全国多城市土地市场遇寒潮
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2011-11-09 13:38
重点城市“量价齐跌”
伴随着成交低迷而来的，是重点城市土地收入的下滑。
中国房产信息集团11月初发布的一份报告称，至10月底，全国重点城市的土地收入多数都未能达到去年同期水平。据中房信系统监测，西安、长沙等地的土地成交金额同比下跌幅度甚至超过五成。
根据中国指数研究院最新发布的统计，10月，全国133个城市共成交土地面积5500万平方米，环比（较上月）减少40%，同比（较上年同期）减少37%；其中，住宅类用地成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。
中房信的报告还提到，三季度来全国重点城市经营性用地供应量明显增加，预计未来两个月地方政府仍将大规模推地。在这种情况下，随着调控持续，10月来房屋销售持续低迷，开发商陷入集体观望，即使土地供应放量，但在回款、融资等压力下，仍旧缺乏拿地动力，土地流拍频现的局面也就并不让人意外。
中指院称，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本的还款压力，将使其对于土地市场热情继续减退。
另一方面，大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击，间接影响开发商推迟拿地。
克而瑞分析师杨晨青指出，高周转仍然是大企业未来的出路。对手里土地不多的富力以及一线城市土地储备不足的万科而言，在四季度不能延缓拿地。而土地储备丰厚的企业，如中海、恒大等，则不需急着拿地。而且，四季度将可能是低价地块集中出现的时间段，是拿地的好时机。
有港资企业开发商昨日直言，不拿地已经成为今年公司的战略目标。因为在融资难度和成本加大的情况下，拿地很容易导致企业的资金断裂。事实上，更多的企业已经着手考虑把手中的地块，当做融资的利器。
大型房企频退地
开发企业的谨慎，从退地上也可见一斑。
此前的11月2日，上海证大房地产有限公司（0755.HK）称，将以最高代价95.7亿元，出售上海外滩一幅商业地王项目予一家以其主要股东复星国际为首的财团。上海证大的公告同时称，“出售外滩地块可减低公司发展该地块的资本承担，并可藉偿还本集团之债项而改善资产负债水平。”
11月3日，瑞安建业有限公司（0983.HK）称，瑞安已同意终止以约32亿元的价格收购南京市一处地块的合营协议。公告称，董事会认为此刻作出如此重大的资本承担乃财务轻率表现，故决定不参与此次买地。这是继上海证大出售“外滩地王”后，近期第二宗大型房企“退地”的案例。
近来因资金链问题备受关注的绿城，同样表态说有意出售部分项目股权，以缓解资金压力。
有开发商分析，从下半年开始，二级市场就有不少项目股份抛售。所谓转让项目股份，实际上是开发商在卖地回笼资金。
昨日，某上市房企相关人士分析，限购导致开发商销售不畅，而一次性转让项目股份，可以绕过政策壁垒，帮助企业迅速大规模回笼资金，不失为一种应对策略。
“新房供应会受影响”
中国指数研究院副院长陈晟提到，开发商拿地谨慎，导致土地低溢价率已经成为一种常态。从一段时间看，土地成交减少，供应量就会有所缩减，开发商也会主动调整开发节奏和规模，未来新房供应会受到一定的影响。
易居中国上房销售集团有限公司执行总经理孙华良认为，地价缩水对于地块周边的在售房源定价，会产生明显的影响。但此前高价拿地的项目，比如2010年以后拿地的项目，大多要两三年以后入市，这些地块建成房源的价格下滑区间有限。
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