房价泡沫被挤出 刚需等来了议价空间

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报　　 2012-03-09 12:05

　　据中房信(CRIC)统计数据表显示，上海每年新增外来人口40-50万，新增婚姻人口13-14万对，而住房保有量(700万套)中，每年产生约5%换房需求(约35万套)，加上近几年因市场观望累积的可购房人群，同样是一个庞大群体。你是其中的一员么？

　　与此同时，经过1年多的宏观调控，房价的泡沫被挤出，回归到一个理性的区间，对于那些准备出手的刚需来说，也意味着等来了久违的议价空间。

　　房价回到18个月前水平

　　去年一整年，上海楼市库存一路飙升。来自中房信的统计数据显示，截至去年12月31日，上海市场商品住宅可售面积达到974.24万平方米，可售套数68396套，已经超过历史最高水平。不过，随着今年年初刚需的释放，最近上海楼市库存已有回落。截至本周三，商品住宅可售面积已经降至936.11万平方米，可售套数64609套。在经历了优惠刚需盘集中上市以及市场利好信号的带动下，一些购买意愿较强的需求已经部分得到释放。

　　同策咨询研究中心数据显示，上周(2月27日-3月4日)上海商品住宅成交20.15万平方米，较前一周上升44%。整个2月全市商品住宅成交3643套，成交面积破40万平方米，环比上扬9成，和去年同期相比更是增长了近140%。

　　价格方面，2月的复旦-同策上海新建商品住宅同质价格指数为307.1，环比下降3.25%，同比下降10.24%。2月上海新建商品住宅销售均价为19870元/平方米，近年来首次跌破2万，环比下跌了10.7个百分点，同比去年2月有7.81%的下滑。目前该指数已经跌至2010年7月水平，显示上海新建商品住宅价格已经回到2010年7月水平。

　　分区域来看，上海市区(外环线以内)新建商品住宅同质价格指数为257.80，环比下跌2.27%，同比跌幅11.57%，而上海市郊(外环线以外)新建商品住宅同质价指数为415.79，环比下降9.88%，同比下降9.97%。复旦-同策上海市区/市郊新建商品住宅同质价格指数显示，在新一轮郊区楼盘打折的带动下，市郊新建商品住宅同质价格指数扭转多月同比上涨的局面，2月首次出现同比下滑，而且跌幅达10个百分点；而市区新建商品住宅同质价格指数继续下跌，不过跌幅有所收窄。市区价格已经跌至2010年4月水平，市郊价格已经跌至2010年11月水平。

　　刚需盘带头“破冰”楼市

　　近期上海的开盘项目有不少集中在宝山、嘉定等区域。仅2月最后一个周末(2月25日-2月26日)就有4个住宅开盘或加推，多为刚需项目，包括宝山淞南板块的象屿郦庭、嘉定新城的万科金色领域、宝山罗泾板块的旭辉澜悦湾、宝山罗店板块的兰湖美域等。其中，宝山罗泾板块的旭辉澜悦湾均价不到1万元，其他项目则有不同程度的优惠。这几个项目大都取得了不错的销售业绩。

　　此外，值得关注的是，近日上海保利地产的公园住宅代表楼盘保利叶语首次推出精装修楼栋。自2月11日保利叶语宣布精装修新产品正式蓄客这一消息后，不少意向客户被保利叶语的性价比所吸引。短短两天内，保利叶语迎来了一千多组客户的到访，聚焦了整个城市的关注目光。其精装修新产品主力户型为84-127平方米，均价17000元/平方米。近期，上海楼市“破冰”，该盘也在刚需购房者的追捧下有不俗表现。网上房地产数据显示，该盘在今年2月签约次数达到241次。

　　同策咨询研究中心分析师许之静指出，上海2月获得预售证住宅项目共14个，批准预售套数合计2507套，预售面积合计超30万平方米，几乎是1月份的三倍。从实际开盘量来看，也呈现上扬趋势，2月下旬的两个周末均有4-5个项目开盘，多为刚需小户型产品，开盘下定率多为8-9成，有些甚至开盘当天就立即售罄。获得火爆销量的楼盘基本都是沪上处于价格低谷的楼盘，这些楼盘在单价以及总价上都具有非常大的竞争力。从其购房人群来看，仍旧以新上海人以及其他刚需购房者为主。

　　当前，市场热情已经明显得到提升，刚需正逐步苏醒。2月底，上海近万名购房者集体涌入看房大军，分10条线路对沪上30多个热销项目进行实地探访。该活动主办方负责人表示，新普通住宅标准的出台和首套房贷利率的变化等种种利好将会不同程度地刺激成交上扬。

