商业地产盲目投资“冷思考”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 安家　　 2012-01-19 10:05

　　商业地产如今发展势头正旺，多数转型“上瘾”的开发商只顾义无反顾地扎进商业地产、进军二三线城市，已然忘却自身是否制定了科学严谨的发展战略、是否对当地市场进行了周密调研考察、项目定位又是否符合市场现状……由此在住宅之外的另一处生存空间，再次拉响了“防空警报”。

　　针对这一现状，记者采访了数位业内专家，希望他们的建议能为众多商业地产开发企业提供些许参考。

　　“受惠”住宅调控商业地产“红翻天”

　　伴随住宅市场的深度调控，目前房企普遍面临经营转型、破解资金压力等问题。

　　根据WIND资讯统计的A股市场20家房企年中报，截至2011年6月30日，这20家房企的存货共计3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%，环比今年一季度的2843.42亿元增长了11.75%。企业住宅销售遭遇到前所未有的压力。与此同时，随着国内经济持续向好，城市化的不断推进，大批金融、服务、制造类企业入驻，增加了写字楼租赁市场刚性需求，商业地产有了快速发展的原动力。

　　商业地产持续升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598亿元、1806亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。以北京为例，今年上半年已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，不论是数量还是面积上都全面超过了住宅地块。

　　中原地产发布的报告显示，作为中国经济晴雨表之一的甲级写字楼指数在2011年上半年出现了明显的上涨，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州甲级写字楼租金的累计涨幅分别为17%、2%、11%、19%、3%、4%，呈现全面上涨态势。今年上半年金融街一些写字楼租金上涨了50%，目前北京租金最高的写字楼已突破1000元/月/平方米关口。

　　市场人士分析，在调控影响下，城市住宅开发的限制越来越多，利润率也将逐步走低，很多开发商已不再盲目看多；而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增。这既有政策调控的压力，又有“价值洼地”的吸引。房地产商纷纷转向商业地产，似乎成为水到渠成的事情。“区域经济增长较快、产业聚集和人口集中较强的二三线城市，新商圈的培育还有很大的空间；今后，会有更多的地产商涉足商业的开发。”有关人士表示。

　　据业内统计，超过千亿元的投资客的热钱已经离开了住宅的炒卖市场。然而，当越来越多房地产商蜂拥般冲向商业地产领域时，对“过热”的冷思考也便顺理成章。直到目前为止，国内有关商业地产方面的产业政策、规划引导以及预警机制几乎是一片空白，如何引导其有序、健康发展还是个问题。对此，业内人士担心，过度开发商铺和投资都有可能形成泡沫，如果引导不善，商业地产则难免会步住宅地产后尘。

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