2011年12月一、二手房市场稍回暖 成交量同比2010年仍锐减6成
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2012-01-13 09:47
2011年12月一、二手房市场稍回暖
2011年最后一个月，一、二手房成交量均出现小幅回升。相关资料显示，该月全市二手房成交套数环比提升9.8%，一手房成交面积环比增长10.5%。尽管如此，一、二手房市场成交面积仍双双处于较低水平，仅为2010年同期4成左右。业内人士分析，去年12月，开发商加紧出货回笼资金，二手房报价则普遍下调，局部区域投资客加紧“出货”、率先大幅降价，从而促使了交易量小幅上调。但随着春节淡季的来临，购房者看房积极性已大幅降低，预计1月份交易量很难继续回升。
[二手房市场]
高端物业交易回暖步伐较快
来自上海信义房屋的统计数据显示，2011年12月，全市二手房总成交面积环比上升13.01%。成交价环比下降2.26%，为14548元/平方米。总成交套数为7600套，环比上升9.81%，同比则下降了61%。
各价位段市场中，高端二手房成交表现相对更为活跃。从上海中原地产的成交分布看，当月，总价500万-800万元、800万元以上二手物业成交量环比增幅突出，占比也分别上升了1.7、1.89个百分点。总价500万元以下的中低端物业成交增幅则相对偏弱，市场占比稍有下滑。而从单价水平来看，2011年12月份中原成交4万元/平方米以上房源11套，比该年11月份多4套，比10月份多6套。
此外，从各区域成交表现也可以看出高端物业的优越表现。据上海中原资料，在8个成交套数环比上升的行政区域中，静安、卢湾增幅最为突出，环比分别增长了1.33倍、1倍。中心区域中，除长宁成交套数环比减少了2套外，静安、卢湾、黄浦、徐汇分别增加了4套、2套、1套、1套。
高端物业不仅交易增长突出，成交价格也保持在高位。据上海中原资料显示，陆家嘴豪宅片区的“世茂滨江花园”5号楼去年11月成交了1套四房房源，单价约79435元/平方米。当年12月该幢楼再次成交1套高层四房，单价约88818元/平方米。联洋片区的“仁恒河滨城”11月成交1套普装3房，单价约48383元/平方米，12月分别成交1套精装修4房、2房，单价分别为53571元/平方米、49171元/平方米。
各区域中，卢湾成交价格位居全市首位，约41922元/平方米，徐汇、长宁次之，分别为39430元/平方米、38013元/平方米。从价格环比涨幅来看，徐汇高端物业市场表现突出，区域均价环比增幅高达六成。
外围急卖房增多，价格继续下滑
临近春节，外围区域二手房降价房源逐渐增多，降价尺度也在不断加深。
据上海中原研究咨询部报价指数显示，2011年第51周，上海二手住宅下调报价幅度在5%以内的盘源比例约占35.0%，环比减少了10.1个百分点；下调报价幅度在5%-10%的盘源比例约占31.6%，环比增长了7.7个百分点；下调报价幅度在10%-20%的盘源比例约占11.3%，环比增长了3.2个百分点。就分布范围来看，下调幅度较大的房源大多集中在一手房较为集中的外围区域，其中不乏急售房源。
如宝山区月浦片区内“月浦新村”去年11月成交均价约13246元/平方米，去年12月成交均价约10336元/平方米，环比降幅约两成；淞南板块的“淞南新村”去年11月成交均价约17680元/平方米，去年12月成交均价约16501元/平方米，均价环比降低7%。
张江板块“阳光花城”去年12月初成交单价28000元/平方米，而月底有3套投资型房东挂牌的低价房源集中成交，均价仅21000元/平方米。
受此影响，去年12月外围区域二手房成交价格纷纷走低。相关数据显示，该月，松江、闵行、虹口等7个行政区域成交均价走低，环比降幅均在一成左右。
[一手房市场]
去年12月成交量同比萎缩6成
尽管临近春节，不少楼盘都开始加入打折促销的行列，甚至有7折、8折出售的楼盘出现，但一手住宅成交总体颓势并没有从根本上扭转。
据上海永庆房屋研展部统计，2011年12月，全市一手住宅成交4775套，相比该年11月增长了10.5%。但这一数据仅为2010年同期成交量的4成。根据目前各区楼市存量，以2011年月平均销售速度来计，普陀、徐汇、长宁、卢湾、黄浦、静安存量一手房销完所需要的时间，分别为2.5年、4.7年、2.4年、3.5年、6.7年和5.4年。
永庆房屋总经理陈史翎分析，限购政策没有松绑，因此买方对价格的心里预期仍未触底。尽管年底促销打折现象增多，但没有形成价格普降的态势，难以冲散购房者阵营的观望情绪。
从成交结构来看，去年12月一手住宅成交量增长主要集中在总价90万元-120万元和200万元-300万元两个总价段位房源，其环比增幅分别为58.5%和36.1%。这也说明刚性需求和改善型需求仍然是买方主力。从全市成交统计看，该月成交套数前10名的楼盘全部位于外郊环间区域。
成交单价涨至当年第二高
和成交量的低位徘徊相比，去年12月一手住宅成交价格却攀升至全年高位水平，达2.2131万元/平方米，环比上涨了5%。在2011年的1至12月中，12月成交价格仅次于限购限贷政策出台前夕1月份的2.2992万元/平方米。
各类房源中，单价3万元-5万元/平方米的住宅成交均价环比上涨23.5%，单价5万元-7万元/平方米的住宅成交价格环比上涨50%，而单价7万元/平方米以上的住宅成交价格上涨幅度更高达138.1%。
上海永庆房屋总经理陈史翎分析，成交均价上涨的主要原因是中高档楼盘加入促销。在外郊环间楼盘纷纷推出降价促销的同时，高档楼盘星河湾出于资金回收的需要，以弥补老业主差价为由头，也加入了折扣价格战，吸引了高端购买力的资金。相关数据显示，去年12月，全市总价1000万元以上的一手住宅成交量环比增加了一倍。这在很大程度上拉高了整体市场的成交价格。
陈史翎建议，在资金允许、需求迫切的情况下，购房者可以考虑在开发企业资金相对困难的春节前后买房。
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