购房者心理不够成熟 购房“吃套”者莫乱维权

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海商报　　 2005-12-09 09:22

近日，业内对大华水岸蓝桥楼盘一些购房者的“停供按揭”的做法说法不一。一些在上海开展房地产中介业务的香港资深专家一致向记者表示：“买房人即使‘维权’，也应遵守法律，不同的法律关系不应混淆”。

“整个就是找错对象了”

１１月下旬，有媒体首次报道了“退房未果，大华水岸蓝桥５１名业主暂停还贷”的事件。报道称，因退房要求未获开发商回应，大华“水岸蓝桥”有５１名业主签名的联名信分别送到了开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，明确表示其退房要求在获得大华集团答复之前，将于２００５年１１月起，集体停止还贷。

记者注意到，尽管目前房价滑坡、买卖双方为所谓“跌价补偿”纷争不断，但像这样将矛头指向借款银行的情况，在上海尚属首例。对于突然被纳入“行动对象”的银行，他们会有如何反应呢？

对此，记者采访了为这５１位业主提供贷款的工商银行上海分行和兴业银行上海分行的相关人士。兴业银行上海分行的一位办公室人员表示，针对此事，他们银行不接受任何形式的采访；而工商银行上海分行负责媒体接待的陆先生，在希望媒体不要过多报道该事件的同时，以初步、谨慎的回复，表示了该行的态度：“我们的法务人员已经和这些业主有过初步交流了，退房本身与我们银行无关，拒绝还贷的做法不合理，也不符合合同约定，这些购房者整个就是找错对象了！”

面对暴跌港人更理性

如此事件，归根结底，不外乎房价下跌造成的。据相关媒体报道，这５１位拒绝还贷的业主中大多数是在去年底、今年初房价“高位”时购房。当时，大华众多楼盘的房源单价都在万元以上，而目前附近次新楼盘大多数同类二手房的挂牌价降至８０００元／平方米至９５００元／平方米之间。

房价下跌是否一定要发生此类纠纷？汉宇地产董事总经理施宏睿介绍，香港１９９７年金融风暴期间，几乎没有发生过类似事件。

当时香港房产暴跌，房价跌至一半以下，那些贷款５、６成的房东即使把房子卖掉也还不了银行贷款，“负资产”情况十分普遍。但是，香港是个成熟的“契约社会”，一般开发商对合同承诺的各种条款，包括房屋质量、解除合同约定等都能尽力“履约”，而购房者也从来不会千方百计寻找退房理由；连投资购房的市民也“愿赌服输”。

据悉，在香港１９９７年金融风暴期间，许多无力还贷的人房屋被银行收回产权，然后进行司法拍卖；拍卖所得与个人所欠贷款相抵，多则退给个人，少则继续向个人追偿。

香港有个人破产法，无力还贷的个人可以申请破产，但是破产者４年内的日常消费、购物都有金额限制，不能打车、坐飞机，不能购置房产、汽车甚至名牌衣物等。虽然破产后个人逃脱了债务，但其所付出的代价相当巨大。

欠贷对“维权者”不利

香港当年房价如此暴跌，业主一般不敢拒还银行贷款的月付款；而此次大华水岸蓝桥的５１位业主已经开始了“拒还行动”，可见沪港两地的房地产市场存在着巨大的差异，“市场成熟一个重要的部分应该是购房者的心理成熟。”另一位常驻上海的香港房地产开发商高管人士表示：“看看，房价暴涨时彻夜排队抢房子，房价暴跌时阵脚大乱，就能看出上海一些买房人不够成熟。”

擅长处理各类房产维权案子的金诚律师事务所孙海锋律师告诉记者，买卖合同与贷款合同完全是两个合同，两个法律关系不能混为一谈，虽然存在“当买卖合同终止时，贷款合同也相应终止”的因果关系，但是反过来就不成立了——开发商拒绝退房不能成为业主拒绝履行与银行之间合约的理由。如果时间持续下去，银行完全有理由通过司法手段没收房屋产权，以拍卖所得抵冲贷款，这样对相应的购房者极其不利。

仲量联行中国区董事陈立民先生在接受记者采访时谨慎表示，房价下跌，不但香港、台湾发生过，日本、新加坡也都发生过，人家买房人之所以能一是一、二是二地解决问题，主要在于整个社会尊重合同尊重契约成风，“合同纠纷的对象是谁就应该找谁。”

但从上海目前所发生的一系列事件看来，人们似乎习惯把房价问题、房屋质量问题、交房标准问题和贷款问题混到一起来提出，主体不分，对象不明，事情就因此而复杂起来。