北京城建股权投资进入收获期
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2011-11-08 10:15
国信证券或于今年年底至明年年初上市，预计将为公司带来较好收益
近日我们做了北京城建投资发展股份有限公司(北京城建，600266)研究报告。北京城建是京城地产龙头之一，地产为主，投资为辅。
目前北京城建二级开发项目储备权益建筑面积300万平方米，另有一级开发项目101万平方米。公司约57%的权益储备位于北京，京外二级开发有重庆、成都、天津武清项目，且一二级联动优势明显。此外，北京城建参与北京保障房旧改项目，预计持续获相关保障房建设融资可能性大。
值得关注的是，目前北京城建多项投资进入开花结果期。公司参股公司——国信证券上市已没有实质性障碍，预计时间窗口可能在年底或明年年初，上市后可为其带来丰厚收益。此外，公司参股的锦州银行也处于上市进程中；而参股的创投平台——深圳中科招商创业投资管理有限公司（下称中科招商）也步入收获期，旗下多项目处上市进程中。
另从北京城建三季报来看，2011年前三季度主营业务收入38.75亿元，同比大幅增长111.5%。净利润9.42亿元，同比增长12.9%，主要是去年出让股权贡献大量业绩。其前三季度经常性净利大幅增长109.4%。另外，公司三季度期末账面现金24.8亿元，资金状况良好。
我们预计北京城建2011-2013年EPS（每股收益）1.37元、1.64元、1.91元，并维持对其“增持”的投资评级，目标价17元/股。
受益于保障房建设
融资渠道“放开”
北京城建为北京市区域房地产龙头国企之一，具有一级开发资质，大股东北京城建集团为北京市国资委100%控股。公司2001年与大股东资产置换，完成从建筑企业到房地产企业的转型。
北京城建以配建方式大量参与保障房建设，获取商品房项目。公司目前正在开发建设的项目大多配建保障房，其中包括土地的一级开发。主要的开发项目筑华年、长阳（徜徉集）、小营均配有保障房建设项目，建设的保障房涉及公租房、廉租房、限价房和安置房。另外公司一级开发的项目世华泊郡、望坛危改和东坝，均有保障房开发。保障房开发规模140万平方米（编注：东坝二级开发由于全部规划为保障性住房，公司没有获得，由大股东下属的兄弟公司城建开发公司获得，北京城建获得搬迁补偿费4.56亿元，根据公告将于2011年12月20日前支付完毕。望坛项目规划已完成，将逐渐进入实质性的一级开发阶段）。
此外，北京城建充分受益于保障房融资渠道的放开，获得7亿元低成本贷款（利率7.53%）。北京城建于10月公告，向北京市保障性住房建设投资中心申请7亿元贷款，经与有关部门协商并审批后，确定贷款利率为7.53%，贷款期限为4.5年（54个月），委托贷款手续费（费率0.08%）由北京市保障性住房建设投资中心承担。另外，公司也以北苑南区公租房项目向北京市保障性住房建设投资中心申请不超过3.1亿元贷款，期限不超过5年，预计获得该低成本贷款的可能性较大。
此外，北京城建利用其品牌在市场上的较强影响力，借助政府的优势进行深入合作，不仅在北京保障房开发上积极投入，而且在商品房开发上规模也在不断扩大。目前二级开发项目储备权益建筑面积300万平方米，另有一级开发折合权益建筑面积101万平方米。公司约57%的权益储备位于北京，京外二级开发有重庆、成都、天津武清项目。
另外，北京城建投资君道勤合40%股权，欲进养老地产。公司以0.4亿元获君道勤合40%股权，产业链包括基因监测、健康体检、复查、治疗、住院一体化服务，预计春节前体检中心能开业。随着我国老龄化的进程推进，我们预计这项业务将取得较好的发展前景，并可以为公司的养老地产打下坚实的基础。
创投业务步入丰收期
国信证券上市渐行渐近，将为北京城建带来业绩高增长。国信证券上市目前已经没有实质性的障碍，处于等待上会的状态，时间窗口可能在年底或明年年初。北京城建目前持有国信证券3.43亿股，占国信目前总股本的4.9%。该项股权于1999年由公司出资1.27亿元获得，每股成本0.37元，而国信证券目前年度分红可达0.7亿元。
此外，北京城建持有北京科技园建设股份有限公司（北科建）21.54%的股权比例，北科建盈利能力较强，预计未来几年每年能够实现3亿-4亿元净利润，公司每年能够获得 6000万-7000万元的投资收益。
北科建，是全面负责中关村一二级开发的负有政府职能的北京市国企。于1999年成立，注册资本13亿元，定位是集城市功能区开发、专业园区建设和房地产开发于一体的大型综合性房地产集团。前几大股东分别为北京市国资委、北京城建、北京海淀区房地产集团以及北京城市开发集团。北科建未来5年战略规划是希望在2013-2014年实现上市。北科建近期在做一期私募，根据方案如果价格合适，公司就有可能退出，因其业务与公司现有业务重合。
另外，中科招商创投平台进入收获期。北京城建作为第一大股东，通过控股中科招商参与创投业务。中科招商团队成功投资了数十个项目，很多企业先后在国内外资本市场成功上市。中科招商一期4亿元资金（其中北京城建投了1.22亿元，占30%），一二期资金总共6亿元，已投资近5亿元，一期和二期已有3家公司（钢研高纳、数码视讯、杰赛科技）在中小板、创业板上市，3家上市公司市值总和已近10亿元。另有多个项目如上海的同捷科技，南京的微创、天光软件等在筹备上市。
大力推进水务投资
北京城建还参股环保项目：为培育新的利润增长点，公司出资5500万元、持股55%成立了北京城建环保投资发展股份公司，并通过增资，持股比例增至70%。主营水务环保投资、建设与运营。通过收购和直接投资，参股5家污水处理公司，其中绩溪污水处理厂已投入运营。
目前，污水处理每吨盈利在0.5元左右（根据区域及成本会有不同），若北京城建参控股的5家污水处理厂能够达到设计规模并正常运营，日处理污水权益量约38万吨，预计环保公司每年可收益7000万元，将为公司贡献5000万元收益。
北京城建支持环保板块拓展，目标是到2014年底，污水日处理量达到130万吨，收入等指标具备上市条件。
北京城建业绩体检表
财务摘要（百万元） 2011E 2012E
营业收入 4958 6576
增长率 7% 33%
经营利润 1749 2184
增长率 41% 25%
净利润 1214 1458
增长率 1% 20%
每股收益（元） 1.37 1.64
市盈率（倍） 9 7
数据来源：公司公告、国泰君安
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