新加坡：卖地收入不归当届政府支配
http://www.haozhai.cn 文章来源: 大洋网-广州日报 2011-11-08 14:18
不要求每个旧城改造项目都赚钱
四招保证旧城改造财务总体平衡
●不把城市改造当作一个个分离的项目来经营。
●可以根据城市总体规划的规定，把地块的住宅功能改为价值较高的商业功能。
●可以通过容积率高低不同的两个项目搭配改造，达到财务上的总体平衡。
●不必要求每个项目都实现财务平衡，而是在一个较大的范围内实现平衡。
广州在三旧改造的过程中，改造后的容积率究竟要多高一直是各界关注和争议的问题。然而走在新加坡改造过后的旧城区，几乎随处可见摩天大楼般的住宅。“新加坡国土面积有限，要实现可持续发展，除了填海造地生产更多新的土地外，只有更有效地利用现有土地，也不可能一直把居住功能往外推。”林荣辉表示，新加坡核心区建筑的容积率一般高达13~15左右。
不过，高容积率的模式并不贯穿在新加坡市区的每一个地方。位于市区中心的新加坡河绵延3公里长，曾经，它也受到污染，沿河两岸聚集贫民窟，而今日，这里变成了充分利用其滨水特质和独特历史的生气勃勃的活动走廊，置身其中，有时会感觉回到了昔日河水异常清澈时的广州沙面。
林荣辉告诉记者，通过上世纪60年代颁布的土地征用法，新加坡政府获得部分市区中的土地。不过，为了确保规划落实，一些重要的区域地块可能会采取招标的方式，又或者采取双信封制度：先评估所呈上的设计方案，再从入围开发商竞拍价高者得。更为重要的是，新加坡规定卖地收入不归当届政府支配，这决定了政府在售地的过程中不会偏好于更多的卖地收入而牺牲规划理念，即使在一个较长周期的过程中，也可以确保规划的落实。
而即使改造后的中心区土地可以卖出高价，新加坡政府也没有把成熟区域的地块全部出售完毕。“今天的建筑老化后也可能需要拆除，这就需要预留中心区的其他地块进行周转。”林荣辉说，新加坡不会把中心区全部区域都发展完毕，通常会预留5%的土地作周转之用，而这些地块暂时就可以作为公共绿地，为城市增添亮色。
其实，新加坡并没有把城市改造当作一个个分离的项目来经营。刘太格表示，一方面可以根据城市总体规划的规定，把地块的住宅功能改为价值较高的商业功能。另一方面，也可以通过容积率高低不同的两个项目搭配改造，达到财务上的总体平衡。在这个过程中，不必要求每个项目都实现财务平衡，而是在一个较大的范围内实现平衡。
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