大型房企“跑量”赢市 中小房企谋“缝隙经营”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐焦点网 　　 2012-01-09 11:18

　　“回顾过去，展望未来”是年末之时各行业必须要做的功课。对于国内的房地产行业来说，随着2011年的结束，各大房企的年度战绩也水落石出。

　　降价助推“逆市跑量”沪上本土房企显弱

　　在刚刚出炉的《2011年上海区域主要房地产企业销售套数排行榜》中，占据前五席位的房地产企业分别为绿地、万科、新城、保利以及金地。其中，绿地集团以年度销售总额1,685,061（万元）的成绩遥遥领先于其他房企。与排在第二位的万科集团相比，万科本年度销售总额为771,466（万元），尽管获得了2011年房企销售的亚军，但与绿地的销售差距达到了50%以上。而在销售总面积方面，排位第二名到第五名之间的万科、金地等房企销售总面积在196,535—369,139平方米之间，绿地集团今年的销售面积则为903,761平方米、销售套数9,207，与其后几大房企也拉开了明显差距。

　　入围排行榜10位的房企还有恒盛地产、大华、龙湖、大连万达以及中海地产。华润地产和星河湾集团则分列第13为和第17位。纵观全局，2011年度销售冠军的第一把交椅应归绿地集团无疑。

　　从入围上海销售排行榜的房企来看，尽管第一名被沪上本土房企绿地纳入囊中，但榜单前十位中，除却大华集团同样是从上海发家，另外八家均为沪外房企。在上海房地产这块大蛋糕中，本土房企则显得相当弱势。

　　对于有着“史上最严厉调控之年”的2011年度来说，这份排行榜还能说明些什么？

　　不难发现，占据前位的几家房企在今年都有明显的降价推盘行为，绿地秋霞坊(论坛)、万科尚源(论坛)、保利叶语(论坛)、金地艺境(论坛)等众多楼盘均在其内。

　　以曾经引发老业主闹事的绿地秋霞坊为例，此楼盘最早开盘时推出部分精装房，一度卖到每平方米19000元、毛坯房均价为每平16000元；随着楼市调控的深入及面临年底销售业绩完成的压力，绿地秋霞坊一度降到约每平方米10000元的低价。

　　尽管楼盘降价引发的业主“维权”事件着实让开发商烦恼不少，但另一方面，力降之举带来的大幅跑量，也给疲软多时的上海楼市打了一剂强心针。尤其对于面临资金链压力的房企而言，“降价跑量”正是“现金为王”时代下的自救之举。

　　“差异化”或成中小房企自救之路？

　　另一方面引起笔者注意的，则是在政策调控的漩涡中，大中小型房企所面临的不同生存境地。临近年关，搜狐焦点曾采访部分业内人士对于行业整合和房企生存的看法。令人印象深刻的，是许多被采访者提出了“强者更强”的说法。

　　宝龙地产许华芳在采访中表示，在调控的大背景下，无论是调控预期、调结构、还是调控品质，终究会淘汰一些小型的缺乏实力与品牌的企业。在市场集中度提高的背景下，强者将会更强。

　　同策姚伯均亦称，未来可以预见的是房企整合趋势不可避免。而这不可避免的两个特点是：大吃小、国有企业吃民营企业。

　　如何印证“强者更强”的言论？行业发展现象和数据是最真实的证据。

　　如业内人士所言，自2011年11月以来，在政策和资金链趋紧的双重压力下，房地产行业的整合速度明显加快，尤其是中小型房企，股权转让、并购等案例已经密集出现。各方压力之下，能够在政策及市场波动的大潮中稳住脚跟的，只能是叱咤多年、经受过各种考验的大型房企。无论是品牌、规模、速度，还是现金流，大型房企手中的资源和应对能力都为他们在这场寒冬中多添了一份胜算。

　　再回头看看这份数据表格，能够交上一份不错答卷的还是那些耳熟能详的大型房地产集团。当然，同比去年销售成绩，不少房企都有明显的业绩下滑及月份波动。但从中国房地产行业的整体发展趋势来看，中国前十强的市场占率比例在这一两年中翻了一番，可以说是强者越强，集中度越来越高。

　　而那些在楼市洪流中风雨飘摇的中小房企应该怎么办？用绿城集团总裁宋卫平的话来说，在房地产行业的河流里，那些原本稚嫩而可爱的“虾米”们，它们能经得起更长久的考验吗？

　　以绿色科技地产为主旨的朗诗集团的发展之路，或许能为国内中小型房企提供一个范本。

　　在中国的房地产行业里，朗诗集团不是最大的，但有可能是最“绿”的。朗诗成立于2001年年底，房地产行业处于高速发展，正是一个繁荣与浮躁并行的时代。在这样的背景下，发源于南京的朗诗是如何一步步成长起来的？

　　朗诗集团董事长田明在介绍企业的发展之路时曾指出，在没人花精力去做研发的背景下，“创新”正式是朗诗成功的关键。2004年朗诗决定走差异化的路线，走绿色低碳的创新之路。此后朗诗把差异化路线和绿色化作为发展主线，目前开发的20多个项目都是具有节能建筑。2011年年初朗诗有7个项目获得了绿色三星评价；2011年4月，朗诗集团进入了“中国绿色公司100强”。

　　实际上，类似朗诗集团走差异化发展的企业并不在少数。管中窥豹可见的，是差异化路线能够带领中小企业在竞争洪流中找到另一条行得通的独木桥。

　　面对发展的阵痛，有业内人士指出，中小型发展商应进行经营差异化，避开行内大企业热点项目，进行填补市场需求。在未来项目开发上，要注重对市场和消费者的研究，对市场进行细分、选择将来可能面对的对象。这样的“缝隙经营”会让中小企业找到属于自己的生存空间。

　　弱肉强食的自然规律无法逆转，只有更强的发展才能胜者为王。“穷则变、变则通、通则久”，积极寻求合作、走精品化、差异化路线或许能让中小房企虎口逃生，避免被食的命运。

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