周末4住宅开盘 沪楼市今年第一轮促销悄然启动

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报 　　 2012-02-27 15:17

　　沪上开发商对于后市的判断，总算有了一丝乐观迹象。

　　近日，沪上一位开发商受访时似乎松了口气，该公司旗下两个项目，近两周成交了百余套房源，“市场比想象中好一点点”。另一位开发商也提到，该公司目前新入市的项目，定价普遍较低，不少刚需购房者的买房意愿正在逐渐显现。

　　截至2月23日的统计显示，本周末（2月25日-2月26日）上海市内预计有4个住宅项目开盘，与上周相比减少1盘；但总计推出房源800余套，环比飙升60.9%。

　　沪上楼市的供求正处于稳步上升期，开发商的入市意愿有所加强，假期前后这段时间积累的客源也逐渐开始消化。纵观春节之后的4周，市场推盘量整体呈现出递增的态势，同时各项目的推房量也开始增加。

　　早报记者从不少营销人士处了解到，今年3月，作为楼市的传统“小阳春”，不少企业会把该节点作为推盘的重点，对于促销，大多表示会随行就市。

　　伴随着供应增加而来的，是部分房企的促销意愿开始增强。

　　此前，保利、招商地产、仁恒等多家房企业启动促销。沪上一位营销人士称，随着沪上普通住房新标准3月开始执行，加上首套房利率回归“基准”，相信此时推盘，会吸引一部分购房者入市。

　　龙头企业的促销，已经令不少同行动了跟风的念头。但关于降价的具体信息，不少开发商并不愿与媒体分享，而是只愿对部分意向客户透露。

　　比如，位于浦东的某个楼盘，一位销售人员告诉早报记者，近期可能有推盘计划，但具体计划待定。不过，5分钟不到的时间，早报记者即看到，这名销售人员他偷偷告诉一个购房者，有一批房源最快将于月底推出，届时可能会有促销，让该购房者如果决定要买，提前跟他说。

　　一位业内人士分析，如果项目提前发布打折信息，往往会对销售造成不利影响，还有可能在开盘当天，引发前期业主的“维权”。因此，不少销售人员在知道可以有折扣活动的时候，往往只是告诉一部分已经谈妥的潜在购房者，就连开盘日期，很多楼盘也是提前一天或者当天告知购房者的，“这样做更利于成交”。

　　无论是否高调，今年上海楼市的第一轮促销已经启动。

　　除了此前被曝光的保利叶语、仁恒森兰雅苑等项目外，有开发商预计，随着3月入市项目的增多，促销潮会越发明显。

　　此前一直表示不降价的某港资开发商，态度也有所缓和。

　　记得去年9月，上述港资开发商曾告诉早报记者，该公司一定不会降价。但他现在也称，新的项目，会考虑给一部分折扣，但折扣幅度不会很大。

　　开发商开始松口降价过后，应该就是房价的实质性松动。

　　宝华集团副总裁杨健昨日判断，2011年房价已经有10%～15%的下滑幅度，今年估计会再有15%左右的降幅。

　　3月预开盘仅17个新标准暂未刺激推盘量剧增

　　据统计，上周（2.13-2.19）上海市商品住宅市场共计成交752套，成交量已经连续三周上扬，成交均价则与前周基本持平，为20666元/平方米，环比微涨不足1%。同时，3月预开盘的住宅项目只有17个，相比本月和去年同期均有较大跌幅，目前也只有3个楼盘的开发商给出了参考价格，其中1家给出了具体的优惠方案。另一方面，“普通住宅”标准的放宽并未刺激“新普宅”的推盘量剧增，开发商需要一段时间重新制订销售计划，以迎合新规下的购房需求。

　　成交连续3周上扬涨幅不足1%

　　数据监统计，上周上海市商品住宅市场共计成交752套，环比前一周大幅上升34.1%；成交面积总计8.3万平方米，环比飙升27.1%，与去年同期相比增幅也超过6成；成交均价为20666元/平方米，与前周基本持平，环比微涨不足1%，与去年同期相比同样小幅上扬了1.6%。

　　汤正魏认为，房贷回归基准利率及普通住宅标准的放宽，均在一定程度上激起了购房者的入市意愿。沪上周楼市的成交量延续了前两周上扬的势头，8.3万平方米的签约量已达到去年3月中下旬的成交水平。成交量的持续走高反映出申城楼市已基本走出了春节假期的影响，加之在政策方面对于刚需置业有一定的激励作用，预计未来几周的成交量或将持续攀升，有望再度迎来楼市小阳春。

