楼市低迷 企业、经纪人坚守在冬季自有“过冬”招

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2012-01-13 09:51

　　2011年，楼市“入冬”，且温度达到近几年来新低。房地产经纪公司及经纪人也不可避免感受到了丝丝寒意。为抵御寒冷，他们使出了不同的“过冬”招数。总体来看，不论是房产中介公司，还是经纪人队伍，其“过冬”策略都可以分为积极进取派和保守派两类：进取派以提升服务或依附大公司等方式为自己加了一层小棉袄，而保守派的做法更像是一只候鸟，暂时离开了房地产市场。

　　[人才篇]

　　进取派：独立经纪人

　　舍弃独立，抱团公司“取暖”

　　自由支配工作时间，不用按时到公司坐班，高达50%-90%的佣金提成，这些优越的条件让独立房产经纪人曾一度风光无限。但到了“冬天”，独立孤单的滋味就不那么好受了。

　　由于楼市交易量低迷，所谓的高额提成对于独立经纪人来说成了“空头支票”。加之他们不拿公司底薪，淡季的日子十分难熬。因此，不少独立经纪人打起了“抱团取暖”的算盘：与其孤军奋战，倒不如去大型房产中介公司内当一名全职经纪人，每月领取底薪的同时还可享受房源和客源的共享系统。

　　先原房产不少加盟店从2010年就开始招收独立房产经纪人，但据其新华店经理介绍，2011年独立经纪人的招聘过程一直不顺利，来应聘的人非常少。不仅如此，在先原，独立经纪人和全职经纪人两类角色可相互调换。市场好的时候，很多全职经纪人都想申请转为独立经纪人。而在2011年，不少独立经纪人却都要求转成了拿底薪的全职经纪人。

　　业内人士分析，目前，上海多数独立经纪人的“生存”能力并不强，“过冬”时日子就更为艰难。和大公司相比，他们没有强大的资源共享系统，而就房源开拓而言，大公司几千名经纪人一起找房，效率肯定要比独立经纪人单枪匹马高得多。另外，淡市中购房者和卖房者交易谨慎度大大提高，相对更愿意选择实力雄厚的大型房产中介公司，独立经纪人也就很难吸引到客户了。

　　短评：独立经纪人挂靠到中介机构，既使得一些资深经纪人能够自由、高效地工作，同时也满足了一些中介公司减少人力成本的需求。虽然短期内这类模式发展受行情等一系列因素制约，但长远来看仍然具有较大的发展空间。

　　保守派：新入行经纪人

　　入职1个月左右辞职者高达4成

　　不少人因艳羡房产中介的高收入而加入经纪人队伍，但激烈的竞争环境、微薄到难以应对日常生活的收入、看不到行情好转的希望，这一系列因素都给2011年入行的经纪人浇了一头冷水。据有关人士分析，从2011年的市场成交量和经纪人规模来计算，大约平均每月有90%的经纪人开不了二手房买卖单，大约60%的经纪人买卖交易和租赁交易都没有。在此情况下，很多经纪人坚持不到半年便辞职，转投了其他行业。

　　据透露，某大型房产中介2011年共招聘了近2000人，但因员工大量离职，至当年11月份，其经纪人总数同比2010年仅增加了400人左右。而据德佑地产副总经理罗亚东介绍，2011年，入职1个月内离职的经纪人占到40%。入职3个月后并且已经开单记录的经纪人离职率为20%，这一数字为2010年的2倍。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，房产中介行业一直都是个人才流动频繁的行业，通常经纪人的离职原因是为了跳槽到更好的公司和业务平台，但2011年他们的离职原因则绝大多数是转行。

　　短评：除了行情的清淡程度之外，经纪人的高离职率也折射出了行业人才素质的有待提高。如果能以高质量的服务赢得稳定的客源，对于开拓新房源和新客源的技巧已经熟稔，即便身处淡市，经纪人也自有一番生存之道了。

　　[企业篇]

　　进取派：大品牌公司以精致服务加“冬衣”

　　对于重视长远发展的大中介公司而言，越是在淡季，就越要提升服务，为品牌形象增加含金量，把有限的客源吸引过来。因此2011年，除了拓宽业务渠道，积极向一手房市场和租赁市场进军外，大型中介公司还纷纷在服务方面动起了心思。

　　如为了提高看房效率，让购房者少做无用功，不少中介公司在给购房者推荐房源之前都会自己先把一道关。天气炎热时，不少中介门店加大了对房源照片的采集工作。新增房源挂牌后，经纪人首先把小区及房源实景图拍摄下来，网络传输给客户，让购房者在家筛选房源，免除了其炎热天气下来回奔波的辛苦。看房之前，中介公司的专业人员会先给购房者分析政策和购房实力，确保他们安全交易，避免被迫违约现象发生。对于房源，一些主营中高档房产交易的中介公司还会定期对钥匙房进行专业清洁与护理；为保持带看房源的清洁，在带看过程中德佑地产还将为约看客户准备鞋套。远程看一手房时，中介公司会在看房车上配备晕车药、避暑药，远程看房提供免费饮料和午餐。

　　短评：在房产中介公司服务越来越同质化的今天，要想征服客户，只靠提供房源信息和客源信息是远远不够的，还要注重客户房产交易过程的安全性、舒适性和愉快心情。对于消费者而言，中介公司之间竞争加剧显然会使他们受益更多。

　　保守派：小型中介公司

　　关店“冬眠”等春来

　　每一轮调控来袭，行业洗牌时，最先作出反应的总是小型中介公司。这一次也不例外。从2011年上半年开始，不少小公司的门店就缩短了营业时间。下半年，月市场成交量一路下滑，小中介公司的关店范围开始迅速扩大。据有关人士估计，2011年全年，全行业关店数量在3成以上，其中绝大多数是拥有10家以下门店的小中介公司，以及单店运营的“夫妻老婆店”。

　　对于小中介公司最先关店的原因，有关人士分析，除企业规模较小、资金链紧张之外，产业结构单一，过于依赖社区内中低端二手房交易，这也导致众多小型中介公司生存能力较差。此外，以往不少小公司依赖租赁业务，但在2011年，饱受淡市生存压力的大中介公司也开始重视租赁业务，从而使得小中介公司的生存空间更为狭小。

　　不过，这些关门的中介公司并非彻底退出市场。据了解，2008年，也曾有大批小中介公司关店，但到了2009年，行情一见好转，这些小中介公司又火速卷土重来。同样，2011年关门的不少中介店也只是暂时的“蛰伏”。上南路某中介公司工作人员对笔者透露：“我们这条路上的小公司都是开了关，关了开。有2家门店只是暂时不营业，但是房租还没有到期，有生意了他们就会随时开门工作。”

　　短评：“船小好掉头”。市场好转时开门，淡季来临则关门落锁，这是小型中介公司的优势之一，能使他们尽可能多的降低成本损耗。不过，这同时也在一定程度上令他们损失了积累长期客源的机会。

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