2012年，地王项目如何生存

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2012-02-09 10:10

　　外滩地王多次转手、股权转让到后来引发的主导权纠纷就仿佛时下地王近况的一个缩影，印证着此类项目有可能面临着资金不足、地价缩水等问题。

　　“以时间换空间、晒太阳等升值”的把戏曾被一些房企玩得烂熟。不过，调控对曾经风光无限的地王同样具有杀伤力。

　　“盘”不动

　　2010年2月证大集团旗下的证大置业以92.2亿元的价格拿下外滩地王，当时，不少业内专家在表示外滩地王未来利润空间巨大的同时亦对证大的资金实力提出质疑。当时，证大集团董事长戴志康就明确对外表示，他需要寻找的是一个能够撬起92.2亿元上海外滩地王的支点。

　　事实证明这个支点并不好找，2010年4月，证大房产对外宣布，与郭广昌旗下的复地集团以及绿城和磐石共同组建合资公司，各方分别在其中持有的股权比例为50%、30%、10%及10%。但资金危机、开工催令、调控加紧等因素依旧使得证大不堪重负。

　　2011年岁末，证大将外滩国际金融中心(8-1)地块50%权益脱手，SOHO中国通过相关交易以40亿元间接持有。证大正式淡出外滩地王项目，实实在在地上演了一场楼市“蛇吞象”的剧情。同时，也促成SOHO中国与复星国际两者均持有外滩地王50%的股权，令该项目的未来走向再添迷雾。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者，在楼市低迷的时候，地王项目很容易令一个企业陷入困境，这主要是因为高昂的土地成本以及运作成本势必会对房企带来资金压力，而低迷的市场行情也会大幅度降低此类项目的利润空间，加上地方政府会对地王项目在开工建设的时间节点上施加压力，多方因素叠加下一旦房企资金周转不灵就会十分被动。

　　就如业内人士所言，外滩地王已然如同围城一般，外面的想进去，里面的想出来，能突出重围就是胜利。

　　同策研究部总监张宏伟坦言，现阶段上海高价地王的命运并不尽如人意，已有一些开盘入市的地王项目不得不降价促销。2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.53亿元拿下嘉定区的该地块，溢价302%，成为当时上海南翔地区单位楼板价最高的地王。业内人士测算，该地块项目总成本大约2.1万元/平方米，但为了回笼资金，该楼盘2011年11月开盘时的均价仅为1.9万元/平方米。另外，2007年龙湖地产在赵巷板块制造了首个地王，而开发的龙湖滟澜山(论坛)项目也经历了打折促销，降幅在15%~20%之间。

　　转不开

　　值得一提的是，回顾数年前的土地市场就会发现，时下的地王项目正上演着与几年前相似的戏码。

　　其中，最为极端的当属普陀长风生态商务区4号东南地块。2007年9月，该地块首次问世，经过400轮的竞价后，一家名不见经传的民营企业“上海志成企业发展有限公司”最终以11.04亿元的价格从国美名下鹏润地产、华润集团以及上海新黄浦等大鳄口中抢下这一地块，成为当时普陀地区的单价地王。

　　时至2008年6月，该地块退地消息传开，上海志成原先交给政府的3000万元土地保证金“打水漂”。

　　中原研究部总监宋会雍回忆，当初上海志成之所以壮士断腕是因为资金链紧张以及对当时房地产市场缺乏信心，宁愿损失高额的保证金也不愿见到更加惨淡的结局发生。

　　随后8月，该地块重新上市，挂牌价格为7.64亿元，比2007年价格降了接近三分之一，且最终被底价出售，市场的低迷对地王的杀伤力度可见一斑。

　　2009年，地王割肉转让的剧情也曾出现。2007年6月，绿城以12.6亿元获得新江湾城(论坛)D1地块，而在2009年4月，绿城将该地块通过股权转让的方式以12.3亿元转手给了九龙仓(论坛)旗下控股公司海港企业。

　　宋会雍指出，2008年下半年开始的楼市调控令使得众多开发商在2007年高价获得的地块几乎都成为“烫手山芋”，不少手握地王的房企在基于楼市前景并不乐观的预判下宁愿承受损失，也要将地王项目抛开。

