楼市拐点争议再出 大部分开发商有足够降价空间
http://www.haozhai.cn 文章来源: 国际在线 2011-11-08 17:24
上半年我国人民币房地产贷款增量约为7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%。在信贷规模控制下，房地产行业贷款下滑在意料之中，但从房地产固定资产投资增幅来看，很多资金可能来自境外融资。
世联地产(14.65,0.28,1.95%)研究部的一份报告显示，自2011年1月起，多家大型房企纷纷启动海外融资。截至6月底融资规模超过1000亿元，而去年全年为560亿元。
如恒大地产今年1月19日发行两批分别于2014年和2016年到期的合成式人民币债券(人民币标价但以美元结算)，募集92.5亿元人民币资金，票面息率分别为7.5%和9.25%。
此外，外汇局2月17日披露的境外资本流动监测报告显示，从2001年至2010年房地产业中FDI(外国对华直接投资)占外资流入总量的比例基本保持在10%以上，2006年以后逐步提高，2010年达到23%，其中2010年房地产业中FDI为271亿美元，较上年增长78%。
至于目前房地产行业中外资比例究竟有多少，很多人表示无法统计。南京一位地产行业人士告诉本报，虽然无法统计，但是个案不少，南京一家地产商高管曾直言不讳地告诉他资金就是从海外来的。
但也有人认为，地产行业中外资比例不会很高。
“一般地产商融资95%来自于银行贷款、销售回款以及自筹，至于海外来的资金最多2%~3%。”洲联集团五合智库总经理邹毅表示，鉴于1990年代日本以及东南亚危机时大量外资从房地产行业撤走的教训，国家一直严控外资进入地产业。
拐点？
一片肃杀的市场气氛下，关于楼市“拐点”的讨论再出江湖。
“严格意义上说，业内所说的拐点是错误的，学过微积分的人都知道拐点指该点的二阶导数为零，且三阶导数不为零，是个增速变化概念。”周建成告诉本报，业内更多是把房价下跌视为拐点。
张宏伟认为，所谓拐点，必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上，而非局部个案楼盘策略性降价或直接降价，非短期变化，这样的拐点1~10月没有出现，未来出现的可能性也不大。
同策咨询数据显示，上海2011年9~10月成交量同比去年同期出现大幅下滑，但成交均价并未出现下调迹象。
陈义枫则表示，拐点已经到来了，只是市场中很多人不敢承认而已。
“拐点可以说从8月开始，和CPI同步而来。”世联地产华东区首席分析师吴志辉告诉本报，可以通过存货变化判断拐点的时间。
吴志辉表示，目前到2012年6月将是房地产去库存的阶段，明年6月以后，随着房屋供应量的减少，市场将进入再库存阶段。
杨红旭认为，楼市价格拐点已经发生，春节之前，楼市将保持价跌量平态势，明年一季度继续低迷。
拐点阶段会有多长？跌价幅度会有多大呢？
一家国资地产基金投资经理韩先生告诉本报，目前地产商融资难已经成为一个普遍现象，地产基金牵线融资，但由于投资人趋于谨慎，通常成功率也就10%。
韩先生还谈到，令他有点诧异的是，南京一个开发商将即将封顶的住宅项目打包转让，有可能是基于未来销售不乐观的考虑。
德信资本高级投资经理刘聪则告诉本报，目前房地产行业正常的融资成本都在年化20%~25%，甚至月息6~7分(即年化72%~84%)的也并不少见。
邹毅表示，今年房价下跌体现在一二线城市，明年很可能将波及到三四线城市，这轮房价下跌有可能持续2~3年，但具体能持续多长时间，取决于货币政策因素，而非市场因素。
周建成认为，到今年年底房价将保持下跌趋势，跌幅不会超过30%，跌幅在20%的楼盘应该并不稀奇，但明年开春后政策可能出现放松，毕竟房地产调控目标基本达到。
吴志辉也认为对房地产市场的后续走势还要考虑政策的非稳定性，因为现在到明年3月其间有中央经济工作会议和“两会”。
如果把时间周期再拉长，杨红旭则预测，未来十年，中国楼市暴利时代不再，投机性购房需求也将萎缩，市场波动的频率和幅度将明显小于过去十年。
周建成认为，未来房价很难再现过去10年那种非理性的增长，但也不会如日本那般长期低迷，这是由我国的土地制度决定的，政府可以通过拆迁和改造等措施来激活市场。
如果政策继续从紧，美元保持升值态势，参照2008年的情形，可以预料的是，购房者断供、开发商破产的新闻将很快就出现，但最最可怕的还是外资出逃。
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