买家转投降价新盘二手房市场仍胶着
http://www.haozhai.cn 文章来源: 解放网-新闻晨报 2011-11-21 11:19
临近年尾，许多开发商为了回笼资金而纷纷选择降价打折，使冷清的楼市瞬间活跃了不少。一手楼盘领降，周边二手房业主仍不愿让价，这使不少二手房买家转投新房，二手房市场则仍处于胶着状态。
受到近期一手房降价的影响，现在部分房东心态已开始放低，面对诚意客户，开始给出更大的议价空间。嘉定新城，松江新城、周康三个板块为例，虽然出现一手楼盘的价格跳水，但对二手住宅的价格下调的带动作用依然有限，大多数房东普遍表现出较强的抗跌心理。
比如嘉定新城板块，由于受到板块内个别楼盘大幅降价的影响，购房者分流现象比较多。现在二手房东的议价空间在3%－5%，但是买家对于二手房的降价预期已加大到了10%－15%，故板块内的二手房市场处于僵持状态。在嘉定新城，目前倒挂现象较为明显，当前主要在售新盘的实际成交均价大致集中在11000－14000元/平方米，但周边类似品质的二手房源挂牌价格却为14000－15000元/平方米，二手房主的议价空间普遍为3%－5%，除非极个别急售房东议价能超过5%，与九十月份相比，并没有太大变化。
周康板块房东对议价空间依然保持坚挺，幅度为3%－5%，近期一手楼盘的深度降价对其撼动作用比较有限，房东依然对楼市前景依然抱有信心。目前购房者的议价期望普遍在10%左右，二手房市场局面仍未能充分打开。
降价风尚未波及中心城区二手标杆楼盘
近期频频有消息称，降价风波及市中心区域，事实果真如此吗？的确有部分中心城区的新盘低开，但记者经过调查中心城区几个标杆性楼盘后发现，市中心的标杆性二手房市场由于限购等原因，普遍成交量极低，而除非极个别个案，大部分中心城区业主都不愿让价，无论是成交价和挂牌价都没有出现大幅降价，如中远两湾城本月更是没有一套成交。
普陀长寿板块（标杆:中远两湾城）
以往交易火热的中远两湾城本月居然没有一套成交，可见现在的楼市冬意之浓。目前挂牌均价在3万－3.3万元/平方米，较上月基本无变化，且业主很少提供议价空间。究其原因，本市某中介长寿路店经理宋丹丹分析，一是二手房市场消息滞后。虽然新盘打折促销进行得如火如荼，但传递到二手房市场仍需时间；二是小业主与开发商不同，无回款压力，因此部分房东心态较为轻松，不愿降价售房。同时小业主众多，无法制订统一的销售策略，因此即使有个别业主降价售房，短期内也难形成规模，引发降价潮。而客户方面是不降价不出手，降得少也很难打动客户，双方在价格方面依旧存在一定的差距，导致目前二手房市场交投平淡。
浦东陆家嘴（标杆:仁恒河滨城、菊园）
浦东小陆家嘴板块的标杆楼盘仁恒河滨城、菊园等，11月中旬的成交价格同比下降5%－8%，部分可达10%。不过，由于地处市中心，小陆家嘴的挂牌价格自年初以来一直保持稳定。目前业主成交房源降价，主要是通过和客户协商议价达成。而现存议价空间，并不能满足市场上大多数客户的心理预期。目前购房者普遍心理价位低于市场价10%－15%，而这个价格挂牌的房源，其挂牌量不足板块内二手房总挂牌的1%。
本市某中介浦东区域经理余冠华表示，小陆家嘴板块地段优越，业主心态较为稳定。多数降价出售房源的业主，是出于资金需求抛售；而就目前自住型需求较高的梅园新村等老公房性质的标杆楼盘而言，其议价空间不足1%，成交价格相较去年同期价格基本没有松动。
就置业需求而言，板块内客户大幅减少，仅为去年同期的一成左右。大部分客户流失，是因为被限购而“不能买房”。不过由于业主对小陆家嘴地段优势的看好并具备一定经济实力，不愿意降价抛售。加上板块内整体挂牌量少、租赁需求旺盛等综合因素，大部分业主还是按照正常的市价挂牌。
南黄浦（标杆：上海滩花园、金外滩花园）
在南黄浦板块，市价挂牌的业主也占据多数。由于该地段为传统的市中心地段，板块内业主较为惜售。目前板块内业主基本都被“限购”，卖出就不能买进，大部分挂牌价格维持年初水平。
上海滩花园和金外滩花园这两个楼盘，10月份以来一共只卖出了一套。德佑地产金外滩分行经理廖敏说，唯一卖出的那套是金外滩花园的，209平方米，单价在4.5万元/平方米左右，没怎么跌。而且就现有的挂牌而言，也很少有业主愿意降价，实在卖不掉了，就干脆不卖了。廖敏说，有几个挂牌了两三个月还没卖掉的业主干脆撤牌不卖也不愿让价。
杨浦（标杆：合生江湾国际公寓）
合生江湾在新江湾城板块内属于中档楼盘，2房一般总价为300万－350万元，3房总价约为450万－500万元，因其总价、单价均较低，且小区品质不错，受到置换型买家的偏爱。合生江湾分为四个区，其中一区品质稍差，目前均价约为2.9万元/平方米，二、三区品质较好，均价为3万元/平方米。价格较上月基本无变化，较为平稳，但目前部分业主心态略有松动，可提供3%－5%左右的议价空间，大概10万元左右。不过由于买房人普遍抱着”捡皮夹子“的心态去看房，一般认为房价起码下降20%-30%才会出手购房，所以造成目前交投平淡，成交量继续下滑。四区是一手房，销售中，现开发商报价为3.2万－3.5万元/平方米，带精装修，明年4月交房。因新房基本无税费，而合生江湾在卖的二手房基本上房东都要求到手价，所以算下来一二手房价格基本相符，导致不少客户转投新房，这也是造成二手房交投平淡的重要原因。
虹口（标杆楼盘瑞虹新城）
作为虹口著名的标杆性楼盘，瑞虹新城同样是本月一套都没有卖出。门口一些中介门店的主营业务已经完全转向了一手代理，有的门店经理甚至大半个月都没有进过门店了。尽管十月初曾有温州业主因为资金问题挂牌急售，但这并没有撼动整体楼盘的价格。从最新挂牌的房源报价看出，即便是标注“急推”的瑞虹新城一期房源，报价也在3.1万－3.3万元之间，依然与市场价相当，没有大幅降价的迹象。
买房故事
目前楼市风云突变，对于一个普通工薪族来说，辛辛苦苦攒点钱买房，当然期望房价能稳步升级，岂料前10年房价一直是保持上涨势头，可轮到自己出手时，房价却开始掉头下跌了，终免不了懊丧。
却也有王女士这样精打细算的买房人，无论楼市涨跌起伏多大，她的买房十年记倒是踏得准出手快，虽然也会经常对楼价发些牢骚。
住在浦东的王女士曾在30－40岁间收租金、攒首付，让自家的房子从小房换成大房，从旧房变成新房，从1套变成数套，而现在，她依然选择维持现状，安心做起房东。
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