全国两会聚焦楼市调控 大城市的房价一定要降
http://www.haozhai.cn 文章来源: 房地产时报 2012-03-16 11:21
全国 “两会”正在召开，房地产依然是热词之一。最新调查显示， 53.54%的网友关注 “楼市调控和房价问题”，关注度远高于收入分配改革等问题，房地产连续四年成网民关注度最高的话题。
2012年，调控会不会放松？限购令会不会微调？房价降多少才算 “合理回归”？首套房贷要不要松绑？…… “两会”上，开发商、政府官员、专家学者组成的代表委员，针对各个议题，展开热烈的讨论。
聚焦之一：
宏观调控
●关键点：
坚定不移加强调控促进房价合理回归上海不会放松限购
继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。
——国务院总理温家宝在政府工作报告中指出。
我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。
——国务院总理温家宝在政府工作报告中指出。
上海今年没有放松住房限购的可能性。
——中共上海市委书记俞正声表示，上海住房实行“三为主”方针，即以居住为主、本市居民消费为主、普通商品房为主，这是上海长期坚持的方针。
从最新的政府表态来看，今年房地产调控依然是从紧态势，为开发商“比较难过的日子”，楼市政策恢复到2009年的支持态势是永远不可能了。
——全国政协常委、大连万达集团董事长王健林认为，今年中央的口号是“坚持房地产调控不动摇，促使房价合理回归”。以前是“房地产调控，抑制房价过快上涨”。这两句话没有实质性改变，也意味着今年房地产市场依然是从紧态势。总体判断是前紧后松，上半年比较难过一些，下半年较松。
房地产调控不可随意进行“松绑”，支持“紧急叫停”的决定。
——全国人大代表、全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿认为。
房价还是没有降下来，老百姓还是买不起房。所以楼市宏观调控政策还应该加把劲，加把火。现在房价只是没有涨，稳定在一个水平线上，这只是宏观调控显示出了初步效果。稳住房价，这不是最终目标，最终目标是让老百姓买得起房。
——全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为。
聚焦之二：
高房价
●关键点：
泡沫破裂后果严重降15%是合理回归
我朋友从美国回来，觉得国内的房价比美国都高，这从一个侧面说明我们的房价涨得太快了。房价太高太离谱，不光老百姓住不起，最终也会损害房地产业自身的长远发展。
——全国政协委员、广州市人大常委会副主任张嘉极表示。
在新西兰最大的城市，占地两英亩的精装房屋只要人民币400多万元，而这样的资金只够在北京繁华地段买个三居室。同为发展中国家，显然，我国的房价还不够合理。
——全国政协委员巩汉林表示，我国的房产调控政策还有改进空间。
全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。对整个经济甚至社会的影响都是非常大的。现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来。
——住建部部长姜伟新指出。
近年来房价上涨过快主要是由投资购房而不是自住需求推动，房地产调控应当限制此类投机性购房。
——全国政协委员、中国银联董事长、央行原副行长苏宁提出。
房价还有下降空间，可以下调30%。从2008年开始，房价开始爆发性增长，那么，是不是应该通过宏观调控政策，使房价回归到2008年以前的水平？
——全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示。
我自己判断，所谓合理就是同比2011年，全国房价平均降幅达到10%-15%就是合理的，指望大跌30%、25%以上是不现实的。
——全国政协常委、大连万达集团董事长王健林认为，中央促进房价“合理回归”的提法没有给出一个量的概念，因此造成了市场上的一些误读。一些经济学者提出降40%-50%，甚至有说法是降50%都不合理，还应该更大一些。这种说法已脱离了事实依据。
房价会稳中有升，不会降。因为社会在发展，社会在前进，土地资源受到限制，土地不会越来越便宜，人工费也不会越来越便宜，而且人工费每年都在不同程度地上调。
——全国政协委员、山东工商联副主席、青州尧王集团公司总裁宗立成认为。
