上海豪宅5连升后已连续3月成交递减
http://www.haozhai.cn 文章来源: 解放网-新闻晨报 2011-11-11 11:26
上海豪宅市场走势又现“波谷”
自2月调控起，豪宅市场连续出现5月的回升后，近3月全市豪宅逐月出现递减情况。21世纪不动产的统计同时显示，今年前8月，单价5万元/平方米以上的豪宅成交套数同比尚提升1.27%。但进入9、10月后，受到楼市价格预期氛围及4-7月份间高端购房需求的阶段性释放影响，目前全市高端住宅成交量明显锐减，9、10两月豪宅合计成交则同比大幅下降64.9%。
单价10万元豪宅仅售出2套
房屋成交类型方面，10月份单价在5万元/平方米以上的别墅项目成交9套，环比下降40%，占豪宅总成交套数的11.6%；成交均价则为6.68万元/平方米，环比提升3.2%。而单价5万元/平方米以上的公寓项目则累计成交套数为68套，环比下降33.9%，成交均价为6.7万元/平方米，环比提升2%。
单价10万元/平方米以上的顶级豪宅成交方面，年初至今全市顶级豪宅累计共成交98套，同比提升69%。但其中上半年间受4月顶级豪宅集中成交的助推，成交总套数已达85套。故自下半年开始，顶级豪宅成交回落低位，其中作为传统旺季的9、10两月间，更是各仅有1套该价位段房源成交。
另据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，年初至今截止至10月31日，全市单价在5万元/平方米以上的新建商品住宅共成交1231套，同比下降22.6%，占商品住宅总成交套数的2.3%，较去年同期减少0.2个百分点；成交面积约29.98万平方米，同比回落18.5%；成交均价约为7.13万元/平方米，同比提升5.8%。其中10月份豪宅成交77套、1.88万平方米，环比回落34.7%、31.3%，同比回落76.9%、76.1%，其成交套数水平仅为年初1月份的28%。
与今年前8月成交结构相仿，10月豪宅成交仍以内环附近项目最受欢迎，约7成成交套数位于内环内区域，全市成交前十位的项目中，亦有7个位于内环内及内中环区域。而9月至今，全市新增供应中预售最低报价高于5万元/平方米的13个项目中，过半项目即位于内环附近区域。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，随着前期购买力的逐步消化及市场整体成交氛围的转变，楼市部分高端住宅正成为市场的“滞销品”。但在相对偏冷的市场成交环境下，内环内高端项目仍能依靠其独有的地段稀缺性、唯一性，较部分注重外围高端项目更具去化优势。
另据21世纪不动产的统计显示，10月31日-11月6日，单价在5万元/平方米以上的高端住宅项目成交17套、环比提升41.67%，但仍低于9、10月的平均水平。上周成交的房源中，有2套单价在10万元/平方米以上的顶级独栋别墅，其分别位于松江泗泾及佘山板块的；自此，上海楼市年内的顶级豪宅成交套数终达百套大关。
别墅少量多批推盘保成交率
从10月最后一周别墅供应表现看，虽然项目达到6个，较前一周翻番，但由于每个项目推出套数都不多，相比前两周单个别墅项目动辄百套的新推量，逊色不少，因此供应面积仍然下滑了1/4。
同策咨询研究中心分析师认为，由于别墅成交标的大，数据反映相对滞后，较高的供应量很难在短期内带动成交数据的大幅上扬，并且，采用少量多批推盘也是开发商的惯用手段，如某别墅一周推10套，圈定范围给客户选房，使其迅速下定，达到项目抢手的效应。
独栋别墅在10月最后一周有3个项目入市，新推套数达104套，面积3.44万平方米，较前一周翻番，其中2个项目是集中在奉贤和原南汇区的经济型别墅产品。而总价在3500万-1亿/套的佘山东紫园则显得一枝独秀。
同策咨询研究中心分析师认为，顶级别墅依然逆势前行，当然在不同时期也会采取不同策略，如此次佘山东紫园新推户型面积为600平方米，总价2500万，在整个项目中，属于“小户型、低总价”。
保利茉莉公馆推出270—300平方米左右别墅，价格在900-1400万/套，而供应量排行第二的绿地布鲁斯小镇套均面积仅95平方米，金山枫泾板块的现代新春苑（枫桥紫郡）套均面积也仅为163平方米。同策咨询研究中心分析师认为，为覆盖更多层面的购房群体，别墅尤其是联排项目套均面积的“小户型化”已经成为目前市场的主流，而250平方米以上的联排别墅需要依靠强有力的价格竞争力，以及产品优势占领市场，如成交靠前的沿海丽水馨庭览海高尔夫别墅，都是凭借价格优势而领先市场的。
延伸阅读：
淡市下仍有个盘“叫座”
在热销个案的带动下，部分板块成为9、10两月的市场亮点。
别墅方面，德佑地产市场中心监测数据显示，浦东航头板块在9、10两月的成交面积达1.6万平方米，成交均价24526元/平方米。其良好业绩主要依赖于两个热销楼盘，长泰东郊御园和南郊中华园其中长泰东郊御园成交面积0.9万平方米，套数45套，均价25304元/平方米；南郊中华园成交面积0.7万平方米，套数32套，均价23907元/平方米。
随着上海“两个中心”建设，处于三区交汇处的航头板块成为由陆家嘴金融贸易区、临港新城和浦东国际机场三点构筑的核心区域，轨道交通11号线专设航头站，立体化的交通线路，将航头和上海的多个中心区域联接在一起，区域别墅受此利好，近年来保持一个稳步的上升态势。
而松江泗泾板块则因为一个典型个案成交而榜上有名。长泰西郊别墅9、10两月成交面积0.8万平方米，套数37套，均价35813元/平方米，在其带动下，泗泾板块别墅成交面积达0.9万平方米。
单价4万元/平方米以上的高端公寓方面，浦东外高桥板块的仁恒森兰雅苑成交面积3.0万平方米，套数140套，均价44465元/平方米。
该项目在户型设计上，延续仁恒一贯高舒适度、大气方正的户型设计原则，在功能性、空间感与私密感上超越普通别墅与大平层，成为高端住宅的又一个新高度。
而项目所在的森兰国际社区区域价值也正在进一步凸显：绿地面积达约3.35平方公里，相当于2.4个世纪公园。翔殷路隧道、军工路隧道、跨江隧道加快了浦东浦西的连接；五洲大道、张杨北路、杨高北路快速连接陆家嘴CBD；临近还有轨交6号线和建设中的12号线。
位于佘山板块的华润·佘山九里一期首开，推出36套280-700平方米的宫殿式大平层，当日劲销近5成，为上海豪宅走势下行的10月注入一剂强心剂。
2011年华润·佘山九里首次将宫殿建筑带入佘山，在营造上亦是高标准，远赴新疆甄选优质卡拉麦里金原石，聘请几十年行业经验的老师傅现场手工细作，令最终呈现的宫殿建筑，拥有与众不同的精良品质。
在内部空间上，280-380平方米户型中，也完全按照宫殿生活的礼仪布局，呈现出舒适宜居及秩序感。部分户型更可享有超值空间，比如280平方米一层附带地下室，380平方米三层带阁楼。在精装品牌上均选用欧洲百年品牌，比如欧洲皇室御用洁具品牌“唯宝”、龙头界的劳斯莱斯“当代”、世界家电品牌“嘉格纳”。
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