大摩散售上海永新城 外资基金转变策略“快进快出”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一财经日报 　　 2011-11-25 09:25

　　摩根士丹利（下称“大摩”）又开始抛售上海的地产项目了。

　　大摩于2007年初斥资5.3亿元整体购入的徐家汇永新城两栋公寓最近开始在市场上以5万~6万元/平方米的价格进行散售。“徐家汇最后的一手房，一手代理免佣金！”近日，有中介公司打出上述“颇有特色”的售楼广告，交易标的正是已更名为莎玛徐家汇公寓的这两栋住宅。

　　若忽略此前的租金收益，大摩抛售此项目可套现13.3亿~16亿元，较5.3亿元的购入价升值1.5~2倍。

　　这已是继2010年接连转让浦东莎玛世纪公园服务式公寓及马当路项目三分之二股权之后，大摩第三次“清理”其在上海的物业。在国内楼市陷入僵局、国外债务危机愈演愈烈的大背景下，大摩此次的抛盘行为被不少人解读为外资加速撤离内地房地产的又一例证。

　　有业内人士认为，从目前的市场趋势来看，越来越多的外资房地产基金开始将目光放向二三线城市，与此同时，其投资物业的持有周期也正在进一步缩短，在投资市场上“快进快出”将成趋势。

　　大摩获利套现

　　《第一财经日报》记者在莎玛徐家汇公寓现场看到，该项目位于徐汇区天钥桥路辛耕路口，地处徐家汇商圈核心，目前售楼处还在进行内部装修。

　　据分销该批房源的一家中介介绍，莎玛徐家汇公寓目前由第一太平戴维斯、世邦魏理仕作为一级代理，并引入诸多中介分销，现正处于蓄客阶段，预计将于本月底开盘，售价在5万~6万元/平方米。

　　“包装得像一手房，其实是二手房。”一位资深中介人士指出，莎玛徐家汇公寓本是永新城两栋住宅楼，2007年1月，大摩将其整栋购入。当时的监控数据显示，这笔交易总成交价为5.3亿元，成交单价19934元/平方米，涉及房源219套，总面积26589.23平方米。

　　“大摩从开发商处买入该楼盘后一直以服务式公寓持有，因此，严格意义上来讲，这个楼盘属于二手房，而不是一手房。”对于分销中介打出的广告，上述人士指出，应该只是为了吸引购房者的关注而捏造的噱头。

　　该人士告诉记者，由于持有期还不到5年，交易双方可能会面临较高的税负；同时，相对周边每平方米4万多元的二手房价，莎玛徐家汇公寓5万~6万元的单价并不算便宜。

　　不过，据世邦魏理仕的一名工作人员声称，莎玛徐家汇公寓超过60%的房源目前已被意向客户相中。

　　“目前房源都是带租约出售，最短租约到明年2月结束，大部分租约都签到了2013年。”据上述工作人员介绍，该批房源此前高达95%的出租率，是其吸引意向买家的重要原因之一。此外，如果提前缴纳15万元的意向金，在开盘当日还可享受9.5折优惠。

　　据悉，莎玛徐家汇公寓此前月租金在23000元~35000元。记者根据该批房源92~143平方米的单套建筑面积粗略估算，接盘者未来的租金回报可达到约5%~6%。

　　市场分析人士指出，按20000元/平方米的收购成本价计算，即使忽略租金收益，大摩此次若全身而退，每平方米也可赚到3万~4万元的差价，预计可套现人民币13.3亿~16亿元。短短不到5年时间，回报率已高达150%~200%。

　　尽快“出货”或成趋势

　　事实上，通过多次买卖在华物业，大摩已经赚得盆满钵满。

　　2010年12月，大摩以38.6亿元的价格将上海卢湾区马当路与徐家汇路交界处项目的三分之二股权转让给了新加坡嘉茂信托投资基金，相比于购地时投入的13亿元，净赚25.6亿元。2010年7月，大摩将浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目以12亿元转让给摩根大通旗下基金。2009年8月，大摩将东海广场转让给SOHO中国，交易价格为24.5亿元。

　　据不完全统计，即使不包括永新城这笔交易即将产生的收益，近三年通过出售其上海物业，大摩已经狂赚40余亿元。

　　“一般情况下，外资投行会持有项目3~5年。”曾经代理过大摩浦东住宅项目的上海万利房地产顾问有限公司董事总经理李斌，对大摩此次抛售莎玛徐家汇公寓的原因作出分析表示，“主要是和投行以基金的形式在海外募资有关，融资周期一般都是五年左右。基金到期时，投行需要给投资者一个交代。”

　　私募行业的资深人士钱先生亦告诉记者，目前，黑石、大摩、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。国外投行在发房地产信托基金时，会在合同中对拟投资对象的详细情况进行描述，包括投资标的、持有方式、持有时限等等。投行事前会对拟投资项目进行详细考察，接着以项目发基金，再把钱投到项目上来。

　　尽管外资以信托基金为主的操作模式决定了其需要定期套现退出的盈利模式，但也有不少业内人士认为，在目前国内房地产市场不景气的大背景下，外资的套现行为是看空内地房地产市场的表现。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，投资机构都是以赚钱为目的，目前国内楼市陷入僵局，大摩在这个时点出售一部分物业还是比较理性的行为。

　　据一位业内人士透露，大摩从前几年大规模购入转至现在的大规模售出，其投资策略确实有所改变。“之前浦东的莎玛项目，大摩也是整体收购，判断增值空间已经不大，即决定出售。”

　　二三线城市是下一猎场？

　　受资金和政策等方面负面影响，外资机构对国内房地产市场的担忧情绪正逐渐升温。

　　今年年中时，穆迪和标普相继将中国房地产行业的评级前景由“稳定”下调至“负面”，传统销售旺季的“金九银十”遭受滑铁卢，更加剧了海外投资者的担忧。

　　记者注意到，继全球最大私募股权公司黑石集团转让上海Channel1购物中心后，近期，又有10多位美国投资者集体抛售上海一酒店项目，涉及资金1.26亿元。

　　不过，DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏认为，尚无明显迹象表明境外投资机构或外籍投资者正在大规模抛售境内物业。“人民币的升值预期和中国经济的持续上攻动能，将令境外投资者始终觊觎境内物业，只要这个大背景不变，境外投资者就绝不会出现彻底离场。”

　　一位接近大摩的人士亦向媒体指出，大摩虽然接连抛售上海物业，但不会退出内地市场。可以肯定的是大摩的中国投资策略正在发生改变，或将淡出一线城市，将战略重点转移到二三线城市。

　　例如，在疯狂抛盘的同时，大摩却在南京有一宗大手笔的交易：巨资参与了曾三度停工的南京国际广场。据悉，大摩于2009年下半年参与该项目，预计总投资额将达到75亿元，远远超过大摩在上海持有的多个项目。

　　无独有偶，荷兰GTC这家由犹太商人创建的中东欧最大房企也在不断向中国的二三线城市渗透。GTC中国区CEO艾松曾向媒体表示，随着中国市场和政策的变化，GTC开始转向中国的商业地产，并放弃中国的一线城市，转而投向成都、大连、杭州、西安等这样的二线城市，目前GTC在西安投资超过30亿元人民币。

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