房地产信托今年起密集到期 业内人士担忧将爆兑付危机
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-02-02 13:51
房地产信托今年起密集到期，业内人士担忧将爆兑付危机
“去年年中已有地产信托出事”
早报记者蒋颖博
春节刚过，房地产业便迎来了成交低迷、调控未见丝毫放松等不利消息。而目前金融业内人士的一个担忧是：随着房企日子越过越紧，将于今年集中到期的房地产信托产品很可能迎来一场兑付危机。
事实上，早报记者昨日从一位不愿透露姓名的信托业内人士处得知，早在去年年中，便已经陆续有地产信托出事，不过“最终通过各种手段都解决了”。
“部分上市公司
也有较大兑付压力”
“从今年1月开始，房地产信托就已经进入到了密集到期的高峰期，预计进入二三季度，很快就将进入一个密集兑付的高峰期。”一位券商信托行业分析师如是说。
据介绍，本轮房地产信托的发放高峰缘于2010年下半年，其时房地产调控日趋严厉，银行针对房企放贷大幅收缩，于是房地产信托成为了开发商的“救命稻草”。
对信托来说，当时手头有资金，而当时房企形势尚好，对信托承诺的收益率很高，部分甚至高达15%左右，因此信托也有冲动扩大这块规模。
用益信托数据显示，2011年，在各种信托资金投资领域中，成立规模占比最高的便是房地产。房地产信托的成立规模为2670.74亿元，占比为38%。
中金公司统计数据也显示，2010年和2011年新增房地产信托估计为5000亿元，占到存量信托的70%。
而这些产品的大部分发行年限都在1.5年至2年，因此到了今年也就迎来了还款高峰。
但问题是，前述分析师称，目前开发商的销售量比较低迷的状态，对于现金回流难度很高，因此面对兑付高峰，整个开发商的压力非常大，很可能出现兑付危机。
“从整个包括地产兑付情况来看，地产信托的风险可以说是逐步加强，销售回软，我们预计今年二季度会出现地产信托兑付的风险，并且出现部分中小开发商资金链断裂的可能。”国泰君安分析师李品科此前发布的一份报告曾如是表述。
前述分析师则提醒说，“前几年开发比较快的地产商，将会面临更大的压力。甚至部分知名的上市公司，也有着较大的集中到期兑付压力。”
借道接盘者暂缓危机
事实上，早报记者昨日从一位信托业内人士处得知，其实从去年年中开始，行业里面就已经有地产信托“出事了”。只不过，最终这些公司都通过各种手段解决了问题。
“其实有的公司不管小的大的，都基本上有两三个项目会有问题（编注：即到期兑付发生问题），多的甚至超过5个项目有问题。”上述人士说。
但是上述人士认为，可能短期内暂时还是不会爆发兑付问题，也不会对市场有太多影响，因为信托机构和房企有各种各样的手段可以弥补。简单地说就是让第三方接盘，先将一时还不出款的流动性危机解决。
据介绍，最常用的方法就是信托公司用自有资金接项目，其中，部分公司用自有资金接了后再卖出去重新回笼资金。
“如果信托项目出一点小事的话，对于信托公司的声誉影响是很大的，所以如果一些小项目，一些集合项目，信托公司一般都会自己想办法解决，即便是帮房企填一些‘窟窿’。”
接盘者也可能是房地产商自己，据早报记者了解，像一些有实力的房地产商可以通过自己的关联公司去接盘。如果再大些的项目，也有可能会有资产管理公司这样的“大户”接盘。
不过上述人士也承认，理论上靠接盘者只是解决眼下的流动性问题，从长期来看，风险仍然很难判断。
还有的是由房地产公司直接想办法“借新还旧”解决眼下的问题，静候楼市好转。
有意思的是，据业内人士介绍，也有像万科这样的企业，手头现金流充足，它在等待机会收购一些项目。
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