齐上市豪宅库存渐高 去化难或推价格让步

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐焦点网 　　 2011-12-28 10:11

　　作为具有较强抗跌性的高端豪宅，一向被视为楼市的最后一块“堡垒”，尤其在号称“史上最严厉调控”的2011年，豪宅市场也并未引发类似商品住宅市场的降价潮。数据显示，今年上海单价10万以上的商品住宅成交121套，已接近2009年125套的高峰值。

　　但临近年关，集中上市的多个豪宅项目却面临“有价无市”的尴尬局面。随着星河湾等高端住宅的打折降价，开发商积极调整价格的行为也印证了豪宅或将步入“以价换量”的行列。

　　豪宅供应大幅提升高存量危机蔓延

　　据中原数据显示，11.28-12.4当周上海住宅市场供应总量为1069套，其中豪宅产品2例，共274套，阶段比重达到26%。本次新推的两个豪宅项目，分别是位于卢湾淮海中路板块的“茂名公馆”以及杨浦新江湾板块“嘉誉湾”，均在11月底上市。另外，新兴别墅区青浦板块，最近也连续有新房源亮相。

　　可以说，豪宅项目选择在年底之时集中上市，一定程度活跃了沪上别墅市场的新增供应。但需要面对的事实是，在宏观调控及商品住宅降价的影响下，人们对于高端住宅市场的观望态度也日渐浓厚。从近日新推豪宅的销售情况来看，虽然新上市楼盘多少能带来些许交易，但新增供应的推动效用却在不断衰退。

　　以茂名公馆和嘉誉园两个项目为例。茂名公馆在11月29日推出116套、2.76万平方米高层精装房源，开盘价为8.8-18.2万元/平方米；此案地处上海旧法租界，各类配套一应俱全，截止到12月20日，该案仅成交3套。而新江湾板块“嘉誉园”此次共推新房158套，地处轨交10号线新江湾城(论坛)站出口，是集商、住、办、酒店于一体的综合性项目。与茂名公馆相比，其成交业绩更显惨淡，截止到12月20日，该案成交数为0。

　　纵观豪宅市场，在限购限贷、内环豪宅集中上市、以及成交低迷的“多重效应”下，能够产生的结果是——给原本就较高的库存带来了更大了压力，同时又增加了去化的难度。

　　例如同样有新盘入市的卢湾区，如今在售一手豪宅项目有“翠湖天地嘉苑”、“兰馨公寓”，“香港新世界花园”等6例楼盘，目前存量479套。如果以近一年来平均月度成交指标来衡量的话，该存量预计去化时间长达逾2年之久。

　　去化难豪宅能否低下“高贵”的头颅？

　　对于当前市场成交低迷，豪宅去化难的现状，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，实际上楼市需求客群仍然庞大，而带动销售的唯一法宝就是合理定价入市，只要楼盘有足够的性价比优势支撑，仍能带动市场走量。而从高端市场供应近期大幅拉高的表现来看，同样暗含了这方面的考虑。

　　高处不胜寒，随着越来越多的商品住宅加入降价行列，“身居高位”的豪宅是否会低下“高贵”的头颅呢？

　　或许，从沸沸扬扬的“星河湾”降价可以看以看出一丝端倪。同策咨询四区研究总监王巍立表示，2009年8月星河湾开盘时，曾经创下单日销售达40亿的记录，而如今，星河湾向媒体高调宣布推出8折优惠的价格，并对老业主承诺总额高达6亿的补偿款，说明了开发商及相关代理机构对后市行情的普遍悲观。

　　而从上海豪宅市场的目前价位水平来看，调低价位以适应市场推升去化的高端项目并不在少数。

　　位于青浦赵巷板块的“绿中海雅庭”继6月后本月再推出14套面积为172-174平方米的联体别墅房源，网上房地产的开盘价格为21100-25700元/平方米，与6月联体别墅的网上报价30700-34300元/平方米相比也有明显的滑落趋势。不仅如此，从售楼处了解到的信息表明，面积在172-187平方米左右、总使用面积达到300平方米（包括低下赠送面积）的联体别墅，优惠折扣后价格为350-600万/套，同时亦有特价房源提供。

　　可见开发商积极调整价格的行为是加快资金回笼的主要策略。而与普通商品住宅的降价相比，尽管有豪宅开始打出优惠的旗帜，但其价格底部至今仍不甚明朗。随着2012年上海楼市限购及房产税等政策的基本定调，高端住宅市场来年的价格走势又会如何？

　　宋会雍表示，在限购令将长期执行的预期下，作为改善性需求的别墅项目，大幅度的价格调整相信会越来越普遍。

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