房价缩水引发退房潮 购房者该如何正确维权
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新华网 2011-11-21 16:47
【法眼看经济】大家都知道房市有风险，入市需谨慎。买房的盈亏应该属于自理范围。但是，在遭遇问题楼盘选择退房时，哪些经济损失可以向开发商进行索赔?
【李国蓓律师】首先我们确立的大前提是开发商有违约行为且足以导致退房，这与房价的市场因素导致的涨跌能否退房不是一回事。对于开发商存在违约行为的情况下，按照合同法的相关规定，如果约定了违约金，买受人可以直接按照约定的违约金或违约金的计算方法要求出卖人支付违约金，这类条款通常体现在房屋买卖合同的违约责任条款里，有时也会散见于其他的条款内，针对不同的违约事项分别做出约定。当然，如果买卖合同里没有约定违约金条款，买受人也不必紧张，因为我国合同法规定，没有约定违约金，守约方也可以要求违约方赔偿因违约行为造成的实际损失，此类损失一般以直接损失为主，如返还购房款并支付利息、承担合理的开支等，当然也不排除间接损失支持的可能性，如要求可以获得的预期利益等，这一般取决于个案的特殊性。
【法眼看经济】购房时缴纳的定金，购房者在退房时可以索回吗?
【李国蓓律师】定金有许多种类，一般在房地产市场，我们所说的定金大多数情况下是指立约定金，即交付一定数量的金钱以保证合同的订立，如果买受人事后不同意签订买卖合同则定金不退，出卖人不同意签订买卖合同，应双倍返还。成约之后，定金转为房屋价款的一部分，因此，在购房者有法定的或约定的理由解除合同，办理退房手续时，如果是立约定金，其立约的目的已经完成，定金已转化为房屋价款，因此是不存在退与不退的问题的，退还的只能是房屋价款。如果发生在定金交付之后，合同签订之前，则要适用定金罚则，因为买卖合同未成立，标的物没有交付，此时尚不存在退房的问题。
如果是立约定金以外的其他类别的定金，如违约定金、解约定金等，因担保的内容不一样，后果可能会与上述立约定金的后果不一致，如果网民朋友们遇到，可以预约向我咨询，我很高兴为大家解答。
【法眼看经济】买房难，退房更难。为了避免退房难的事情发生，在签订购房合同时就该加倍注意。作为消费者应该注意哪些事项?签订的购房合同属不属于格式合同?
【李国蓓律师】格式合同一般是指全部由格式条款组成的合同。购房合同大多数情况下是开发商结合相关部门发布的指导性示范文本再根据自己楼盘的特点制定的，其中有相当多的合同条款是填空式的，由买受人选择。通常不认为这种包含可选择性内容的条款为格式条款，因此包含这类可选择性条款的合同也不被认为是格式合同。但是，就房屋买卖合同整体而言，买受人缺少话语权，许多买受人可能也遇到过在售楼处签订合同时，这儿也不让改那儿不让动，只能按出卖方的意思填写，这是非常不公平的。在这里提示大家，一旦对格式条款发生争议，如果该条款限制已方权利、扩大他方利益，且根据字面含义会产生两种以上的解释，买受人可以适用合同法关于格式条款的规定，选择对自己有利的解释来维护自己的合法权益。另外，需要特别强调的是，买受人在签订合同时对于合同中约定的解除条件、违约责任等条款一定要有底线，达不到自己的要求时就坚决不签合同。
【法眼看经济】在上海一家售楼处里，业主的打砸行为如何定性?应该怎么处理?但为什么没有处理?
【李国蓓律师】上海业主维权的这个事件我也听说了。业主打砸的行为肯定是不对的， 不管你是出于什么目的，打砸毁坏的是公共的或他人的财产，是违反治安的行为，严重的还有可能构成刑事犯罪。这个事件最后没有进行处理，一方面与无法核实真正的行为人有关，另一方面也与事件的起因、业主维权的持续时间、混乱场面以及开发商息事宁人的态度有一定的关系。从情感上讲，我同情这些业主。
【法眼看经济】随着退房潮愈演愈烈，作为开发商又该如何应对业主的诉求?
【李国蓓律师】退房之所以潮愈演愈烈，我想，不是单纯的买受人不能接受降价这个结果造成的。一个正常的市场行为，房价波动不会引起大规模恐慌，已购房者通常会理性地选择其他的方式消化投资行为产生的损失。但如果这个波动不正常，比如上海这个楼盘的房价在很短的时间内一下子从18000元跌至12000元，老业主气愤的是被开发商愚弄，短期内如此大的跌幅不禁让人反问此前开发商究竟有多少利润空间、自己被赚取了多少血汗钱。
房价回落是众望所归，但下浮不应是这种骤降式的。开发商降价促销手段需要调整，特别是一线城市的房价，我认为应当早一些时候就降下来，但可能有人为因素在里面并没有降，房价在高位支撑不下去的时候突然大幅下调，导致短期内高价位签订购房合同的买受人心理极度不平衡，各地不断上演退房潮。房价如何平稳着陆不致引发房地产市场动荡，是开发商应当反思的问题。
【法眼看经济】对于今天的话题，您还有需要补充的吗?
【李国蓓律师】房价大幅下调对于刚刚高价位购房的业主们是不公平，但相对于那些仍然徘徊在楼市之外的低收入人群，有望通过市场妥善解决安居问题是件大好事，人们也只有安居了才能乐业。
【法眼看经济】感谢李律师的参与。
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