房价下调趋势已定
http://www.haozhai.cn 文章来源: 《理财周刊》 2011-11-14 17:35
货币资金的微幅下滑，也许还不足以对房企产生震动，但如果债务同步增加，情况则会因此而变得完全不同。财报显示，今年三季度所有141家上市房企有息负债总额已经达到5475.77亿元。请注意，这是近年来的新高。相比今年年中，有息负债总额增加了212.67亿元。
更加让人难以感到乐观的是，三季度上市房企一年内到期的有息负债已经高达1833.39亿元，这是近年来的新高。这些负债必须在短期内归还，而现实问题是房企销售状况并不见好转，无从通过正常的销售活动来补充货币资金，归还一年内到期有息负债，开发商能走的路只有一条，即降价促销。这种情形其实已有先例， 2008年在种种市场因素的作用下，房地产企业货币资金大幅度减少，不得不通过降价回笼资金来维持资金链的运转，从而促成了大面积的降价。
由此看来，这次是真的降价，而非“假摔”。
大跌OR小跌
房价下跌幅度会有多大？这在很大程度上取决于市场的接受程度和市场库存压力。
首先来探讨购房者愿意接受的降价幅度。10月中旬，位于嘉定新城的项目龙湖郦城宣布降价促销，之前均价为18000元/平方米的房源以14000元/平方米的价格出售，降幅为22.2%。这样的促销活动受到了市场追捧。据上海市“网上房地产”网站公布的数据显示，10月份龙湖郦城销售量达到423套。这样的销售成绩已经超过了该项目此前三个季度365套的销售总量。
对于这种现象，汉宇地产董事总经理施宏叡分析指出，对于房价的回调幅度，市场预期已经超过10%，而低于这样的标准则很难引起购房者的关注。他说：“假如开发商想要达到‘跑量’的目的，促销的力度必须达到20%～30%才行。”在记者的采访中，持有这样观点的业内专家不在少数。蔡为民也表示，想要在现阶段通过促销实现快速回款目的，必须给出让人动心的折扣。
施宏叡所言并非没有道理。在采访过程中，本刊了解到，如果打折幅度太小，的确难以带动销售。记者通过对售楼处回访发现，部分表示可以给予优惠但是幅度并不大的楼盘，销售状况一般。
这种现象并非现在才有，在此之前已经出现过。比如在国庆节期间以8折左右出售的普陀区香溢花城整个10月份也只是登记成交了64套，相对300余套的库存量来说，去库存化程度不算太高。
除了市场意愿之外，还有一个不可忽略的因素就是开发成本。上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健表示，根据拿地时间的长短不同，每个楼盘的降价空间也会有所区别。他举例说，目前正在降价的嘉定区新城公馆，由原价26000元/平方米的基础上“直降7000元/平方米”，考虑到该项目楼板价已经达到13000元/平方米，加上近6000元/平方米的建造成本和装修成本，现在的19000元/平方米的售价已经难有回调空间。
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