上周沪新房成交6.57万平米仍低迷
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海商报 2012-02-14 11:48
随着春节影响的逐渐减弱，上周全市楼市继续出现季节性回暖，不过仍然没有摆脱低迷——在成交面积排行榜上，新房住宅的周冠军也仅成交了2748平方米，而周成交仅1403平方米的项目竟然也挤进前10的位置，反映出当下成交的低迷和散乱。业内人士表示，目前，市场观望情绪浓厚，购房者的降价预期进一步提高，开发商做出15－20％的降价已经难以复制去年第四季度一些降价楼盘的热
难以突破正常成交水平
据金丰易居＆佑威联合研究中心提供的数据显示：上周（2月6日－2月12日）上海市新房成交面积为6．57万平方米，环比前周上涨149．80％。虽然成交量环比有了明显的上升，但与去年12月的交易水平还有相当差距，与正常水平比差距也十分大。德佑地产研究主任陆骑麟认为，目前楼市的回暖仅仅是由于季节性因素的影响，政策环境、供求关系等因素并未有太大改观，因此这样的回暖很可能会遇到瓶颈。
从成交榜单来看，上周排名前两位的大华河畔华城和新城忆华里，仅仅分别成交了23和21套房源，不过价格相比去年有了近两成的下调。其中，大华河畔华城位于宝山大场板块，成交均价为18741元／平方米。据了解，该盘成交的房源多为86－100平方米两房及121－132平方米三房，主要针对客群分为首次置业及改善型置业两种类型。
目前不少在售楼盘的实际价格与售楼处报价与成交均价差别较大，对此，佑威机构执行董事黄志坚就表示，同样的户型、面积，其成交价格差异很大，成交单价低了不等于一定跌，成交单价高了也不等于一定涨。如上海星河湾)2月截至2月12日）成交了7套、1973平方米，日成交均价最低为31777元／平方米，最高为51080元／平方米，无论是相互之间比还是和其开盘以来的累计成交均价45829元／平方米比，均有不小的波动。因此，购房者看项目，不应该仅看成交的价格来确定是否去购买，而更应该关注相应价格其所对应的产品。
21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔表示，节后至今，沪上的新建商品住宅项目尚不“给力”，不仅供应量偏低，价格水平上也未见明显的“动作”。事实上，新盘采取怎样的策略入市，将在很大程度上影响其自身去化，并左右整体的量价走势。
独栋别墅一日“成交”3套
上周单价5万元以上的高端楼盘总共成交8套房源，比前周多出3套，成交面积0．28万平方米。其中，浦东和闵行星河湾各成交2套房源，白金湾府邸、绿城玫瑰园等豪宅项目亦有成交。值得注意的是，其中名为青晨涵壁湾花园的楼盘在上周四一日内就成交了3套房源，成交总面积高达2205平方米，总成交金额近4800万元。
位于青浦淀山湖的涵璧湾项目，是一个主打湖景独栋的高端别墅楼盘。网上房地产的公示信息显示，该楼盘于2009年开盘，共计推出20套独栋别墅房源，面积在550平方米至1000平方米。其最近获得的预售证是在2010年的5月，近期并未有开盘或其他营销活动。
成交记录显示，在这次成交之前，该项目逾两年的时间里，总计也就售出了7套房源，其中成交最多的去年1月，只有2套。在业内人士看来，独栋别墅产品单月能成交1套以上已是不易，而在前期没有任何预热的情况下，一天集中成交3套，实属罕见。这不禁让人联想到去年4月，同为独栋别墅项目的上海紫园一天之内集中成交34套房源的情况。当时，就有业内猜测上海紫园的集中成交或为信托融资的资产抵押。
根据同策研究中心提供的成交记录显示，此次售出的3栋别墅成交单价竟然都保持一致，均为21688元／平方米，总价为1600万元左右。而该项目目前对外报价最低的房源也达到2500万，最贵的则高达2亿元。
对此，涵璧湾项目负责人表示，这3套房源确实并非“真实成交”，但也不是抵押，而是公司一项小规模“融资计划”中的一个步骤。
无独有偶，上海今年首块住宅用地金泽镇练西路南侧地块在上周一刚刚被底价拍出，而成功拿下该地块的正是涵璧湾的开发商上海青晨房地产开发有限公司。该地块所在位置紧邻涵璧湾。
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两项目近50套房上周入市
截至2月13日统计，上周（2．6－2．12）上海市内共有2个住宅项目开盘，推房量近50套，开盘均价约为13000元／平方米。
上周入市的两项目均为万科集团旗下楼盘，分别位于嘉定区和松江区，所推出的也都为90平方米左右的刚需产品。
汤正魏表示，近期楼市“微调”不断，政策方面对首套置业的刚需购房者起到了一定的支持，上周加推的两个项目均为面向刚需购房者的小户型产品，同时也都有一定程度的优惠活动。而另一方面，除受春节假期影响，近几周的成交量都处于历史低位，开发商们的推盘积极性也大减，这在一定程度上积累了市场需求，这些项目在抢春节期间积累的客源的同时，或也希望在节后尽早引起购房者关注。
虽然本月开盘的数量回暖，但目前2月已经近半，实际开盘的项目仅有3个。预计3－4月或将迎来一轮开盘小高潮。
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