房价缩水引发退房潮 购房者该如何正确维权
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新华网 2011-11-21 16:47
有人说：女人有家，才是嫁。人们在讨论女人越来越现实的同时，关注更多的还是房子。“买房难”一直是大家头疼的问题，但是您想过“退房难”吗?近日，随着楼市调控政策的作用越来越明显，房价出现大幅缩水，上海出现了购房者打砸售楼处的事件。退房潮袭来，业主Hold不住还是开发商Hold不住?
为此，《法眼看经济》就网友关心的一些问题采访了北京市两高律师事务所的李国蓓律师。
访谈内容：
【法眼看经济】有人说：女人有家还是嫁。我们通常理解的家就是房子。作为买不起房子的80后，房价下降是我们想要的结果。但是，对于上海一个楼盘的业主来说，房子还没到手，房价就跌得让人Hold不住。近段时间房价下跌的原因是什么?
【李国蓓律师】住房问题一直是关系国计民生的大问题，近些年来房价过高、上涨过快，是老百姓想通过市场解决住房需求最大的难题。房价的急速飙升也加大了金融风险，严重影响经济协调发展。可以说，过去数年间全国大部分城市的房价上涨速度远超乎人们的想象，北京、上海、广州等一线城市的房地产租售比严重高于1:300的国际警戒线水平，部分城市甚至一度达到1:700，这样的数字意味着投资人在收回房产投资时的风险是很非常高的，房地产泡沫明显。
在这种严峻的形势下，2010年国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，今年初国务院办公厅又发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，各级政府通过多头并重的房地产调控手段，首先是二、三线城市的房价有所回落，今年伊始一线城市的房价也开始下跌。这里面政府为房价回落做了不少努力，从制定二套房认定统一以户为标准、大幅提高存款准备金率等紧缩性货币政策，到扩大经济适用住房、廉租房、限价房等保障性住房供应面积，加大土地供应、盘活土地存量、打击囤地行为等措施，确实有效规范了房地产市场交易行为，降低了房价虚高的空间。
另一方面，房价下跌也是由买方与卖方的交易规则决定的。需求像一只看不见的手在调控市场，限购等多方面原因导致买受人驻足观望，房地产成交量明显萎缩。据上海市统计局10月24日发布的最新数据显示，前三季度上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，月均销售面积出现了自2005年以来的最低值。作为市场经济的主体，开发商需要生存、需要资金快速周转，低弥的交易量不利于资金回笼，为了活跃市场主动采取让利促销、刺激消费的行为也是房价进一步下降的一个原因。
【法眼看经济】十月份在上海的一家售楼处里，众多业主因为开发商的降价促销广告聚集到一起，向开发商讨要说法，甚至发生了打砸售楼处的事情。很多业主选择退房讨要说法。近段时间，退房者越来越多。很多网友非常关心如何退房。在哪些情况下不违约就可以退房?
【李国蓓律师】发生退房有两种情形，一种是解除房屋买卖合同，将标的物退回;另一种是房屋买卖合同无效，返还标的物。依法成立的合同受法律保护不能轻易解除，这是我国合同法保护交易的宗旨，因此，解除合同除非双方协商一致达成共识自行解除办理退房手续外，只有在出卖方的违约行为根本违反合同目的或出现在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对买受人明显不公平或者不能实现合同目的，才允许买受人通过法律的手段强制解除合同，退还标的物。所以，买受人在欲退房之前最好还是咨询专业的律师，看自己退房的理由是否充分，证据是否完备，合同被强制解除是否能得到法律的支持。
谈到买受人不违约就可以退房，可以简单归纳为三种情况：一种是合同条款里本身就有这样的特殊约定，如双方约定出现什么情况可按退房处理;第二种是对方存在严重违约行为导致合同被解除;第三种则是在合同履行过程中因发生了不属于商业风险的、不可克服的，并在合同订立之初双方也无法预见的特殊情形，即民法上的所谓“情势变更”导致的合同解除。
【法眼看经济】选择退房的消费者称：“开发商在进行宣传时曾经暗示房子只会升值，无贬值的可能”这可能也是促使购房者下定决心购房的原因之一，这种情况下，开发商是否属于虚假宣传?购房者能不能够根据这个要求退房?房价下跌的差价可以要求赔偿吗?
【李国蓓律师】我认为在这里用“虚假宣传”来形容售楼人员的行为是不妥当的。自古就王婆卖瓜，自卖自夸的说法，卖家都要夸自己的商品好，这是一个基本的常识，至于商品到底好不好，则需要消费者自己判断。“虚假宣传”一般是指那些将没有的功能、功效说成有，级别低的说成高，比如销售者声称曾荣获某某奖项，品质达某某级别，但事实上根本不存在或者未达到相应级别，这属于严重的欺骗行为，是虚假宣传。但房价是涨还是跌并不是靠宣传保证能改变的，它受到内在的价值规律的制约，有其自身的客观性。作为消费者，应有自己的理性判断：如果一个开发商在市场前景大好的情况下做出大幅降价的决定，那么他的行为必定是有违常理、诡异的，也是违反价值规律的，降价不仅不能让买受人放心，反而令人怀疑他的动机，导致房子很难再销售出去;而如果市场前景不好，降价是大势所趋，消费者可以通过对市场行为的观察感知，尽管开发商一再保证不降价也是不能令人信服的，因此，我认为仅针对销售人员口头承诺不降价与事实不符不是退房的理由。当然，如果房屋买卖合同里确实有这样的短期价格保证的书面约定，买受人完全可依合同条款的约定主张权利。
对于房价下跌的差价是否可以要求赔偿，我认为这件事不能一概而论。如果是正常的市场波动造成的，买受人应当自行承担这个波动损失。如果是非市场行为导致的重大变化，买受人继续履行合同显失公平，则这个损失应由过错方承担或均无过错时由双方分摊。
【法眼看经济】在遭遇问题楼盘时，开发商违约在先，退房还是索要更多赔偿的二选一让很多业主非常为难，您有什么好的建议吗?
【李国蓓律师】遭遇问题楼盘，开发商违约在先，假如买受人有足够的理由和证据决定去解除房屋买卖合同，我认为选择退房还是索要更多的赔偿完全取决于买受人的意愿。如果标的物即房子能满足买受人的需求，也不存在例如开发商的违约行为是由于建筑物本身的质量不符合国家强制性规定或合同约定、70年寿命的民用住宅按30年寿命的标准建造，改变设计结构影响使用功能等严重背离买受人购房目的的情形，对于购房自用的大多数老百姓，我认为还是选择违约金或是违约损失赔偿更为有利。同时我也提示如果开发商存在前述的严重违约行为，买受人选择退房的，可以同时主张因解除合同所造成的相应损失，退房并不等于退还合同原价款。
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