美国房市有多惨？美开发商退地还农

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 海外房产网　　 2011-11-16 13:32

　　美国惨烈的房地产市场下滑持续五年，许多打算用于住宅开发建设的土地价格下跌太狠--全国平均价比高峰期下降将近70%，全美数万英亩土地退出房地产市场，还原为农业用地。

　　加州农民辛格（Paul Singh）从地产商手中买下这块土地

　　据《华尔街日报》星期一报道，在房地产繁荣的年头，加州、亚利桑那、佛罗里达和其它州的房地产投机商出高价从农民手中买地，然后策划将柑橘园或棉花地变为潜在的住宅小区。

　　现在，农产品价格猛涨，房价深度下跌，土地投资经济学又颠倒过来。农民和投资者购买原来作为开发区的土地，重新用于种庄稼。他们现在付出的价钱却是当初开发商在衰退之前购买同一块土地出价的五分之一左右。

　　如果这种趋势继续下去，它就可能成为美国大都会地区远郊区的历史性转变。远郊区开发为美国上个十年房地产市场泡沫增加燃料。

　　今年9月，亚利桑那州一个奶牛农场家族--万德维（Vanderweys）家族--出资800万美元购买距离菲尼克斯只有30英里的巴克艾（Buckeye）地区被法拍的760英亩苜蓿和棉花地。那块土地原来被称为自由农场（Liberty Farm），2005年以4080万美元的价格卖给房地产投机商。万德维家族计划在那块土地上种饲草。

　　这个家族四兄弟之一、买下这块土地的尼克·万德维说，“这些价格已经成为新正常。这个地区的所有东西都正在回到农民手中。”

　　位于马萨诸塞州剑桥（Cambridge）的智库林肯土地政策研究所（Lincoln Institute of Land Policy）最近发表报告说，全国住宅用地平均价格比2006年第二季度的高峰期下滑了将近70%。根据农业部的数据，除了阿拉斯加和夏威夷之外，全美农业用地价格在2007年和2011之间上升20%。

　　农业用地需求在上升，因为从玉米到棉花所有农产品价格都在上涨。农业净收入预计2011年上升31%，达到1036亿美元，按照经过通胀调整的数据，这也是自从1973年以来的最高水平。

　　总部设在荷兰的美国农业贷款机构国际拉波银行（Rabobank International）经济学家克洛德（Vernon Crowder）说，“现在，什么东西值钱，人们就做什么，那通常意味着他们种植庄稼或者卖给其它农场主。”

　　这种动态将农民变成土地投机商或者房地产泡沫破灭的受益者--有时就是回购他们以前卖出去的同一块土地。

　　《华尔街日报》以英格兰家族为例。英格兰家族2004年在亚利桑那州艾洛伊镇以73.1万美元买下一块土地。那个家族2009年以860万美元的价格将距离菲尼克斯65英里的那块土地卖给密尔沃基的一家公寓建筑商，随后租下那块土地种棉花。两个月之前，英格兰家族以175万美元的价格买回那块被法拍的土地。

　　唐·英格兰（Don England Jr.）最近开着拖拉机在那块土地上转悠时说，“它可真是一笔好买卖。”

　　《华尔街日报》说，住宅用地回到耕种者手中反映了美国人口的一个重大变化。自从二次世界大战之后，开发商首先将城市扩展到近郊区，然后向远郊区蔓延。在房地产繁荣时期，建筑商投入数亿美元购买远郊区的土地，快速建设住房，卖给首次买房、愿意长途奔波的上班族。在汽油价格低廉和就业充足时期，那种策略有效。

　　现在，汽油价格高达3.40美元一加仑，失业率徘徊在9%，房价下跌，对远郊区的新房需求蒸发了。

　　布鲁金斯学院客座研究员莱茵博格（Christopher Leinberger）说，“未来也不存在对那种房屋的可以预见的市场。”

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