍愿意回避豪宅的称呼，而改称为高端住宅。事实上，在外界眼里，高端住宅与豪宅都是为有钱人提供的住宅，换个名称而已，没有区别。问题并不是高端住宅的名称怎么叫，关键是这些高价住宅，到底值不值？
这个问题其实在业界不会得到答案，或者说，如果由业界人士回答，肯定会找出各种理由来证明高端住宅确实值这个价值。至于价格是否符合价值，这是没有人愿意深究的。但沈阳高端住宅市场刚刚起步，仍然存在着许多不规范现象，比如精装标准未定，只是承诺3000——5000元/平方米之间，就可以对外销售，奇怪的是，竟然有人愿意为没有确定的精装标准而埋单。
2布局分散高端住宅区尚未成型
但凡高端住宅的售楼员，都会以国外的高端住宅为例，来证明自己的产品如何与其相似。纽约中央公园为中心的曼哈顿高端住宅，洛杉矶贝佛利山庄等等，都是高端住宅卖高价的最好借口。但事实上，记者考察过曼哈顿的高端住宅，以目前沈城的住宅设计水平与建材使用及至施工工艺，尚无法与其相提并论。售楼员的说辞，只不过是一个唬人的借口而已。
不仅如此，沈城的高端住宅呈现四处分散状，没有形成像曼哈顿及贝佛利山庄这样的高端聚集区。如果把豪宅例入高端住宅的概念范围，沈城东部别墅区倒是可算作是一个特例。但后期在市区开发的高端住宅，不仅没有形成相互呼应的地区概念，每个项目都处于一片相对中端或低端的社会包围中，没有形成真正的高端住宅区域。
业内人士对此并不担心，这是在现有条件下，高端住宅发展的必经之路。因为没有一个片区可以直接规划出土地，用以打造高端住宅，各开发商只能各自为政。但事实上，同样有业内人士认为，独立的高端住宅，在打造真正的高端社区生活理念上，受所处的区域影响，不可避免地会出现短板。
市场应对
开发商急需调整战略
2010年底，记者在参加一个高端住宅论坛后发现，从2009年底开始，许多开发商加大了开发高端住宅的力度，经过一至两年的开发周期，2011年将是高端住宅集中入市的年份。而沈城高端住宅的消费能力，是否能支掌大量入市的高端住宅，一直是悬在众多开发商头顶的一把利剑。
开发商也有苦衷，并非他们不做市调，不知道高端住宅会大量集中入市，进而造成竞争激烈，但他们都同样选择了“有困难也要上”的道路，主要是因为开发商拿地成本过高，只有做高端项目，他们才能实现利润最大化。当然，这其中不排除个别开发商的贪欲毫无节制，不根据地块的实际情况，而盲目上马高端项目。
本来今年就是一个高端住宅集中上市的时期，再加上目前政策调控，高端住宅的苦日子也许才刚刚开始。在今年上半年抢到一部分客户的开发商，现在都在暗自庆幸早走一步。而十一前后的开发商，不得不面对入市即冷的局面。在年底即将来临之际，除了优惠，暗自降价外，开发商似乎已别无选择。
在很多人眼中，似乎央企是不差钱的。但一位业内资深人士对记者说：“说企业不差钱都是胡扯。央企也是上市公司，也需要向股东交代，央企也在赚取利润，也需要发展，哪儿有不差钱的企业？”因此，即使是财大气粗的央企，在其高端项目销售遇阻时，同样不得不放下身段，优惠、降价。
高端住宅适当优惠降价，在某些业内人看来，是短期的回归价值调整。近一年来，高端住宅的价格上涨幅度过大，个别楼盘甚至属于跳空高开，适当的回调是必要的。而对于明年高端住宅的走势，目前尚无人能判断清楚。用一位开发商高层人士的话来说：“眼前最重要的，是如何过冬，挺过冬天，才能想春天的事儿。”
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