房地产板块：年报期间宜区别对待

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2012-02-14 13:05

　　对于房地产股而言，无论是各项房地产调控政策、房价涨落和销售情况，还是年报和季报的业绩预期以及净资产估值，都牵动着这一A股权重较大的板块在二级市场的走势表现和资金的进出状况。分析表明，在本次年报期间对于房地产股宜作区别对待，有业绩成长性的低估值品种仍有望获得超额收益。

　　年报好季报差将成定局

　　从2011年以来，随着房地产政策的贯彻落实和信贷政策的调控，我国主要大中城市的楼市调控效果日益显现。2011年前三季度上市地产开发企业共实现营业收入2247亿元，同比上升14.5%，归属母公司净利润303亿元，同比上升20.3%，增速低于2010年全年的30%，也略低于2010年同期22%的增速。前三季度整体毛利率为39%，较二季度略有回落。而到了本次年报期间，尽管房地产股年报由于时间关系还尚未出全，但根据统计显示，目前146家地产股中有72家公司公布了年度业绩预告，其中47家年度业绩预喜，占比65.28%。从预告数据统计，房地产公司净利润全年同比增幅约18.58%。

　　但今年元旦以来，重点关注的10大城市的成交量环比、同比全部大幅下降。环比下降幅度在29%到68%之间；同比下降幅度在49%到79.79%之间。整体来看，1月份的成交量几近冰点。除了春节购房淡季因素之外，市场清淡下，开发商休假观望的因素也很大。即便考虑到随着节日因素的消失、房价的下降，观望情绪将逐渐消退，2月、3月的成交量将会回升，可基于2011年一季度比较高的基期水准，A股房地产股的一季报相对变差也在情理之中。未来房地产的调控主基调不会发生大的变化，但积极的信号会增加，行业调控政策微调以及货币政策微调的概率在逐步增大，扶持自住型购房需求的力度也将进一步加大。房地产板块今年后期的业绩应有望回升。

　　机会分化中主动出击

　　围绕房地产股的投资与操作，一方面可通过把握政策动向和业绩趋势掌管全局，另一方面亦应当注意板块内部的分化，各类房地产股因主力、题材和业绩的不同，会出现大幅度的强弱变动，投资者不妨择优而取之。

　　其一，把握机构增持品种，谨慎减持品种。从近期披露完毕的2011年基金四季报显示，由于政策放松预期及存款准备金率下调，不少基金正着手布局地产股，有38只房地产开发企业和5只园区类企业股票被基金重仓持有，较2011年三季度末分别减少2只和增加3只。从基金持有市值占流通股比例看，被增持35家（31家房地产开发公司，4家园区开发类公司），其中11家公司新入围基金重仓股，它们是：华夏幸福、城投控股、京能置业、中国武夷、泰禾集团、滨江集团、海印股份、凤凰股份、外高桥、浦东金桥、苏州高新。被减持的地产公司有17家（16家房地产开发公司，1家园区开发类公司张江高科），其中10家公司是剔除基金重仓股：鲁商置业、万泽股份、南国置业、西藏城投、宝安地产、世纪星源、上海金陵、莱茵置业、天保基建、北辰实业。换仓的地产股以中小市值为主。个股可关注：京能置业（600791），公司作为京能集团旗下唯一地产开发平台，已预计2011年净利同比增逾50%。目前股价处于低位，整理较扎实。

　　其二，保障房、涉矿等题材受青睐。保障房将依然是今年房地产市场的一个热点。财政部近日公布的《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》，明确了2012年保障房建设的资金安排：在保障性安居工程现有资金来源基础上，将增加地方债券收入、房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房建设。对于涉足保障房的房地产股而言，虽然保障房净利润率较低，但总量大、市场有保障，是此类上市公司获得新增市场和稳定利润的重要途径。据初步统计，沪深两市房地产上市公司中，参与保障房建设面积较大的公司主要有：万科、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份、北京城建、天房发展、龙元建设、栖霞建设、苏州高新等。

　　而对于房地产股的涉矿，一方面是通胀背景之下的矿产资源价值提升，带来的公司内在价值提升；另一方面，房地产业和传统产业面临发展困境带来的多元化冲动。涉矿的房地产股如云南城投、创兴资源、美都控股等近期均市场表现良好，也吸引了一些做多人气。

　　个股建议关注：栖霞建设（600533），公司的资源目前较多倾斜在保障房建设，现价仅稍高于其每股净资产值。

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