　　差别化政策支持自住购房

　　2月，上海市政府发布《上海市住房发展“十二五”规划》，规划要求，“十二五”期间，上海将制定并实行差别化的信贷、税收政策，支持居民自主性及改善性住房消费，合理增加住房保有阶段的税赋的同时，减少流通环节税赋。该规划的发布对刚需可说是一项明确的利好信号，也在一定程度上促进了上海中低端刚需楼盘的2月的集中供应与成交。

　　此外，业内人士预计，由于3月1日正式开始实施新“普通商品房标准”，势必带来原先属于非普通而现在被纳入普通住宅的开发商的推盘热情，同时，处于标准“边缘地带”的项目，也会随行就市，调整报价或者进行产品重组，3月份的供求量有望继续回升。刚需购房者将有更大的选房余地。

　　值得关注的是，以刚需为主的客群已成为当前楼市发展主要动力。中国房产信息集团(CRIC)联席执行总裁丁祖昱指出，来自于城镇化推进过程中产生的巨量刚需及改善型需求，这是现阶段国家发展的典型特征。以上海为例，每年新增外来人口40-50万，而住房保有量(700万套)中每年5%产生换房需求(约35万套)。另外，每年新增婚姻人口13-14万对。近十年来中国城市家庭住房消费观念已显著改变。过去三代、四代同堂的情况已逐渐稀少，只要在购买力能够支撑的情况下，单独一套住房已成为组建家庭必不可少的条件之一。

　　淘房“淘价格”也要“淘产品”

　　随着更多的楼盘采取低价引客策略。房价全面性下跌的局面已经打开。通过分析降价特点可以发现，去年降价的主要都是国内大型开发商，这些开发商把住宅开发销售这个现金流的雪球滚太大，只要销售速度一出现问题只能降价换量，否则以土地、工程和债务为主的巨大支出现金流就会把公司拖垮。值得关注的是，3月份加入到降价行列中还出现大量运营稳健的中国港台地区和新加坡地产商。中房信研究总监薛建雄特别提醒，在去年底那轮降价的项目热销后，市场人气不足对房价底部难于形成共识的恐慌局面开始逐步稳定，热销项目的价格已经为市场垫定底部，而人气回升也在让一些开发商收缩降价幅度。“现在土地市场机会多，当前的降价是为了获得资金进军土地市场，而一旦这一块的资金问题解决了，我们随时会取消降价。”一位不愿意透露姓名的开发商说。由此可见，对于购房者来说，那些大幅降价热销的项目，应该适时出手。

　　不少房企进行着新一轮降价促销的同时，也有不少楼盘将应对之策放在下更大的功夫来精铸项目上。上海西北片区的标杆大盘——华润中央公园的相关负责人表示，为了让客户更好地享受精粹的国际湖区生活，该项目今年将更为全面而精细的打造，以推进大盘配套落实、兑现项目承诺来作为项目开发的核心动力。

　　近日在华润中央公园，备受业主期待的邻里中心四楼“城市客厅”已向业主试开放，今后该“城市客厅”将打造成为一个高端的社交平台，可以承担客户聚会、时尚秀场、会议演出等诸多功能。此外，华润中央公园今年将全面启动建设近4万平米的菁英湖生活广场，并计划耗资千万引进知名教育资源，大手笔的国际湖区生活氛围正在渐渐成形。

　　“因严厉的调控政策，上海楼市已渐渐从卖方市场到买方市场转变，各大房企必须把软的服务做好，在打造好质量的基础上，追求性价比以及服务质量、管理上的精细化。”华润中央公园相关负责人表示。

　　[大行看市]

　　保值需求也可适时出手

　　上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功

　　当别人贪婪的时候，你应该恐惧；当别人恐惧的时候，你应该贪婪！这句话是巴菲特的至理名言。对于房地产投资同样适用。

　　目前上海房地产继2008年萧条期之后再一次进入深度萧条期。我们关注到，在市场萧条期，如2008年末，大面积豪宅占市场的份额基本保持在5%~6%，并且市场价格反而还出现大幅度提升。

　　这是因为即使在房地产萧条期，保值需求还会继续维持，而且这类保值需求并不看重住宅市场回暖带来的价格提升，而是将其作为一种收藏品看待，与此同时，豪宅营销战略调整一般不快，同区域楼盘出现价格战的几率也低。因此即使在萧条期，开发商都会有意将价格定高，以高价格维持楼盘形象。开发商的从众心理使得在市场萧条期，豪宅项目只会成交量下降，一般不会出现价格下跌。

