投资客大量退场 上海商业地产库存超千万平方米
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2011-11-10 10:47
每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海
在连续调控之下，全国各地楼盘开始纷纷降价。温家宝总理日前再度强调坚持楼市调控不放松，梦想在楼市中大捞一笔的投资客开始心生退意。
根据来自上海相关机构的调查，目前二手房市场上剩余的投资客，仅仅占到购房者的3%。当投资潮退去，那些针对投资客的高价楼盘或成为最大的“受伤者”，开发商只能选择搁置，或者“割肉卖血”出售。而在广州，虽然开发商拿地成本没有上海那么高，但越秀地产两年多前投入超过30亿拿地，截至目前却只回收了2.55亿元的“超慢速资金回收”案例，也说明开发商要想靠这一类带有投资兼自住的所谓“豪宅”项目“翻身”，需要非常漫长的等待；唯一看上去比较幸运的是北京开发商，由于供应量的稀有，皇城根里的那些高价位楼盘甚至还能在楼市调控下逆势涨价，吸引投资客追涨……种种迹象表明，当房价拐点来临，房地产投资的冬天也已经不远。
“只有3%。”21世纪不动产上海机构分析师罗寅申昨日告诉《每日经济新闻》记者，在连续不断地冲击下，上海二手房市场上的投资客比例大幅锐减。
两年前，曾调查发现购房者中的43%是投资客。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，即使算上购买商业地产的纯投资者，上海房地产市场上的投资客比例也不会超过20%。
在投资客大量撤离之后，曾经想依靠投资客获取业绩的房企，开始遭遇巨大压力。尤其是那些高价拿地的“地王”项目，更不得不采取延长开发周期等手段，以避免房价下跌后的业绩亏损。
陈晟说，那些资金尚宽裕的开发商短时间还可以承受，但缺钱的房企就可能卖项目求生存了。
商业地产库存接连攀升
此前，商业地产曾是投资客的“楼市避难所”，上海3月份以后商业地产的成交量就较2、3月份大幅增长，7、8月商业地产的成交量甚至超过了普通住宅，成为楼市调控下开发商的“救命稻草”。
但是，好景不长，在上海等地银监会明确叫停未竣工商业地产的按揭贷款后，商业地产的成交量开始大幅下滑，出现了比住宅更为严重的积压趋势。
21世纪不动产上海区域中心的统计显示，截至10月末，商业地产存量连续3个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。而办公楼存量明显扩大，9月末环比增量22.6%，10月末环比增量49.4%。
以最近10个月的平均成交量统计，目前上海的写字楼和商铺库存总量需要32个月才能消化完。而目前上海商品住宅库存量，按今年前10月的月平均成交水平，完全消化只需要15个月。机构的统计显示，11月上海商铺的预计供应量还将新增100万平方米。
由于商业地产去库存的压力加大，开发商越来越多考虑通过自己持有，减轻销售压力。刚开业的浦东嘉里中心尽管配套了拥有上海最大会议和宴会场地的五星级酒店，周边的新建公寓售价也已经达到46000~75000元/平方米，但开发商依然选择持有而不是出售182套能俯瞰世纪公园的服务式公寓。
另一投资者大规模撤退的是豪宅项目。在8月份前上海的高端住宅项目成交情况尚可，10万元/平方米的顶级住宅，甚至出现了成交量较去年大幅上涨的热销景象。但进入9月之后，豪宅同样开始出现成交锐减。据21世纪不动产统计显示，今年前10月全市单价在4万元以上的高端住宅累计成交2492套，销售面积52.8万平方米，同比分别回落6.2%和11.7%。
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