别墅成交量反弹 季节性因素仍阻别墅推盘节奏

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2012-03-16 10:47

2012年伊始，上海别墅市场新增供应陷入了谷底。1月别墅供应量环比骤减五成，为2010年3月以来的最低值。2月至今别墅市场在节后出现反弹，但相比公寓市场，仍显士气不足。

　　延后开盘成常态

　　2月别墅市场根据同策咨询数据显示，供应量和成交量分别为5.83万平方米和3.55万平方米，环比上扬了35%和57%。汉宇地产市场研究部分析人士指出：“2月别墅市场有四个项目取得预售许可证；其中三个为独栋项目，分别是川沙的东海御庭、周康的东方御水湾和江桥板块的中星海上名豪苑，前两者为首次推出的纯新盘。”“总体来看入市新盘还不多，就算拿到预售证的项目也多选择延后开盘，如川沙板块一独栋别墅项目，预计在5-6月开盘，价格等信息均处于待定状态，而2月8日拿到预售许可的另一个项目则迟迟没有公布开盘时间。”同策分析人士指出。

　　进入3月，供应方面仍难以提振，主要集中在龙湖蔚澜香醍项目上，主推联排、合院别墅，联排别墅200-300平方米，合院别墅200-280平方米，预计将在3月份和其公寓房源同时开盘。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示：“随着去年四季度楼市预期转向后，豪宅市场成交除个别掉价项目外，其他项目化不佳、供过于求的现象较为明显，再加上近期季节性因素的干扰，因此高端项目开发商的推盘意愿不强。”

　　千万级别墅集中成交

　　成交方面，1月全市别墅市场成交均价为33917元/平方米，环比上涨3.86%；在高档别墅集中交易的推动下，别墅整体交易均价稳中有升。在独栋别墅市场，单价为5-7万元/平方米的别墅交易面积全市占比达到37.33%，环比上升了16.39个百分点，是1月独栋别墅交易主力阶段。在别墅市场整体交易低迷时期，顶级别墅依托品质和区域，买家有较积极应和。如位于宝山罗店板块的远洋博堡雅墅1月成交4套独立别墅房源，套均交易总价为3914万元/套。

　　根据中原地产研究咨询部的数据统计显示，2月千万级别以上的产品交易维持稳定，市场比重有大幅拉高。佘山月湖山庄、绿城玫瑰园、翡冷翠园、青晨涵壁湾花园等高端别墅均有交易。从2月份上半段别墅交易的总价结构来看，套型总价在1000万元/套以上共交易4004平方米，全市别墅交易占比达到40.80%，环比提升14.65个百分点。“这类别墅品质优良，以自然景观优势为最大价值依托点，以大尺度居家。加上近期开发商价格配合比较到位，吸引实力买家纷纷入手，豪宅别墅成交量得到很好的维系。”分析人士指出。

　　经济型别墅胜在性价比

　　尽管包括海源别墅和绿城玫瑰园在内等千万级的豪宅项目各有成交，但依然无法抵充低价经济型别墅给市场带来的主导力量。

　　2月外围偏低端的经济型别墅如仁恒运杰河滨花园、朱家角九间堂西苑各有成交，交易总价为400-500万元/套，体现出经济型别墅的中等面积和中低总价的典型特点。2月的别墅成交价格创近12个月以来新低，仅26154元/平方米，主要就是由于低价的类别墅产品成交比重较多，均价在25000元/平方米及以下的别墅项目比重超过4成；成交冠军顺驰兰郡名苑的成交均价仅万元出头，成交季军沿海郦墅成交均价较报价也明显下降。3月5日-11日一周，顺驰兰郡名苑成交量同样上冲到别墅榜首位，在实际成交均价上，从之前的1.3-1.4万元/平方米，下调到1.1-1.2万元/平方米左右，相对于周边新盘具有较大的价格优势，助推其从2月起至今销量已达29套。“从上周成交别墅的前三甲来看，均价都低于2万元/平方米，各项目的可售房源也只有二成以下，小户型经济型别墅在市场上完全能够站稳脚跟。”同策分析师指出。

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