沪楼市上周成交量再缩两成
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-01-17 10:07
资料来源：金丰易居&佑威联合研究中心刘建平制图
随着春节的临近，沪上楼市已接近“停摆”。
金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示：上周（1月9日-1月15日）上海市商品住宅成交面积为6.93万平方米，环比（较前周）下跌19.63%，这是沪上楼市成交量的近期连续第二周大幅下跌。佑威数据显示，前周上海市商品住宅成交面积为8.63万平方米，环比大跌42.01%。
不过，受豪宅集中成交拉动，上周沪上商品住宅成交均价上涨19.19%，至23320元/平方米；新增供应面积亦在前周低位基础上增加56.41%，至2.44万平方米。
佑威机构执行董事黄志坚分析，急于回款的开发商在年前已经“抢收”过，在政策未放松和春节因素双重影响下，目前算是一个比较坏的推盘时间节点，因此开发商普遍推盘动力不足。
星河湾促销效果体现
值得一提的是，星河湾的高调促销效果，仍在不断体现到周成交数据上。
佑威数据显示，上周沪上商品住宅成交面积榜上，星河湾荟苑（即“浦东星河湾”）以6605平方米位列榜首，上海星河湾花园一期（即“闵行星河湾”）则以1174平方米位列第十。
中房信分析师薛建雄称，星河湾此轮促销力度很大，目前52534元/平方米的成交价，已经跌回2009年时的水平。
沪上某房企高管亦称，目前浦东星河湾的成交均价，较原先的报价相当于打了7.5折，这一价格较有吸引力；而闵行星河湾和原报价相比也相当于打了7折，不过由于地段比较偏，目前的销售情况还不算理想。
与此同时，沪上豪宅成交也有所回暖。
21世纪不动产的统计显示，上周沪上单价5万元以上的住宅项目成交30套房源，环比提升36.36%。去年11月中旬以来，沪上高端住宅成交能摆脱低迷，部分项目的降价是主要因素。浦东星河湾已连续4周位列沪上豪宅产品成交首位，高端项目就产品销量及价格的博弈正在体现。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，从销售表现好的豪宅项目来看，“死扛”价格的将越来越少，预计年后将会有不少楼盘跟进降价。
但前述沪上房企高管则认为，大多数豪宅开发商实力都比较强，由于豪宅保值、估值的潜力很大，一般大型开发商会优先选择旗下的刚需楼盘进行促销，或通过其他渠道平衡现金流。
不过，该高管也预计，星河湾的促销取得了成功，也会有一些豪宅开发商跟进降价，时间点或将选择在楼市传统旺季4、5月份。
“周成交套数冠军
仅售出30套房源”
豪宅成交的回暖，难掩沪上楼市的整体低迷。
黄志坚介绍，上周上海商品住宅6.93万平方米的成交量，反映出市场的人气涣散，随着春节的临近，买卖双方均已陷入重度观望，无心恋战而高挂“免战牌”。截至1月15日，上海商品住宅今年成交了16.04万平方米，为近7年同期新低，较2011年同期50.65万平方米的成交量，不足三分之一。
据21世纪不动产统计，上周成交面积位列前十的项目，成交套数几乎皆在30套以内，而前周成交前十项目中，成交套数在50套以上的有4个，且其中1个楼盘成交套数百套以上。
佑威数据显示，上周沪上商品住宅的成交套数冠军新城碧翠，其成交套数也仅30套。
薛建雄直言，单个楼盘的成交体量都这么小，体现了春节前低迷市场，说明多数开发商已放弃在这段时间销售。
21世纪不动产统计显示，上周沪上新领取预售证的两个商品住宅项目，分别位于中外环及郊环外区域，但两者不仅价格未有下调，且体量较小，只有2.44万平方米。开发商试探意图较重。
由于本周末即进入春节假期阶段，黄志坚预计，1月全月上海商品住宅的成交量，将维持在30万平方米上下。2月略好些，以价换量将从3月开始，但较为集中的降价将多出现在二季度。
春节或成缓冲期
更多的开发商，将眼光放到了春节后。
据上海中原统计，上周领取预售证的两个楼盘中，位于青浦新城板块的“旭辉百合苑”，预计将在春节后入市。
21世纪不动产分析师黄河滔认为，春节将至，在购房者购买需求回落的同时，开发商对降价及推盘积极性也较此前大减，春节或将成为供销双方重新定义及对未来市场预判的缓冲期。
在黄河滔看来，2011年市场环境低迷，2012年未必有明显好转。“少拿地、不开工、缓建设”，已成主流思想，开发节奏必将放缓。此外，今后保障性住房将占据土地供应的相当比重，新建商品住宅的新增供应偏少可能会持续下去。
也有相对乐观的声音。
宋会雍即认为，开发商目前已普遍把注意力投向了春节后市场。未来会有更多开发商重新调整预期与楼盘销售价格，随着供应量逐渐减少和政策面上的微调，需求会在春节后逐步释放出来。
薛建雄则提到，SOHO中国等房企近期有收购交易达成，加上近期土地交易市场的局部活跃，说明市场上对未来预期的底部已有共识。这就意味着，市场的底部已现，只是在等待新的市场和政策利好的出现，让楼市重新进入以量带价的复苏过程。
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