　　而价格方面，申城楼市成交量虽不断上扬，但签约均价仍持续着维稳的发展态势，环比涨幅不足1%。主要是由于近期的成交大都集中在一批刚需项目上，中高端公寓和别墅市场未出现太大的波动，也因此未对全市整体签约均价造成太大影响。

　　新推盘8成项目为刚需小户型

　　据统计，上周本市商品住宅市场新增供应共计11.8万平方米，是自进入2012年以来首度突破10万平方米，共有4个项目新取得了预售证：嘉实上城名都、象屿都城、东方御水湾、万科清林径。除象屿都城外，其余项目的供应量均在3万平方米以上，万科清林径更是以接近4万平方米的预售量居首。

　　截至2月20日的统计显示，上周本市共有5个住宅项目开盘或加推：新里崴廉公馆、美兰湖中华园、海珀旭晖、万科清林径、毕加索小镇，推房量超500套，环比上周大幅提升超900%，开盘均价约为23000元/平方米，环比上周同样大幅上扬近8成。

　　随着假期的远去，开发商也开始消化春节假期前后这段时间积累的客源，预计市场预售量和推盘量还将继续增大。分析师汤正魏指出，上周推盘的5个项目中，除海珀旭晖为豪宅项目外，其余均为刚需小户型产品且均取得了不错的销量，该4楼盘均为电商项目，因为购房者提供较大幅度的团购优惠而备受关注。另据这几个项目的售楼处介绍，目前新推房源认购情况均在8-9成左右。

　　浦东嘉定成交量占全市4成以上

　　统计显示，上周本市商品住宅市场成交面积总计8.3万平方米，环比飙升27.1%，与去年同期相比增幅也超过6成。全市17个区县中，浦东、嘉定各签约1.8万余平方米位列前茅，总计3.7万平方米垄断了全市成交总量的4成以上；另外，除长宁区由于基数小而带来的超200%的涨幅外，嘉定的环比涨幅也高达98.0%，位居全市次席。

　　汤正魏表示，上周上海楼市的签约量大都集中在浦东和嘉定两区，两区总计签约3.7万平方米全市占比超4成。在成交面积TOP10榜单中，浦东和嘉定各独占3席，区域内热门项目的相对集中，也在一定程度上带动了该区成交量的走高。

　　3月开盘预告

　　据统计，截至2月17日，2012年3月上海市场预计将有17个住宅项目开盘（公寓项目9个，别墅项目7个，混合盘1个），环比2月份25个的预开盘量下滑32%；同比2011年3月最终47个的开盘量跌幅同样高达63.8%。另据统计，3月上海市场预计还将有15个商业项目入市，其中商住项目5个，写字楼项目7个，商铺项目3个。至此，2012年3月的预开盘总量或将达到32个，与2月份33个的预推盘总量相比基本持平。

　　汤正魏表示，2月的预开盘量虽然高达25个，但截至17日目前仅有3盘已入市，保守估计2月实际开盘量或将为预开盘总量的半数左右，2月份延期开盘率将仍旧保持较高水平；另一方面，现阶段楼市调控未见放松但微调不断，上海普通住房新标准的“靴子”终于落地，将于3月1日起实施，刚性需求购房者将成最大受益者，这或将刺激楼市迎来小阳春。在政策、季节等多方面的影响下，3月的开盘总量仍有较大的上升空间。

　　然而在价格方面，这一购房者最为关心的话题却是开发商最不愿提及的，在这17个预开盘项目中，仅3盘给出了参考价格，占比不足预开盘总量的2成，其中仅有1盘给出了具体的优惠措施。或也正因为开发商在定价上面临着两难的处境，而造成了一些项目的开盘时间一推再推。

　　普通住宅新标准暂未刺激推盘量剧增

　　3月开盘的17个住宅项目中，大浦东独占5席，嘉定区以3盘次之，两区共计预推8盘垄断了全市近半数的供应量。汤正魏指出，自去年四季度以来，浦东与嘉定两区的成交量一直全市领先，也在一定程度上给予了区域内开发商推盘跑量的信心。在环线位置分布方面，外环外依旧占据着较大的份额，同时继2月18日预计将有1内环内豪宅入市以外，3月预计还将有一内环内高端项目面市，而与之前不同的是，该项目此次主打精装小户型房源。

　　另一方面，普通住宅标准的放宽，并未刺激“新普宅”的推盘量剧增，在10个预开盘的公寓项目中，仅有1盘为“新普宅”，另有4盘则主打大户型房源，其中有2盘更是只推出140平方米以上的超大房型。汤正魏表示，“新普宅”细则刚落地，一批“新普宅”的开发商需要一段时间重新制订销售计划，以迎合新规下的购房需求。

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