住宅及商办用地成交大幅萎缩

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2012-02-24 10:16

　　龙年开局之土地市场

　　龙年上海土地市场低迷开局。德佑地产监控的数据显示，截止2月15日，今年上海共计成交经营性用地75块，成交面积为358.5万平方米，相比去年同期下跌4.6%，虽然总体成交量下跌不明显，但是今年以来成交的土地大部分为工业用地，住宅及商办用地的成交都出现大幅萎缩。商办用地今年至今共成交7幅，合计27.3万平方米，相比去年同期大跌53.6%；而住宅用地成交更为惨淡，仅有一幅地块成交，而去年同期则有14幅住宅用地成交。

　　多幅潜力商务区地块被“抄底”

　　今年年初，3幅位于闵行莘庄、七宝商务区的商办地块成交楼板价基本都在6400—6800元/平方米左右，而在去年2月莘庄商务区内也有1幅地块出让，当时起始楼板价仅为4971元/平方米，但最终却被上海强劲置业股份有限公司以178%的溢价率，13798元/平方米的楼板价拿下。

　　同策咨询研究中心分析师许之静认为，受“大虹桥”辐射，以及中心区商务办公地块的日益稀缺，莘庄、七宝商务区越来越受到市场所关注，2014年轨交12号线的建成以及人口的密集流动性，都会给项目本身带来巨大的利益，但受房地产市场调控所影响，开发商在拿地时慎之又慎，并且已经从宅地市场蔓延到商办用地市场，底价成交也不足为奇。

　　除了闵行莘庄、七宝商务区地块，今年年初成交的另一幅商办地块——来自松江新城的国际生态商务区9号地块也很受关注。该地块被大连万达以6.21亿元的总价拿下，将被打造成上海第五个万达广场，该幅地块占地9.27公顷，可建面积23.17万平米，成交楼板价仅为2680元/平方米。松江国际生态商务区是融文化娱乐、商业服务、生活居住等为一体的复合型综合城区。许之静指出，国际生态商务区9号地块位于轨交9号线的东北方向，步行约20分钟。随着轨交9号线南延伸段年底的通车运营，松江万达将会吸引泗泾向南到老城区地铁辐射区域的所有住户，从目前2680元/平方米的“抄底价”来看，开发商着实有眼光。

　　住宅市场低迷行情波及宅地

　　本月初，龙年上海首幅住宅用地的出让也十分冷清。上海青晨房地产开发有限公司底价摘得了青浦金泽镇练西路南侧地块，总价2.15亿元，楼板价3000元/平方米。该地块出让面积71742.5平方米，容积率1.0。

　　宅地出让冷清，与龙年开局低迷的楼市有很大关系。据了解，上海住宅市场今年1月房价继续出现拐头下跌的趋势。今年1月的复旦-同策上海新建商品住宅同质价格指数为317.40，环比2011年12月下降2.96%。市区新建商品住宅同质价格指数为263.79，环比下跌4.11%，市郊新建商品住宅同质价指数为461.36，环比下降1.78%。该指数报告还显示，今年1月上海市区有27个项目均价下跌。在市郊，均价下跌的项目有80个，其中21个项目成交均价降幅超过10%。分析师指出，可以预见未来一段时间内，市区高价楼盘都将继续推迟开盘，而愿意开盘的项目则必然会降低开盘价，郊区楼盘开盘量近期也不会增加，由于普通商品住宅标准上调、房贷利率下降等托市政策，短期内开发商观望情绪再度抬头，价格可能再度博弈。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，楼市低迷行情愈演愈烈，土地市场也愈发冷清。去年9月以后，本市住宅用地的平均溢价率一直趋近于零。今年以来在持续近两年的楼市调控之后，很多开发商手头已无资金拿地。因此，当前情况下，大部分的开发商主要心态是，去化现有楼盘，保证良好的现金流。

　　工业用地市场一枝独秀

　　相对于商办用地和宅地，工业用地市场表现明显更胜一筹。同策咨询研究中心数据显示，2011年1月1日至2012年2月15日，上海土地共成交832幅，3153公顷，其中工业用地成交541幅，1858公顷，从面积上看，占到全市所有成交地块的近6成，较2010年上升12个百分点。今年1月工业用地呈现出更为火爆的势头，共成交49幅，合计约257公顷，占到全部的土地成交市场的9成。同时，也创下了2008年10月份以来的月度新高。

　　无独有偶，在同策咨询研究中心监测的另外11个城市中，有8个城市2011年至2月中旬工业用地成交占比较2010年有所上升，分别是北京、宁波、苏州、武汉、重庆、杭州、深圳、青岛。专家指出，工业用地不仅能够用于扩展企业经营，还具有投资价值，因此宏观调控后，取代宅地受到市场追捧。

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