上海内环一豪宅周末8折入市

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报 　　 2011-11-18 09:59

上海楼市本周末将再迎内环豪宅。

截至11月17日的统计显示，本周末（11月19日-11月20日）上海市预计有两个住宅项目开盘，总计推出房源300余套，较上周末550余套的推盘量再跌近50%。两个项目中，内环豪宅海珀旭晖位于徐汇龙华板块，此番预计推出房源100余套，报价在8万元/平方米，这也推高本周末沪上预计开盘均价至4万元/平方米，较上周末大幅提升50%。

“开盘当天打8折”

昨日下午，海珀旭晖售楼处一位工作人员称，该楼盘本周末预计推出的房源，系298-300平方米的精装修大平层，目前报价为8万元/平方米，精装修标准为1万元/平方米，开盘当天可享8折优惠。

分析师薛建雄称，海珀旭晖所处地块的楼板价在1.1万元/平方米左右，成本相对较低，按照8折的优惠标准，此次房源的实际均价在6.4万元/平方米左右。

薛建雄分析，开发商开出的此番优惠，或与其冲全年销售目标有关。

某上市房企高管认为，虽然从海珀旭晖的品质来看，6.4万元/平方米的定价还算可以，但就此次推出的产品看，都是300平方米左右的大平层，折扣后的总价也都在1500万元以上，这么高的总价销售起来不会轻松。

该上市房企高管还提到，虽然开发商当初拿地时的楼板价不算很高，但由于该项目的商业物业占了相当比例，而这些商业物业大多只能自持，这些因素都需要开发商考量。

仍有开发商不差钱

本周末预计入市的另一楼盘——位于宝山杨行的万业紫辰苑，打出的“折扣”则较为保守。

万业紫辰苑售楼处一位工作人员称，该项目此次预计推出80-139平方米毛坯房源200套，报价在1.6万～1.7万元/平方米，优惠后的价格在1.55万元/平方米左右，并附赠10%的面积。

楼盘相关负责人士解释称，万业紫辰苑体量较大，当时拿地时成本并不高。由于前期销售资金回笼情况比较好，因此定价一直比较稳定。

网上房地产显示，万业紫辰苑此前已多次推盘，总计推出房源767套，目前可售房源372套。累计合同均价约1.58万元/平方米。

薛建雄称，考虑到区位因素，万业紫辰苑1.55万元/平方米的价格不算便宜。

某大型房企营销总监也称，万业紫辰苑此次预计推出房源的报价不算低。不过，该楼盘开发商并不差钱，“投资这个项目的开发商自有资金比例比较高，负债很低。”

网上房地产显示，万业紫辰苑开发商上海万业企业宝山新城建设开发有限公司，是万业企业（600641）全资子公司。

万业企业官网显示，该公司前身为众城实业，后改名中远发展，曾开发过大体量楼盘中远两湾城。2005年，印尼三林集团取得万业企业实际控制权后，万业企业开始转型，虽然房地产依然是其第一大收入来源，但该公司在矿产能源的布局逐渐扩大。

截至6月30日，万业负债率为52%，低于上市房企平均水平。

“降价风或刮到明年”

在上市房企中，万业企业显然仅属特例。

分析师付琦称，目前几乎所有新开的楼盘都采取了降价的策略，开发商已经清醒，明白不降价是不行的，先降要比后降好。

按付琦的说法，已近年末，楼盘工程进度开始减缓，入市楼盘开始变少。同时，经过一波降价潮后，开发商往往会选择观望一下，看看实行降价的楼盘销售效果好不好，因此并不急于推盘。

但付琦判断，降价不会止步于年底，“到了明年，将会有更多开发商加入到降价行列中来，降价的面将会铺得更宽，而降价的幅度则不需要更加扩大，能维持在8折的水平上就可以带动成交。”

付琦解释称，虽然到了明年年初，开发商短期内没有支付压力，但存货压力依旧，目前上海的一手房存货正在向1000万平方米靠拢。

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