上海楼市限购令“旧政新提”传递微调信号
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2012-02-23 09:37
楼市的“深度冬眠”似乎正在越来越强烈地刺激着各地方政府的神经。继上调普通住宅面积标准之后，上海又现楼市政策“微调”信号。
昨日(2月22日)，一则关于上海楼市调控政策出现微调的消息迅速传开，即“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房”。随后上海房管局相关人士澄清称，对于外地户籍居民的这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策并没有调整，并且将继续严格执行。
一石激起千重浪，昨日A股市场上的上海本地房产股闻风大涨，中华企业等强势涨停。《每日经济新闻》记者采访的业内人士认为：这一操作手法传递出较强的信号意义，但对销售的实际拉动作用还需观察。
旧政新提的“文字游戏”
去年初，和全国其他各大城市一样，上海也出台了限购政策，在《关于本市贯彻落实 〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(沪府办发〔2011〕6号)中，明确规定对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均属于限购范围。也就是说，非上海户籍居民家庭只能购买一套住房，在这个文件里，并没有清楚说明何谓上海户籍居民家庭，也没有明确指出持长期居住证满三年的外地户籍居民可与上海户籍居民享同等待遇。
事实上，在记者采访多家中介门店工作人员时，他们也大多认为，限购政策中明确规定能够购买两套住房的“上海户籍居民家庭”就是指户口所在地为上海的居民。而此次上海房管局对“上海户籍居民家庭”的解释中包括了 “外地户籍持上海长期居住证满三年的居民”,这在业内人士看来，在实际操作中，还是相当于放宽了限购的范围。
据上海市统计局去年9月发布的第六次人口普查报告显示，截至该报告期，上海有897.7万外省市来沪人口，其中20~34岁青年人有422.03万，占47%。随着时间的推移，他们中的很大一部分人将在上海陆续成家立业、扎根上海。也就是说，允许持有长期居住证满三年的外地户籍居民可以购买第二套房以后，理论上，上述897.7万外地来沪人口中，一小部分人有望从中受益。
对刚需影响不大
值得注意的是，在解释此次“旧政新提”时，有观点认为，这一操作办法有助于提振刚需。但从实际看，其放宽的范围是外地户口持上海长期居住证三年以上居民可购第二套房，这一提法似乎并不完全指向刚需，指向投资或改善型需求的意味更加明显。
作为一名在上海工作了近两年并有意在上海购房的外地人，黄先生的购房需求是典型的刚需，不过他在接受《每日经济新闻》记者采访时说，这个“旧政新提”对他的计划没有影响，他反而担心一旦市场有了“放松”的预期后，房价又会涨起来。
昨日，记者走进上海徐汇区一家中原地产门店时，几位置业顾问正在略显兴奋地用手机传阅 “外地户籍持长期居住证三年以上可购二套房”的消息。当记者询问此消息的影响时，该店分行经理表示，暂时影响不大。他表示，从购房者情况看，如果是没有住房的外地人，有没有这个新规定都可以购房，且只要求一年以上纳税或社保证明；如果是投资或改善型的购房者，此前夫妻双方只要有一人是上海户口的也早已包含在可购两套的范围内了；已经拥有超出两套房屋的家庭，不论是不是上海户口一样“没戏”，所以本次的“旧政新提”只是对夫妻双方都不是上海户籍且满足三年长期居住条件的家庭放宽了第二套房的购买权，而这部分人所占的比例有多大，目前也不好统计。
不过，也有业内人士表示，事实上，这一“旧政新提”还是有不少空子可钻的。比如夫妻双方户籍都不在上海，而在各地婚姻登记状况没有联网可查时，就有可能一人各买两套房，实际上变成一个家庭购买四套。
传递“有度放松”信号
据公开信息，去年上半年上海认定需交房产税的住房约7000多套。这一数字占同期一、二手成交住宅的比例约为8%～10%，而去年下半年至11月底一、二手房成交总数在7万套左右，如果按上半年的比例推算应缴房源总数应该在6000套上下。
信义房屋分析师说，由于目前一、二手住房售价涨幅明显回落，推算2012年交纳房产税的住房约10000套左右，预计缴税住房将会较去年下降两三成。值得注意的是，此次“旧政新提”，外地户籍持三年以上长期居住证的购房者，在房产税方面还是和上海本地户籍家庭有所区别。据报道，上海户籍居民家庭新购第二套住房，仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米免征房产税的政策优惠。而非本地户籍人员在沪购房，需要全额缴纳房产税。这将有助于扩大上海房产税的交税范围。
当然，税率方面的因素也可能成为符合条件的外地户籍居民在上海购房的障碍，这也使得此次“旧政新提”的实际作用可能会受到一些影响。而业内人士则更多是从中看出了上海市政府对楼市政策进行 “微调”的信号。
“可能最坏的时期已经过去了。”地产分析师薛健雄在接受 《每日经济新闻》记者采访时说，“这次旧政新提传递出‘有度放松’的信号，它针对的是去年以来政策过严环境下被‘错杀’的那部分需求。”
但对于此举对市场的实质性影响，薛健雄认为，在房产行业面对的整个宏观环境没有大的改变前，整个市场的状况也不会有太大改变。因为目前的市场环境是由一系列调控政策组合拳造成的，一些局部的微调还不足以从根本上改变市场的运行轨迹。今年上半年，从个案来看，上海的楼盘降价范围或幅度有可能减少，但整个上海的平均房价可能仍将处于下行趋势。
限购会否放松
眼下各地房地产限购政策已有松动迹象，却迅速被叫停，你认为限购政策会否放松？
金地集团华南区助理总经理 汪劲松：
目前，在楼市限购之下，房地产市场表现不太正常。以深圳为例，2011年楼市成交面积270多万平方米，同比下降了20%，而过去几年，深圳成交量均超过500万平方米。按深圳目前的经济发展水平，(2011年)楼市成交量水平并不正常。
消费者对高品质的住房需求还是有的，限购与一些消费者需求并不一致，不能搞一刀切。因此，调控应该是阶段性，不应该是长期性的，应该通过房产税等税收政策去影响市场，并逐渐放松行政调控的手段。
深圳房地内参总经理 尹香武 ：
日前，芜湖、上海等城市逐渐有放松调控的政策出台。今年政府做了明确表示，调控不放松，但允许适当微调，慢慢放宽条件。在上海降低二套房门槛之后，这是地方与中央政策博弈的结果，以后各地方政府出现微调的可能性较大。
但调控的关键是金融调控，这个不放松，其他形式的放宽对市场起不到根本作用。
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