主题小商铺受宠 商业地产投资利益与风险并存
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新浪房产 2012-02-14 13:14
2011年，大环境的变化对中国商业地产的发展产生了较大影响。住宅市场的持续限购，给商业地产的发展带来新的契机。从开发层面来看，各种资本转战商业地产领域，使得这一领域呈现白热化竞争。各种业态的商业地产层出不穷，如主题小商铺近期引起了一阵投资热潮。
然而，靠挖掘新概念而推出的相关业态产品保鲜期到底有多久？住宅市场限购到底是否意味着商业地产的春天到来？
在商业地产领域个人投资商铺利益与风险并存，对于开发企业来说，商业地产的长期持有经营风险亦同样存在。“心急吃不了热豆腐”。
主题小商铺引投资热潮玩概念
据了解，近期在广州，一些主题小商品迎来投资热潮。
主题小商铺主要是由一些代理公司或个人把一些搁置多年的烂尾项目、厂房、运营不善的项目等以低价收购或承包的方式，对其进行“概念式”包装。所打概念主题多以时尚、潮流为噱头，行业主题多为化妆品、服饰城、电脑城、皮革城等，在目标定位上，有男士、女士之分，如广州天河区的靓·1836女子购物中心。
对于此种业态类型，业内人士认为，主题小商铺更多的是一种营销手法，突出的是商铺未来可能出现的最好的前景，但和未来实际的经营会有一定的距离。单纯的主题概念符合了现代商业对市场细分的要求，符合买家的“口味”，但对于经营而言只能算“一厢情愿”的想法其商铺经营最终是否成功取决于行业经营者对市场的选择，商业经营方的运作水平。
值得注意的是，目前有不少主题小商铺，打着不同的主题吸引投资者，更多是针对目前商铺火热的行情，吸引从房地产抽离的资金。投资者从提出概念到实现概念是需要科学、专业的研究以及完善、专业的运营管理，否则一切概念都是空谈。
业内一致认为，对于此种通过“玩概念”的业态类型，在持续经营上有存在风险，一旦概念过时，相关产业就会产生极大的影响，未来的持续性经营即存在风险。这有相关例子能够说明，2010年1月广州天河商圈首家女子主题购物中心“靓·1836”正式开业。在开业的当天，很多人都很看好该项目，毕竟该项目地处天河热点商圈的中心地段，并以特色鲜明的女性定位区别于周边的大型商场。然而正是被普遍看好的项目，经营日渐冷清去年以来陆续有品牌撤场，直至2011年5月正式停业。
可见，对于新型的商业地产业态类型，持续型经营问题还需要经过长远的考虑。
个人投资主题小商铺利益与风险并存
值得注意的是，个人投资此种业态类型的物业利益与风险并存。
调查显示，由于很多主题小商铺的入市门槛较低，在不少投资者眼里，花五六十万，甚至三四十万就能“坐地收租”，在开发商“一铺养三代人”的广告轰炸下很容易动心，但是会存在开发商跑路的风险，如此的例子比比皆是。
此外，在主题小商品发展较为成熟的广州，在其在售的项目中，多个商业项目的开发、销售、运营是完全脱离的，分别由不同的公司负责。如有的项目是房地产企业开发，但外包给投资代理机构运营，也有的纯属找代理机构销售的。这种经营模式很容易造成项目定位与实际偏离、管理凌乱、利益冲突等问题，这种缺乏统一行动的项目失败的几率很高。
对此，有专家建议，对于“年回报率15%、三年返租无风险……”开发商或运营商的“口号”，首次投资商铺的人不应轻信，因为这或将是陷阱的开始。如果担心开发商跑路，在购买时可以选择分期付款，第二期付款的时间可以拖得长一些，或一开始就在合同里备注，如果商场开不了业，开发商要全额退款。
在选择投资的同时，还应注意商铺的使用年限。商铺的使用年限一般是40年，但很多主题小商铺都是使用过一段时间后，再由大的投资商来包装后租售，使用年限被“缩水”。
住宅限购商业地产春天真来了？
主题小商铺的热销从一个小角度反映出目前商业地产的大背景。
从商业地产整体的大背景来看，在住宅限购的情况下，2011年商业地产开发投资大幅增加。数据显示，北京、上海两大中心的数据来看：2011年第四季度，北京优质写字楼租金同比上涨50.8%，达历史最高水平，空置率降至6.3%，为历史最低水平；同期，上海优质写字楼租金同比上涨20%，空置率7%，也创下了区域内商业地产的新低。
同时，从一些房企的动态即可看出房企对于商业地产的重视。一些本身专做住宅的房企，正在逐渐加大商业地产投资比例。2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。万科集团总裁郁亮今年数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。在万科之前，保利地产、中海地产、金地集团、招商地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。
加重商业地产比重，普遍成为房企应对调控的招数。
然而这满腔的热情是否能够延续？实则，在目前从事商业地产开发的房企中，不少项目产品中涵盖住宅部分，而实际上则为商业产权的变相住宅。而新近出台的《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》，则明确提出“商业地产以住宅出售，将不能办理房产证”。
这或对商业地产销售格局的竞争有何影响？一位房企负责人曾表示，在商业地产市场，依靠住宅因素吸引受众已成为普遍现象，最终损害购房者的产权利益。这种变相的热情，对于商业地产的发展也极其不利。
房企在商场、写字楼等领域的竞争，才是商业地产真正的看点，通知的出台，将起到积极的规范作用。
对于中小投资者来说，对于商业地产的投资集中于商铺的投资，一些急于回本的投资者同样并不能获得想象中的收益。业内人士称，由于商铺交易税费较高(至少是此次交易收益部分的30%—60%)，很少有买家在购入两三年后就转手卖出；从商用物业和住宅项目投资回报来看，一般成熟的商业项目投资回报率在5%—8%，预计10年到20年能收回成本，一般每年的价格增幅在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同，因此要求持有者能够有较好的投资心态。
有业内人士总结了当前中国发展商业地产所面临的挑战：一是商业资源明显缺乏；二是人才匮乏；三是产品的问题；四为资本的问题。这些挑战涵盖了商业地产发展的方方面面，因此对于商业地产能不能迎来真正的春天，仍需质疑。
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