当美国房东：后金融危机时期或成REITs抄底期

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐 　　 2011-11-15 11:39

　　鹏华REITs（房地产信托投资基金）投资沙龙近日在广州举行，美国地产资深投资人士盛世神州房地产投资基金总裁王戈宏以及鹏华基金国际业务部研究员聂毅翔博士齐聚会场，向各位投资者们深入浅出地介绍了REITs这种投资产品。

　　王戈宏：后金融危机时期恰逢REITs抄底期

　　“理性投资人不会去寻求市场最低点，但是从数据我们能够清楚看到美国的REITs产品已经被严重低估，这意味着投资机遇。”王戈宏开门见山地表示。作为鹏华REITs投资基金的投资顾问，王戈宏有着多年在美国投资相关产品的经验。

　　一组数据显示，过去16年美国REITs指数总收益达600%。截至2011年7月31日，富时美国房地产权益类REITs指数过去35年间年化收益13.58%。

　　金融危机冲击了众多行业，但REITs的收益率反而逆势提高。为何出现这种现象？“金融危机期间，很多人没有房子了，就去租公寓，一般是签一年、半年期，承租人离开之后，就会重新进行一次装修，再进行新的出租。结果经济情况恶化，很多人就不退房子了，使公寓的成本变得非常低，价值并没有变，成本变低了，租金往上涨，收益率一下子变得非常高，而且是免税的。”王戈宏解释道，“因此，公寓类REITs在金融危机期间有40%的收益率，酒店REITs相对较弱，但万豪也实现了20%的增长。”

　　但这次金融危机依然连累了众多REITs，不少股票被严重低估，王戈宏认为这正是抄底好时机。“从派息率就能看出这些公司的财务非常健康，而且趁着危机大量兼并了廉价物业，REITs已为高收益提供了一次非常好的续能准备。我想这就是时机！”

　　聂毅翔：多措施应对美国房地产下跌风险

　　鹏华基金旗下的REITs投资基金——鹏华美国房地产基金正在公开发售，是国内首只投资美国REITs投资基金。聂毅翔博士介绍完该产品后，台下听众均提出一个疑问：去炒美国房地产，美国房地产跌了怎么办？美国经济不好了怎么办？

　　对此，聂毅翔博士解释道：“REITs旗下的房地产物业包含很多种类，经济好时大家住酒店或买房子，可选择酒店类或住宅类REITs；经济不好时大家租房子，可选择投资公寓类REITs；美国家庭还可以将闲置东西放在租用的单个人仓库里，还有仓储类REITs可选择。REITs选择的角度比较多，有不同的行业周期，有不同的特性，这也令美国REITs具有非常丰富的内涵。在不同的情况下选择不同的投资行业和标的，我们力争为投资者带来最大收益。”

　　他列举了一组数据以作说明，在经济危机中房价虽然下跌，但是纽约房价和租金依然坚挺，很多REITs投资的核心资产都包括了美国最好地段的房地产物业，从历史上来看这些资产都有非常稳健的增值潜力。

　　聂毅翔博士进一步分析道，“目前美国房地产复苏势头已经比较明朗。以往几次房地产市场衰退后，REITs都要经历7年或更久的恢复期，此期间平均年化收益率都在20%以上。以历史为鉴，REITs仍处于复苏中期，新开工商业项目较少，出租率和租金都有所复苏，股息有较好成长空间，估值水平合理。”

　　风险揭示：价格波动、汇率、行业风险

　　每一样投资产品都有其风险所在，对国内投资者而言，REITs的风险举要包括以下三方面：

　　首先是价格波动风险。作为上市交易品种，REITs的长期价格取决于其基本面情况，但短期内，受到市场供求和投资者情绪波动的影响，价格有时波动较大，投资者应有充分的心理准备。

　　其次是汇率风险，人民币对美元升值将直接影响产品的收益。聂毅翔表示，从历史来看，汇率很难是单边的行情，风险是两个方面的。如果趋势是明确，管理团队可以采取场内外的工具来规避风险。但他承认每一种规避风险的方法都是有成本的，操作的前提是要保持灵活度和独立性。

　　最后是行业风险。聂毅翔称，尽管REITs是一个大行业，但是这个大行业里有那么多小行业，大家有不同的经济周期，所以其管理团队不会将所有的鸡蛋放在一个小篮子里，而会从宏观的研究，对于经济周期的判断等方面进行研究，对行业进行配置。

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