豪宅成交乏力价格“夺眼球”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报　　 2011-11-25 09:53

　　近期，高端市场成交走势总体平淡，但成交价格吸引眼球。

　　与此同时，豪宅市场新增供应并未停下脚步。位于杨浦新江湾城(论坛)板块的中建府邸首次推出18套面积为411-469平方米的独立别墅和69套面积为287-352平方米的联体别墅，共2.87万平方米。据了解，中建府邸处于新江湾城C6地块(论坛)，该地块是2009年最高单价地王。由央企中建地产以37.2亿元拍得，溢价率达到217%，该地块总面积为11.45万平方米，容积率为1.0，在高达每平方米32484元的楼板价下，售价夺人眼球也是必然。

　　房企促销让利空间大

　　目前不少品牌房企旗下项目开展了一定程度的促销活动。据上海中原研究咨询部研究显示，奉贤海湾板块一品牌开发商别墅项目近期优惠力度颇大，不久前的秒杀活动中，133号楼1单元2层101室4房房源，原总价在818万元，“秒杀”总价538万，折合单价14000元/平方米起。“秒杀”价格也成为后续交易的基准起步价，目前在售四期面积为250-290平方米独栋别墅，总价全线530万元起。购房附赠128-172平方米地下室、500平方米私家花园和南北景观楼台。在项目的整体性价比较前期大幅拉高之后，交易速度明显加快。根据项目案场信息，目前推出的四期57套房源中，开盘当天已热销过半，目前仅剩下8套房源。

　　位于松江佘山(论坛)板块的一独立别墅项目，10月29日开盘，目前在售面积为580平方米和630平方米的独栋别墅，地上三层，地下一层，总价2500-3000万元/套。开盘推出20余套特价房，总价2080万元/套起；另在售730-1100平方米独栋别墅，总价3500万元/套起，综合让利幅度接近20%。据了解，项目的来客情况已有相应改善。

　　高端别墅成交比例明显放大

　　从总价交易结构来看，总价在1000万元以上的高端别墅产品在整体交易结构中的比重呈现明显放大趋势。上海中原研究咨询部研究数据表明，10月24日-11月8日，总价在1000万元以上的别墅共成交0.76万平方米，共21套，占全市别墅交易比重的20.80%，与上月同期水平相比上升了10.21个百分点。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍分析：“在持续的楼市调控背景之下，豪宅产品曾一度优于大势而表现坚挺。然而从近几个月豪宅市场来看，楼市存量持续增加，库存去化逐渐降低。加之今年‘金九银十’已过，剩下不足两个月的传统销售淡季，种种因素的夹击下，高端物业交易市场正步入严冬。别墅市场处于住宅消费的终极阶段，在市场僵持的局面下，从中低端住宅领域开始启动的房价波动最后才传导到别墅领域。在限购令的制约之下，别墅项目的开发企业面临同样甚至更为严峻的资金局面，如何缓解困局，需要在营销环节调整策略。”

　　市中心稀缺小户型卖得动

　　不过，在眼下市中心区域高端楼盘大户型当道的情况下，小户型一经推出更显稀缺效应。市中心光新路板块经典热销综合体楼盘上海香溢花城(论坛)，于11月13日再推二期新盘第11号楼，包括85平方米、128平方米、158平方米、180平方米四种房型，其中85平方米和128平方米这两种市中心稀缺的中小户型为主推对象。28000元/平方米起的超低单价与位居繁华市中心的国际高尚成熟社区品质的结合，并不像其他内环项目一样给人以遥不可及的感觉，令其一经推出即受到市场的高度关注。

　　近日，上海香溢花城还成功引入白金级五星级酒店品牌——温德姆至尊豪廷大酒店，显示出上海香溢花城的高端城市综合体已在稳步成型中，热销也在情理之中。

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