沪租赁市场年底现翘尾行情

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2011-12-01 12:00

　　11月沪上住宅买卖市场仍陷低迷之际，部分区域的租赁市场却出现了一波翘尾行情。

　　21世纪不动产上海区域市场中心截至11月29日的统计显示，其重点监测的上海市40个标杆楼盘中，有7个楼盘的中等户型房源租金出现环比（较10月）上涨，4个楼盘的小户型房源租金环比上涨，涨幅多在3%～13%。大户型房源租金表现平稳，仅有1个楼盘租金环比上涨，涨幅为9.2%。剩余楼盘租金则保持稳定。

　　德佑地产区域经理张剑东分析，住宅租金有逐年往上走的趋势，加上年底租赁合同到期的情况较多，所以会出现租金集中上涨的现象。

　　市中心小户型房源

　　“租金容易上涨”

　　相对来说，租金上涨的现象，在市中心区域更为多见。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟分析，一般来说，每年年底和年初是租赁市场较活跃的时期，也是房东调整租金的集中时段。而市中心地区受房源品质、配套和供求关系的影响，租金上涨速度较快。有的区域房租已较5、6月份上涨了10%。“这样的涨幅，以往只出现在年与年的对比中。”付伟说。

　　而外围地区由于需求量没有市中心大，供应却很充足，因此目前租金水平变化不大。

　　付伟还提到，上海的租金水平还存在结构性矛盾，“豪宅市场因需求稳定，租金变化不大，小户型房源则由于供不应求，租金很容易上涨。”

　　也有部分中心区域的租金表现较为平稳。

　　据汉宇地产中山公园分行高级经理张建介绍，进入11月后，中山公园区域租赁房源供应量并未出现明显波动，与9、10月份相比，租金走势总体保持平稳。近期板块内虽出现了个别涉外公司将租金抬高的情况，但对于板块租赁市场影响不大。

　　但和上半年相比，张建称，中山公园板块内租金的平均涨幅也已达到7%～10%，所以年底前房东二次涨租金的可能性不大。

　　张建解释称，相对于买卖交易，租赁交易的成交周期要短很多，“房东即使要调租金也会比较灵活，并不急现在。”

　　“业主提租推动”

　　关于11月这波房租上涨行情的成因，21世纪不动产在最新发布的报告分析，主要是业主提租推动。

　　上述报告举例称，浦东塘桥的文兰小区，部分57平方米户型房源11月末租金为3000-3500元/月，比10月末提高200-700元/月，业主提租的名义是“为抵御通货膨胀”。而闵行七宝板块的蒲汇新村小区，67平方米和47平方米房源11月末租金分别为3100元/月和2600元/月，比10月末提高100元/月，业主提租的缘由为“季节性涨租”。

　　汉宇地产南京东路分行一位业务员也称，业主的心态变化对租金定价起到了绝对主导作用。年底将至，部分租赁情况良好的小区业主，已提前对租金进行了提价，但也有一部分较难出租的房源业主只能选择调低租金。

　　也有投资客涨租金的现象。

　　21世纪不动产的上述报告举例称，长宁古北板块的古北瑞仕花园和御翠豪庭，两者各类户型租金11月末分别为1.8万-3.8万元/月和1.2万-3.8万元/月，比10月末有1000-3000元/月的提升，原因是住宅交易市场趋冷，部分投资客转战租赁市场，先包租再转租，人为将租金抬高。

　　“成交量攀升逾10%”

　　值得一提的是，来自中介的数据显示，11月上海租赁市场的成交量也有所攀升。

　　张剑东称，11月上海市租赁成交出现了10%～15%的环比上升，而租金水平则较上半年有10%左右的增长，成交和价格增长的原因主要是供求关系导致的。

　　“今年的情况有些特殊，由于房地产调控，很多没有购房资格的客户以及对买卖市场持观望态度的客户都加入到了租赁队伍中来，光这一部分增加的客户就占到总客户量的10%～15%。”张剑东说。

　　张剑东进一步说，11月的租赁成交比9、10月活跃，下半年比上半年活跃。

　　“上半年德佑每月的租赁业务佣金收入在120万-130万元，而下半年每月的租赁佣金超过了200万元。”张剑东介绍说，往年到了年底，由于之前的合同到期，重订新约，租金都会出现上涨情况。外围地区成交量多，而租金水平上涨较缓；在市中心区域成交较少，但租金上涨较快。

　　张建所在门店的情况则有所不同。

　　“从交易量来看，9月的租赁需求明显旺盛于10、11两月。”张建说。

　　不过，张建也提到，由于目前二手房买卖陷入低迷，售转租的现象比较集中，因此租赁挂牌房源呈现平稳小幅增加趋势。且由于需求量大，一些中低价位的房源仍然供不应求，租金也有可能上涨。张建预计，其所在区域明年年初的租金涨幅将在10%左右。

　　“租金上涨制约

　　房价下调空间”

　　买卖交易市场的低迷，直接导致“售转租”现象增多。

　　汉宇地产花木分行经理张久文称，近期该门店“售转租”现象明显增多，且租赁价格与今年上半年相比也有明显上涨。比如浦东世纪花园、大唐盛世花园等三房目前的租金范围在7500-8000元/月，平均上涨已经达到25%。可即便如此，出来一套租赁房源，也会一周之内马上成交。

　　张久文说，租赁市场如此火热，主要依仗着板块内高端写字楼庞大的办公人群。此外，买卖市场低迷，也让房东无心售房。

　　据张久文称，由于花木板块自住需求居多，板块内业主基本资金实力相对雄厚，业主一般都不会选择在市场走势不明朗的阶段挂牌出售。“既然卖不出好价格，那么宁可出租，何况出租收益比以往更加可观。”张久文说，不少业主都看好后市，认为所持物业仍然存在升值空间。

　　付伟则提到，租金上涨会制约二手房价格的下调空间，相关板块的抗跌性会因此显现。

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