今年的房价会回落，但是我不认为会出现很多人所说的崩溃式价格下降，这种崩溃式价格下降不是中国房地产调控的初衷所在，也不是中国房地产调控的目标所在，如果出现大规模价格的崩溃式下降的话，60%、70%下降的话，对整个经济的运行毫无疑问是一个重大冲击。
——全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵表示。
聚焦之三：
保障房
●关键点：
加快保障房的立法保障房是宝贵资产
继续实施积极的财政政策。保持适度的财政赤字和国债规模。优化财政支出结构、突出重点，更加注重向民生领域倾斜，加大对教育、文化、医疗卫生、就业、社会保障、保障性安居工程等方面的投入。
——国务院总理温家宝在政府工作报告中指出。
国家建立国务院直属的国家居民基本住房保障总局，各省市建设本地本省的居民基本住房保障局，专门负责管理这个事，研究国际的经验和本国的情况。
——全国政协委员、国家开发银行原副行长刘克崮呼吁，保障房建设实践两三年，再通过《中华人民共和国居民基本住房保障法》。
保障房是政府的资产而不是开支。要从过去认为建保障房政府要为这个花钱，转变为保障房是政府为未来的财政收入营造坚实基础的投资行为。就好像大家去买一个商铺，买一只股票一样，保障房应该成为政府的宝贵资产。
——全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵表示。
保障性住房建设肯定比商品房开发利润要低一些，但是也并不像有些企业认为的那样，根本没有利润可言，而是利润比较少。
——全国政协委员田在玮表示。
应将中国的保障房扩展为平价国民住宅，让80%的中国人能住进这样的保障房。
——全国政协委员、上海市静安区副区长朱成钢建议，应由政府招标、借鉴国外现成经验，兴建平价国民住宅。
政府在出台控制政策时，首先要考虑把房子变成一种生活的必需品，而不是作为投资的主要渠道。政府应该从这个角度出台房价调控政策，解决好民生问题，让每一个人都感觉到、享受到国家经济社会发展的成果。
——全国政协委员、河南大学副校长宋纯鹏认为。
在一些劳动密集型企业，农民工多达一两万人。他们没有住房，就得把孩子留在老家，孩子成长恐怕会产生一些健康问题，也使得农民工难以安心工作。要统筹解决流动性人口和当地居民享受同等保障条件，可以考虑向农民工开放保障房，并积极解决异地高考等问题。
——全国人大代表丁世忠说。
“一元公寓”由临沂政府投资2000余万元兴建，于去年底开始正式运营，一个农民工住一天只要花一元钱，最长可住一个月。同时，进城务工人员综合服务中心和零工市场，求职、招聘等服务都被纳入这个平台。
——农民工进城后，最心急的事儿是什么？全国人大代表、鲁南制药集团董事长赵志全说，是找到落脚之处，找到一份工作。山东临沂市推出的“一元公寓”，急农民工所急、想农民工所想，不仅有助于降低农民工的求职成本，让农民工享受城市基本公共服务，体现了政府对城市建设者的人文关怀；同时也可减少“企业招不到人、农民工找不到工作”的矛盾与尴尬，有助于解决“用工荒”难题。
聚焦之四：
限购令
●关键点：
限购令不应限豪宅中小城市不要限购
限购令完善的目标是要打击投资性、投机性购房需求。其结果只能导致交易量上升、刚性需求上升，而不会出现房价报复性反弹的现象。
——全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵表示，“救市冲动”应该坚决被抑制和纠正。地方政府不能够为挽救经济增长变相放松限购，这与中央想法是不一致的。当前应该把土地出让不利和公共财政吃紧的压力转换成改革的动力，否则只能是死路一条。
如果调控成果明显，当房价增幅降低到一定程度时，限购令自然会放开。
——全国政协委员、河南弘昌集团董事长陈世强提出。
限购令不应限制豪宅。
——全国政协委员、河南工商联副主席王超斌说：“我有一个比喻，中央封了一个大水池，这个水池的水一直在聚，微调的17个城市都是堰塞湖，一点都不漏，最后会不会冲垮？如果不想冲垮，是不是就要调整？ ”
中小城市不要搞限购令，违背了市场规律。老百姓根据需求买房子，房产公司根据社会需求产品自然会多元化、多品种，自己就会调控。高档的卖得少了，必然就会做中档产品。政府没必要在这方面调控。
——全国政协委员、山东工商联副主席、青州尧王集团公司总裁宗立成认为。
聚焦之五：
房产税
●关键点：
明年或大规模推开带来财税机制改革
正研究“房产税进北京”。
——财政部长谢旭人表示，房产税、营业税改革试点目前正在总结经验，探索下一步如何扩大范围。
