房价下调趋势已定
http://www.haozhai.cn 文章来源: 《理财周刊》 2011-11-14 17:35
楼市价格战开打，这是市场的必然选择。
回顾过去，从2002年以来，中国房地产市场进入上涨通道，其中虽然经历了两次调整，但总体上仍然维持大幅上涨态势。而时至今日，考虑到中国所面临的经济环境以及自身经济发展转型的特定历史阶段，高企的房价所产生的一系列不利因素极有可能会带来诸多负面影响，因此中央政府痛下决心，坚决抑制房价过快上涨。现阶段，政策的作用得以充分显现，因此房价调控不可避免。
但我们必须学会理性对待市场调整。不可否认，当前的房价调整并非因为供需之间失衡造成的，而是在“限购”、“限贷”以及“限外”等行政彩色非常浓郁的调控手段作用下使然。而根据我国城镇化的持续推进，市场需求依然旺盛，从长期来看，房地产市场持续向好。
现阶段楼市价格出现调整，这是市场必然要经历的一个过程，不过不足为虑，现在的阵痛对房地产市场的发展更为有利。
真跌OR假跌
房价是真的跌，还是“假摔”？
近日来，包括中海、龙湖、绿地、长甲等知名开发商纷纷推出促销活动，打折幅度在20%～30%不等。本刊记者在采访中得知，真正开始打折促销的楼盘也仅限于少数几个。于是有人提出这样的质疑——房价又在“假摔”。
不过专家认为，房价“假摔”的可能性极小。包括中海御景熙岸、龙湖郦城等促销项目，因为打折促销遭到前期业主反对而出现打砸售楼处现象，更是有人认为这是开发商自导自演的“苦肉计”，意在向政府施压，以博取放松调控的可能性。两岸知名不动产评论家蔡为民表示，这种可能性极小。“我不相信有哪家公司会愿意把自己的售楼处贡献出来让人来砸。”他说。
我们可以通过分析上市房企的经营状况，来找到答案。一般情况下，如果房企的资金充裕，其降价的意愿就会很低，而这也正是此前一年多时间，为什么只有万科、恒大、绿地等少数几家公司采取降价销售策略，而其他公司则等待观望的真正原因，就是因为开发商普遍“不差钱”。但可谓是此一时、彼一时，时至今日，情况已经发生了不小的变化。房企的等待观望，并未等到云开雾散的那一天，而在这过程中，因后续项目持续投入资金，但前期开发的项目销售情况未见好转，致使资金链紧张程度加剧。
我们可以从上市房企的财务报表中找到证据，截止到目前，141家上市房企已经全部公布了三季报。根据所有的上市房企公布的财报，通过对其货币资金变化情况观察发现，截止到今年9月底，货币资金总额为2123.44亿元，已经出现了回落迹象，环比年中2205.52亿元，下跌了5.85%。货币资金与偿债能力和支付能力的大小有着极为密切的关系，在此之前一年多时间里，开发商之所以敢于扛着不降价，就是因为货币资金总额一直维持在2200亿元水平，极少变化。而现在，货币资金总额已经下降，这是一个不祥的信号。
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