　　对比时下，不难看出，目前沪上的地王项目正在经历着又一次被套牢的轮回。

　　拖不起

　　“虽然处境类似，但现在地王面临的困境要比2008年更为巨大。”张宏伟告诉记者，2008年楼市面临冲击的时间毕竟不算太长，对于一些大型房企而言，完全处于能够承受的范围之内，接下来的2009年，房价疯涨，地王项目更是从中获得巨大利益。但如今的楼市调控则是持续近两年之久，管理层通过政策对房地产市场的把控也是空前细致的，房地产市场也在其作用下保持着持续性的低迷，手握地王项目的房企就远没有2008年那么轻松，加之融资渠道的缩紧，持有资金缩水，地王项目能否挺过楼市低潮期实为未知之数。

　　李骁也坦言，从目前来看，在一两年内所出现的地王项目的利润空间已经非常有限，除去建安成本，一些地王项目甚至会面临亏本甩卖的情况，如此一来，获得地王项目的房企不得不尽可能拖延项目入市时间，地王被套牢的情况已经可见一斑。

　　那么如何有效解决此类地王项目？

　　在李骁看来，是选择贱卖出手还是一再使用拖字诀都是基于房企对于未来大势的判断。他表示，2012年楼市房价持续走低的情况应该可以肯定，但出现大幅下滑的可能性不大，因为本次调控和以往不同，并没有一刀切，而仅针对住宅，仅针对一线城市，只要房企充分挖掘市场潜力和机会，做好转型和创新，非但不会受到影响，相反可能是夯实长期发展的基础和契机。但可以肯定的是，在2012年全年地王项目将始终处于被套牢的状态。

　　“其实地王不应该单一地去看这个项目，应该站在企业全局的角度来观察。”张宏伟称，例如中海在上海有三个项目，其中一个就是长风地王，而其余两个都是一些相对高端的住宅项目。对于中海这样的大型房企而言，大可通过其他项目的有效运营来为地价较高的地王项目输血，增长地王项目的生存期。

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　　单价地王难再现

　　2011年，受销售放缓和融资渠道收紧的双重影响，开发商投资意愿和投资能力已经普遍减弱，拿地规模在整体上出现明显萎缩。

　　时至2012年2月，土地市场的低迷格局仍在持续，传言的房企大规模抄底行动并未出现，土地市场的供需博弈仍在继续。有业内专家指出，年内单价地王将难以出现。

　　拿地热情“歇菜”

　　盘点开发商在2011年土地市场上的表现可以发现，除极个别具备央企背景的开发商外，大多数房企在去年都放缓了拿地速度。

　　龙头企业万科拿地面积和拿地金额均大幅下降，分别为44%和48%；万达的新增土地储备从2010年的1327万平方米减少至2011年的1016万平方米；多年拿地规模一直位居行业前列的恒大地产、保利地产、龙湖地产、绿地集团等行业巨头的拿地规模也都明显减少。

　　在去年年底，各大品牌房企拿地节奏明显加快，但都在上海以外的城市。

　　其中保利地产去年底在石家庄和佛山拿地的总金额高达38亿元。万科去年12月在武汉、南昌、大连等地拿地的总金额超过21亿元。而远洋、华润、绿地3家房企均在2011年12月斥巨资拿地。

　　业内一度认为房企将在今年年初实施一定程度的抄底行为，可预计并未出现，品牌房企仍未有大规模拿地的动作，土地市场低迷情况也在持续。

　　谨慎用钱为基调

　　以上海为例，相关数据显示，进入2012年，上海土地市场仍维持了去年12月的萧条景象，成交经营性地块数仅为6幅，其中2幅宅地全部为动迁安置房，合计出让面积25.78公顷，环比下滑29%，同比更是大幅下滑83%。

　　多家房企表示，还会延续去年谨慎拿地的策略。

　　万科称，土地市场还没有出现特别好的抄底机会，仍坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎拿地原则。

　　招商地产有关负责人则表示，由于土地获取量较小和资金面比较充裕，如果市场稳定，公司增加的土地储备还会更多。

　　分析师薛建雄表示，除政策环境不明朗、销售市场不景气因素外，土地价格一直未出现明显回调成为开发商迟迟不肯抄底的直接原因。

　　“此外，基于房企拿地谨慎的态度来看，今年土地市场相对低迷的情况会一直持续，因此，单价地王出现的可能性并不大。”薛建雄认为。

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