“定金”非“订金” 一字之差五千元“蒸发”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻午报　　 2005-12-09 16:54

　“定金”非“订金”，某种程度上两者存在着很大的差别。关于这一点，许多购房者还缺乏应有的认识。上周，在由信义房屋合作举办的置业大讲堂上，信义房屋法律顾问蒋文璐先生以购房者张先生的情况为例，详细讲解了“定金”与“订金”的差别。

　　失之毫厘谬以千里

　　张先生去中介公司看一套二手房后，比较中意，但毕竟买房是件大事，要回去和家人商量一下。恰逢张的家人出差，三天后才能回来。中介公司称，此房目前非常抢手，也许三天后已物有其主了。如果实在想要，可以付定金5000元。可是三天后张先生并未如约看房。一周后当张先生带家人去中介公司时，那套抢手的房子已被他人买走。同时，张先生所交的5000元定金也被中介公司告知无法收回。

　　据中介公司工作人员解释，因为张先生交的是“定金”，而非“订金”，虽然两者只有一字之差，但正是因为这一点点的差别，由于张先生未履约，所以他的5000元人民币就此“人间蒸发”了。

　　“订金”没有“定金法则”

　　对于定金，《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”张先生正是属于未履行约定债务，所以他无权要求返还定金。

　　而订金严格地说不是一个规范的概念。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”所以，除非合同作明确约定外，合同履行的订金作为预付款的一部分，可以抵充房款。但无论哪一方不履行，只要将其如数返还给付订金的一方即可。

　　“定金”和“订金”的最大区别，就在于定金有“定金法则”制约，而订金则没有。在法律上，定金比较正式，它既是一种违约责任形式，又是一种担保方式；而订金一般仅具有预付款的性质，不具有担保性质。

　　订金没有数额上限

　　在约定定金时，是有上限的，法律规定定金

　　总额不得超过合同标的的20％。比如一套房子总价是100万元，定金最高是20万元，如果购房者支付了25万元定金，而售房一方有违约行为，那么购房者得到的返还定金基数只能是20万元，在这基础上，才可谈双倍返还定金的问题，也就是说5万元的损失已成事实。

　　与定金不同的是，订金的数额

　　没有限制。若双方守约，订金可以抵作房价款；若支付方（购房者）违约，订金收回；若收付方（售房方）违约，应该如数返还订金。律师特别提醒，如果购房者在确保自己信守承诺的前提下，应尽量签定金，因为它有“定金法则”；如果要签订金，购房者应多加留意，尽量在合同中约定明确，因为现实中，很多购房者把订金当成定金，导致最后无法维权。

　　链接

　　正式签约前交“金”支招

　　一，如果还没有下定决心买，可以先交订金，不要交定金。

　　二，最好把销售人员的承诺书面化或保留好证据，以防日后没有证据证明自己的主张。

　　三，认购合同中的内容一定要看清楚，特别是价格、户型、面积、地理位置、违约责任，有不同意见应当场提出并修改。

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