麦田房产：购房者恋战城区“二手房”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国经济网 　　 2011-11-15 16:46

　　随着房产政策调控的深入，近期北京房价开始进入下行通道，很多新开楼盘都以打折促销的方法吸引购房者，二手房挂牌价格高于新盘的情况也频频出现，北京市房地产交易管理网数据显示，10月份，北京市商品房新盘成交均价为20295元/平方米，二手商品房成交均价为23438元/平方米。一二手房价倒挂现象日益显现。

　　三方面原因促使房价倒挂现象出现

　　对于一二手房价倒挂的原因，麦田房产置业专家分析认为，主要源于三方面原因：一是开发商面临资金回笼压力，二是二手房一般有地理位置优越，周边配套成熟等优点；三是一手楼盘大多是期房，不能立即入住，存在一些未可知的风险，而二手房即买即住，购房前在了解上也更加全面。

　　麦田房产置业专家解释，年底这段时间，很多地产商急于资金回笼，需要回收资金为接下来的工作进行运转，因此在售房中以降价来吸引购房者。而二手房业主一般并不急于售房，价格也抗得较高，惜售心里很强，甚至不少转售为租。

　　此外，麦田房产置业专家还表示，在地理位置和周边配套等方面，二手房也占有绝对优势。在北京，楼房密集度已经相当高，一般新楼盘都建在周边地区，而二手房则集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段，交通便利，适宜生活。据了解，11月份北京推出各种打折楼盘多达285个，其中，除了210个推出折扣的楼盘，还有各种促销手段，比如买房减房款、推出特价房和赠送物业、车位等，甚至有近20个楼盘直接降价，但这些打折楼盘绝大多数位于昌平、大兴、房山、通州、顺义等郊区区域。

　　在生活配套方面，二手房小区经过建设多年，已成为成熟社区，各项配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、入学在小区辐射区内都能满足。而许多新的楼盘，居住区刚刚形成，交通、购物、子女入学等配套设施及服务尚不完善，社区配套设施的完备仍然有待时日。

　　麦田房产置业专家对此分析说，假如新楼盘能建立在二手房的区域范围中，那么价格应该持平甚至高于当地二手房，比如，即将在望京开盘的远洋万和公馆，起价60000元/平方米，之所以在当前市场下敢于要如此高的价格，主要原因就是占据了很好的地理位置。众所周知，望京是亚洲最大居住区，当地学区房资源也很丰富，房价一直比较稳定，这一点也非常明显的印证了地理位置对于楼房价格有着很大的影响力。

　　购房者重视地理位置，城区二手房受青睐

　　对此，北京麦田房产副总经理吴存胜表示，北京市人口众多，为方便上班及生活很多购房者都非常看重地理位置的优越性。因此，虽然北京周边地区房价降幅较大，却依然有很多的购房者“不买账”。据了解，目前，四五环之间有多个二手房中高端住宅区域，如朝青区域、望京区域、世纪城区域，这些区域都是改善型购房者比较关注的区域，因此房价普遍较高，10月份房价基本稳定，降幅并不明显。与今年1月份相比，也仅出现了6.3%的下降。内东城区是目前房价降幅最小的城区，在当前市场情况下，主城区价格稳定、抗跌等特点越来越明显。

　　麦田房产置业专家表示，北京城区中高端二手房住宅业主一般都出于保值增值的情况考虑购房，绝大多数业主在当下并没有套现压力，所以心理价位较高，大幅降价可能性很小。此外，受限购令影响，很多想购买京城郊区降价房源的刚需购房者也被排除在外，这些都是促使一二手楼房发生价格倒挂现象的原因。

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