小面积办公楼受投资者青睐

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东地产　　 2011-11-24 14:51

　在住宅市场降价狂潮下，办公类的物业并未表现出跟风的态势。　　近期，普陀长风板块赢华国际广场，打出了小面积、送契税、送装修、低首付的广告语去招揽客户。位于中内环，靠近地铁线的小面积办公物业，是否值得投资？

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　　汉宇地产研究部经理付伟表示，纯办公形式的写字楼，大部分以整层出售，未来会更加普遍，起码也是200平方米以上的分割，所以小于200平方米的纯办公类型物业会越来越少。而这类物业的投资门槛也会越来越高。投资者可相机买入。

　　当然，不限购的办公物业并不止此一类。目前市场上的办公性质物业，已经不再限于纯写字楼的形式。更多像是商住两用的SOHO、LOFT、酒店式公寓都被划分为办公物业。此类物业也经常打着不限购、不限贷的商住性质去吸引被住宅类限外的投资客。虽然真正办公性质的写字楼在售的不在少数，但是大部分以整层出售或者整栋出租的形式对外，面对的客户也都只限于资金充足的公司。

　　办公楼购买限制

　　1、港澳台、外籍人士禁止购买。

　　2、外籍公司禁止购买，除非在中国注册公司。

　　长线投资办公物业

　　据福美来不动产商业地产经理张坚表示，办公物业的年投资回报率一般在5%~8%左右。而限购以来，办公物业的涨幅比较大，最多达到20%。

　　不过投资的对象主要是公司、浙商为主，近期温州投资客缺少资金等情况，导致办公类的物业市区一批浙商的客户，所以价格有所回落，不过总体表现还是较为平稳。

　　除了年投资回报率，投资办公类物业主要还是靠租金回报率。

　　据中原办公楼分部二部经理管俊的介绍，投资办公楼要注意以下几个因素：1、位置。一般以靠近商圈、商业中心为参考。2、交通便利，靠近轨道交通，出行便利。3、内环、内中环、中环等区域的写字楼空置率较低，租金回报率也较高。

　　以赢华国际广场为例，目前在售的小面积为130~300平方米，均价3万元/平方米。地处中内环，所在的长风板块。板块分为东西两块，比较成熟的东面(云岭路，大渡河路)出租率在85%~90%，而西面，出租率可能只有70%左右。赢华国际广场所处在西面，周边的参考租金在3.5元/平方米/天。按照130平方米的小面积办公楼为例：见右下表。

　　纯办公性质办公楼投资优势

　　◎ 与办公性质的SOHO、LOFT、酒店式公寓相比

　　1、面积较大，适合规模较大的企业办公。(一般的LOFT、SOHO、酒店式公寓的办公环境比较适合刚刚起步的规模公司)

　　2、办公环境好。(一般办公楼楼道设施有卫生间和茶水间，且办公楼的停车位也相对充足)

　　3、租金收益高。(办公楼租金一般在3.5元/平方米/天，算下来，一个月的租金起码在105元/平方米。而LOFT、SOHO、酒店式公寓租金水平与住宅租金相差不大，一般50平方米的酒店式公寓租金在2000元~2500元左右，平均租金是40~50元/平方米)

　　◎ 与住宅相比

　　1、不限购、不限贷

　　2、同区域办公物业比住宅单价便宜。(以赢华国际广场为例，2.7~3万元/平方米，距离地铁2号线威宁路7分钟的路程，而地铁站周边的住宅二手房均价在3.5万元/平方米。新房物业在4万元/平方米。)

　　3、租客更具稳定性。(一般办公楼的租客为公司性质，租赁周期一般为2~3年，甚至更久。比以个人或者家庭为租赁对象的住宅更具稳定行)

　　纯办公性质办公楼投资缺点

　　◎ 与办公性质的SOHO、LOFT、酒店式公寓相比

　　1、面积大、总价高，投资门槛高

　　2、只能办公，不能居住。功能性不多

　　◎ 与住宅相比

　　1、税费高

　　2、客户人群少(港澳台、外籍人士禁止购买)

　　3、持有成本高，物业费贵，水电双倍

　　4、只有50年产权

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