万科保命征战下半场 最具应变能力的地产航母

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 地产中国网 　　 2012-02-01 15:23

　　【编者按】2011年是大多房地产企业“落难”的年头。在这一年，楼市调控雷厉风行，除万科、恒大等少数一线企业继续保持业绩增长外，大多房企陷入融资与销售的困境，更有不少中小企业直面生存危机。在一轮又一轮的楼市“限”令下，有人剥离地产业务，有人转让项目股权，也有人降价跑量解一时之困。转型在这时已不再是房企的选择题，而是必答题。回首逆市下一个个精彩的行业故事，地产中国网隆重推出2011地产中国“最企业”盘点，为您细细品评房企是如何走过这艰难的一年。

　　【地产中国网 独家盘点】虽然距离1400亿的目标仍有一段差距，但万科仍然于今年10月突破千亿销售大关，并以全年1215.4亿元的销售业绩继续问鼎全行。

　　面对有史以来最严调控的2011年，万科排除侥幸心理，大胆调价、平衡布局，策略先行、顺势而为，推出符合市场发展的产品，最终以巨大的规模效益跑赢大市，由此万科被评为“2011年最具应变能力的地产航母”。

　　实际上，在上半场取胜的万科更寄望于下半场，其二代掌门人郁亮早已抛出“地产行业进入下半场”的言论，并已开始提前准备。

　　失之东隅，收之桑榆

　　而新近世联地产董事长陈劲松也透露万科总裁郁亮的底，万科拼命收钱的原因不是为了抄底，是为了保命。因为万科太大了，万一又有什么风吹草动，这个钱就是保命钱。

　　万科集团副总裁毛大庆表示：“在同样的城市，万科今年的销售成绩与去年相比并没有太多的增长。”实际上，由于是调控的重灾区，今年万科在北京、天津等区域均滑落第一的位置。

　　但所谓“失之东隅，收之桑榆”，万科在新进入的七八个城市，销售令整体业绩增长。此外，一是产品定位始终坚持面向自住购房者，顺应大势，过去一年中，万科所销售的住宅以中小户型普通商品房为主，其中144平方米以下户型占比达到88%，且这一比例在第四季度达91%。其次，坚决贯彻快速销售的策略，新推盘当月销售率达到60%以上。

　　早在2011年11月12日，万科总裁郁亮便抛出过冬论，而万科近两个月的动作，一直在践行该言论。11月以来，万科位于广州、深圳、北京、上海、南京等地的多个项目推出降价优惠，深圳公司一跃而过百亿销售。2011年全年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，蝉联行业销售冠军。

　　佳绩亦拜调控所赐。当调控成为行业常态时，聪明的万科果断放弃了侥幸和等待，而是“另辟蹊径”，调整开发布局、产品结构和开发节奏，调低对利润的追求，把调控可能带来的业绩影响降到最低。

　　能否继续跑赢下半场？

　　面对更加严厉的调控来袭，郁亮早已抛出“地产行业进入下半场”的言论，意味着这个行业不再是暴利行业。那么，在调控导致地产行业生态大变的情况下，是在不知所措中偏离既定方向，还是在临危不乱中突破阶段性瓶颈重拾增长，都是摆在万科面前的严峻考验。郁亮提出，下半场万科的重点已不再依赖规模，而是向着追求质量和效益的轨道上转变。

　　将时间镜头拉的更长，万科爆发上增长的轨迹更加清晰。与2004年的百亿销售额相比，7年之后的千亿万科，其销售额增长了12倍。但值得注意的是，在漂亮的销售数据后边，万科的盈利增长率却并不耀眼。2004年净利润约为9亿元，2010年为72亿元（预计2011年在75亿元左右），利润增长约8倍。显然，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配。

　　因此，万科正在向质量、效益及创新上转变。在业务结构上，亦做出了调整。此前，专注于住宅开发，并无涉足商业地产，未来，此业务将占整个业务的20%。

　　此番调整，旨在重拾增长。曾经砍掉其他业务做“减法”，专注地产行业的万科，如今又一次轮回，在调控生态大变之下开始做“加法”，寻求新的增长点。那么，这艘千亿航母，在下半场能否继续领跑，我们将拭目以待。

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