　　同样的，对于刚需型客户来说，今年购置住宅也是一个不错的时机。

　　首先共有产权房申请门槛降低，使得更多月收入在5000元以下的夹心层居民有机会购买价格低廉的共有产权房。

　　其次，在房地产萧条周期中，必然会有楼盘愿意给出高折扣促销，这是那些月收入超过1万元的家庭购房的最佳时机。而银行首套房按揭利率回归基准利率也给今年购房家庭带来优惠。

　　第三，在货币已经超量供应的前提下，今年M2还会保持14%的增速，在长期负利率现象还将维持，但是流动性已经流出，因此长期房价上行的压力仍然巨大。

　　购房者出手时机已到

　　世联华东区域总经理袁鸿昌

　　近期二、三线城市楼盘的来访量、签约量较节前明显回升，成交量上升幅度较大，人勤春来早，楼市小阳春提前到来与我们之前的判断基本符合。从目前的趋势来看，销售情况的改善有望持续到三月下旬。

　　此次楼盘销售回升主要源于两个因素：一、开发商推盘力度加大，并且延续去年以来的优惠，刺激购房者逐步入市；二、信贷环境的改善导致首套房贷款利率下降，部分刚需逐步入市，且对后市的预期趋于稳定。

　　自调控以来，限购和高首付比例仍是制约楼市购买力的核心因素，目前尽管存款准备金率下调，但货币投放仍属中性状态，依靠货币环境改善带来的经济增长与通胀情况的改善仍存很大的不确定性。全年流动性预计会比去年宽松，但若外汇占款不出现较大反弹，需要多次下调存款准备金率来反向对冲外汇占款增量下降，以支持货币供应量的适度增长，但信贷政策大幅放松无从谈起。

　　信贷额度的宽松给房贷利率下行提供了足够的空间，利率开始逐步回归基准，有些银行甚至出现了小幅下调。给定当前利率，利率由基准的1.1倍回归基准，相当于总房价下降了5%左右。开发商的大量出货也给了购房者更多的选择，从目前情况看来，购房者也的确到了可以出手的时机。

　　关注价格水分已“绞干”的项目

　　华燕市场研究部副总监张晴怡

　　上海房价在一系列的调控政策下已迎来实质性的下降。

　　进入2012年，从政策层面分析，无论是差异化信贷鼓励刚需购房也好，还是普通商品房标准提高也好，这都是针对刚性购房者的利好政策，可见从政策层面仍然是想让刚需购房者更容易购得不动产。所以，大环境有利于刚性需求购房。但是房价是否还会降？当下是否是最佳购房时机？这是很多购房者困惑的问题。我们认为，房子作为个性化的产品，买还是不买要看个案的价格变化情况。

　　目前很多项目，尤其是某一板块里集中大量新盘入市的区域，板块内价格竞争较为激烈，比如嘉定新城板块内的各项目，这些项目的价格已被“绞干水份”。根据华燕市场研究部的历史数据研究，不少项目的价格根据当时获得的土地价格来衡量，已几乎跌至底线，后期很难再有更大的降幅。并且从现在开发商的操盘手法分析，为了应对后期房产调控的不可控因素，往往会选择较佳位置的房源先行开盘，后续房源在朝向、房型、栋距等各方面本身条件就不如先期推出的房源，在价格上可以有一定的降幅，换言之即便今后某一项目均价再出现下调，但其房源本身就相对较劣。所以如果现在出手购入这些价格水分已被“绞干”的项目是最佳时机。

　　3月成交回升完全可期

　　CRIC研究中心研究经理黄丹

　　大型房企近期主题优惠活动增多。保利的囍春活动、碧桂园成交送5年物业管理费、金科华东区域千人团购、招商14个城市22个项目联动优惠，龙头房企活动频繁。从各地调研情况看，近期成交量不错的项目，主要集中在持续先前低价策略和近期推出优惠活动的项目，春节后现场来电量和来访量均有上升。

　　在目前压抑需求释放，特别是高周转房企会加大供应量积极促销的背景下，3月成交回升完全可期。当然，短期的市场回升还难以判断市场已经发生方向性的趋势变化，目前政策面正处于微妙的博弈期，如果市场回升过快，房价再度出现回升将导致政策面的重新收紧，因此，我们还不能过于乐观的判断市场的未来走势。

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