龙头房企新盘降价潮来袭 快速周转为回笼资金
http://www.haozhai.cn 文章来源: 金羊网-新快报 2011-11-18 10:36
新盘开盘价比周边二手房低6000元
新快报记者张国锋文/图
“抢收华东”降价潮纷扰一周还没到，深圳即被冲上风口浪尖，一时间深圳关于楼价的讨论已经由“会不会降价”转成“会不会崩盘”。而近日许多地产龙头纷纷成为降价领头羊，更是让不少市民和业内人士感觉到这股“潮流”的愈发趋近；而这一波降价，究竟是这些龙头房企割肉离场的序幕，还是持盈保泰的开始？
楼盘纷纷降价促销
10月29日，招商地产位于深圳西乡的楼盘开售，开盘价由此前的1.8万元/平方米下调至1.4万元/平方米起，同时开盘还减10万元另外再打9.5折，还附带报价2000元/平方米的精装修。如果按照其最高折扣算，这一新盘的开盘价比周边二手房每平方米售价还要低6000元。开发商表示，首批单元最终售出了八成，销售成绩十分理想。
房企巨头万科深圳旗下的“万科公园里”也在近期开盘，推出了1.6万元/平方米的房源，并给出开盘总价减10万元还送8万元家私礼金券的优惠。本报此前也报道过，万科优惠打折早在9月的“万团大战”就开始启动，10月份深圳全市成交量排名前十的楼盘中，万科一家就占了4个名额。这当中，传言近期将再次降价的万科某楼盘，10月份共成交225套，成交均价为11500元/平方米。有业内人士直言，如果这个项目降到万元左右，再说什么优惠打折就显得过于虚伪了。
H股上市的卓越地产近期宣布，其位于深圳与惠州交界处的项目蔚蓝海岸将以成本价4900元/平方米开售，开发商表示这是考虑到市场不景气以及购房者承受能力后所确定的价格，比周边项目售价低了两三成。此前，中原地产曾对深圳东部市场做了成本核算调查，调查显示，2011年深圳东部土地成本每平方米均价约为1500元，建筑成本单价约为2500元，再算上其他成本和各项税费开支，开发商的成本在4800元/平方米左右。
还有一个典型的例子，龙华花半里项目于10月29日推出了120套8.8折特惠房，折后均价为11880元/平方米，这是该楼盘不到两个月内第二次降价，而在国庆黄金周期间，该楼盘的均价还在13500元/平方米，此前开盘价更是高达17800元/平方米。
据记者走访了解，目前龙岗中心城、布吉片区、宝安等关外地区均呈现打折一片红现象。业内人士表示，现在这些楼盘再不降价，等到购房者心理价位降了，那就更加危险了。据相关统计显示，仅11月计划开盘或者加推的项目就超过30个，而且大部分都集中在深圳原关外地区。
另一方面，即使不算新增项目，深圳地产库存也达到了警戒线。据深圳市规划国土委官方网站数据显示，截至10月31日，深圳全市新建商品住宅可售套数为23436套。按近两个月深圳全市新建住宅每周平均476套的消化速度计算，库存新房仍可销售长达13个月。
快速周转为回笼资金
业内人士分析，现在开发商特别是上市房企，不会不降价，只要销售成绩不达标，即使手头有大量现金也会降价抛售，这与2008年时已经有翻天覆地的变化。
在上海率先降价的中海地产，据其三季报显示，其项目前9个月实现营业额357.9亿港元，增长了38.2%，经营利润达167.3亿港元，增长46.8%。更重要的是，中海净借贷水平为36.8%，可动用的现金约为172.4亿港元。即便是手头有大量现金的中海也秉承快速销售的原则，有业内人士表示，只要当月销售没有达到预期目标，项目就要检讨销售策略。
近几年来，“万科模式”几乎已经成为共同营销方式。所谓“万科模式”，指的就是快速周转。这在“抢收华东”的龙湖地产有最好的体现，在龙湖调低部分上海和杭州项目售价10%至30%后，该公司10月17日至23日一周合同销售增加至20亿元人民币，其中8亿元来自减价项目。而今年1日至9月，该公司平均每月合同销售额只有31亿元。
有业内人士表示，这当中最重要的原因是现在即使开发商降价销售，其售价仍远高于成本价。通常而言，降价可能会增加开发商的再投资成本。但目前，内地房地产的行业集中度还很低，即使是万科也只占据了不到3%的份额，这说明市场还有很大的并购空间，只要开发商手中有钱，受调控严重影响的中小开发商的低成本项目就是他们的目标。
有关数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。“所以在上市地产商集中的区域，只要销售情况下跌，未来降价的可能性就会非常大。”有业内人士直言。
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