2011年土地出让金缩水两成 三大新城成土地供应大头
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-01-12 09:57
“2011年全国土地市场处于低迷状态，地块多以底价成交，溢价率普遍偏低。上海全年土地出让金总额约为1219.68亿元，比2010年缩水约两成。预计土地供应集中的几大板块将成为未来市场供应的主力。”
方方地产提供的数据显示，截至2011年12月23日，上海土地成交金额达到1216亿元，而到2011年12月31日之前20块工业用地将会成交，如果这些地块都以底价成交来计算，总金额将达到3.68亿元，这样粗略计算2011年上海土地出让金总金额约为1219.68亿元，比2010年1560亿元的土地出让金缩水约两成。
“供需两不旺”
朱青表示，大多数开发商对于未来的预期已经统一，因此都采取谨慎的拿地策略。
根据世联地产的监测数据，2011年上海住房供地计划供地1200公顷，比2010年增加100公顷，为近年来最高。而在1200公顷的供地总量中，纯粹商业住宅类型用地仅为360公顷，占总量的30%。保障房性质的住宅用地占供地量的70%，为840公顷。
世联地产华东区首席分析师裴红梅告诉记者，2011年土地市场“供需两不旺”，商品住宅用地成交溢价率低甚至以底价成交成为常态，而2012年土地市场和2011年相似的可能性较高，政府可能会采用加大保障房用地供应，适当推迟商品住宅用地供应的方式减少低溢价率对土地收入的影响。
“土地整体溢价率偏低、部分土地流拍一定程度上降低了土地收入。2012年继续限购的背景下，土地市场很可能延续2011年的态势，开发商拿地积极性不高，土地收入可能进一步缩水。”裴红梅认为。
开发商拿地谨慎
宝华企业集团副总裁杨健表示，在当前市场情况下，企业拿地也确实更加谨慎，更多考虑从二级市场取得项目，而不是在一级市场买地。
朱青也指出，“目前我们建议开发商可以开始谈判，但还不是最好的出手抄底的机会，除了个别比较好的地块。”
合景泰富地产华东片区域总经理余耀胜向早报记者表示，买地需要占用企业大量的现金，2011年合景泰富几乎没有在土地市场有所动作，正是考虑到调控对市场的长期影响，但2012年上半年，合景泰富有在上海拿地的计划。
整体市场不乐观
裴红梅指出，2012年，宏观背景与2011年相似，在调控、限购的大背景下，房地产行业将继续过冬，开发商的资金链进一步趋紧，谨慎拿地的态势将延续，土地市场走势不会有大的变化，底价成交或者低溢价率继续为主流。
朱青也认为，2012年一季度是肯定会维持2011年土地市场低迷的状况。未来土地市场还是会以平稳观望为主。土地市场未来的走势还是要看楼市的走势，因为2011年开发商的销售不佳，资金回款情况不好，尤其是中小企业，基本没有拿地的信心。而部分大企业回款情况不错，更多地选择收购项目，所以整体市场不乐观。
板块分析
南桥新城：
最大宅地供应板块
南桥新城可谓2011年住宅土地市场最大的亮点，全年共推出23幅土地，其中纯住宅用地8幅，还有5幅包括住宅的综合用地。土地供应面积达到92.0万平方米，为各大板块之首。
全年共成交17幅土地，成交面积为63.3万平方米。包括5幅纯住宅用地、2幅配套商品房住宅用地、3幅住宅办公商业用地、1幅办公用地及6幅商业用地。
嘉定新城：
办公商业用地集中出让
嘉定新城2011年共推出15幅土地，其中包括5幅办公商业用地、4幅住宅办公商业用地、4幅配套商品房住宅用地、1幅住宅用地以及1幅商业用地，供应面积为62.4万平方米。唯一的1幅住宅用地最终被收回，全年没有纯商品住宅用地成交。
2011年共成交14幅土地，包括4幅配套商品房住宅用地，4幅住宅办公商业用地、5幅办公商业用地及1幅商业用地，成交面积为56.9万平方米。
松江新城：
配套商品房为主
松江新城2011年出让的土地以配套商品房加办公商业用地为主，共推出16幅土地，其中包括8幅配套商品房住宅用地、4幅办公商业用地、2幅商业用地、1幅住宅用地以及1幅商业用地，供应面积共计达到81.4万平方米。
高桥高行：
商业服务业地块为主
土地市场整体低迷的同时，呈现出土地出让结构上的变化，商业办公用地在土地市场的供应比例逐步上升。尤其是2011年的土地供应大户浦东新区，商业办公用地的供应面积占到总供应面积的45.24%。
高桥高行板块是浦东新区各区域中出让土地幅数最多的板块，全年共推出16幅土地，其中包括9幅商业用地、4幅配套商品房住宅用地、2幅住宅商业用地，供应面积总计为43.9万平方米。
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