土地价格过高是引发高房价根本原因，如果只想从增加房产税征收方面调控房价，而不从土地出让金制度改革入手调整中国的住宅价格，是不能从根本上解决问题的。要发挥好房产税调控的作用，必须结合土地出让制度进行改革。
——全国工商联房地产商会建议。
目前的房价是不够合理，但是光靠行政手段来调控也不是长久之计。我个人认为，开征房产税只是时间问题。
——全国人大代表、中共十堰市委书记陈天会说。
征收房产税是为配合房地产调控，而非地方财政收入的主要来源。也不能把调房价寄希望于房产税，而应该看到房产税所带来的财税机制改革。
——全国政协委员刘克崮在调研房产税改革试点后表示。
不能将房产税定位到“抓钱”上，那样只会加重公众“税收焦虑症”。
——财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，房产税首先应定位在个人住房调节税，房产越多，税越高。
东部楼市过热的城市已满足扩大试点条件，但在西部二三线城市推开还为时过早，一些小城市房价合理，推行房产税反而影响供求平衡。房产税不是行政命令，经济手段才更要体现灵活性。
——全国人大代表、四川遂宁市长胡昌升表示。
上海、重庆的房产税试点并没有起到实际的调控作用，象征意义更大。上海开征的房产税税率很低，而重庆仅是向别墅和高档公寓征税，不具有普遍意义。
——全国人大代表、全国人大财经委员会副主任委员贺铿表示。
房产税是调控的一种手段。但是目前来看房产税对于房价的调控作用不大。估计明年就会大规模推开。房产税在重庆、上海已经率先试点了，但是从推广效果来看，对于房价影响效果是很小的。所以重庆征收一年只收了几个亿，上海也就十几个亿。
——全国政协常委、万达集团董事长王健林认为，过去很多人都以为房产税是调控的秘密武器，只要推出就会抑制房价，现在看来是过于乐观了。
聚焦之六：
房贷
●关键点：
对首次购房者优惠高收入买房不给贷
由于调控，各家银行取消了此前首套房贷款利率7折的优惠。相比调控前，现在首次购买一套100平方米住房，按基准利率贷款八成，平均贷款10年，比7折优惠贷款多支出利息约10万元，完全抵消房价降20%的好处。
——全国政协常委、万达集团董事长王健林
提交 《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》提案，应该对首次购房者有适当优惠，即使做不到7折利率，也应该有8折。
国家的政策中明确要求保护首套房购买者利益，但是一些银行部门“明涨暗调”加大购房成本，这其中有多少是“以调控为初衷”，又有多少是“趁火打劫”？
——全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳说。
高收入者买房不得贷款。
——全国人大代表、杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后为调房价下一剂猛药。
现在房贷问题不大，房地产爆发系统性的风险是可控的。
——全国政协委员、银监会主席助理阎庆民表示。
聚焦之七：
土地市场
●关键点：
土地上涨推高房价今年是拿地好机会
要认真搞好土地确权登记颁证。土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权是法律赋予农民的财产权利，任何人都不能侵犯。加强土地承包经营权流转管理和服务，发展适度规模经营。严格保护耕地。制定出台农村集体土地征收补偿条例。
——国务院总理温家宝在政府工作报告中指出。
房产税的改革应以土地出让金的改革为前提。确立以包括房产税在内的税收为地方财政收入主体的目标，逐步形成税收收入为主、非税收收入为辅的财税体制体系。
——全国工商联提案中认为，在保发展、保民生等财政支出的巨大压力下，地方政府的一个重要政策就是在尽可能的情况下，通过土地 “招拍挂”不断推高土地价格，从而获得最大的土地出让收入来增加财政收入。土地价格的上涨直接导致房价居高难下。此外，“寅吃卯粮”的土地出让金制度，超额透支了未来经济发展的动力，从长远来看不利于经济的可持续发展。
对于部分资金状况良好的开发商来说，现在可能还是拿地的机会。
——全国政协委员、林达集团董事长李晓林看来，当下的土地市场仍然存在机会。开发商资金要是好的话，现在土地竞争不算太激烈，投资土地会容易一点。
中央政府要解决地方政府“土地财政依赖症”问题，进一步完善土地“招挂拍”制度，改变“价高者得”的做法，同时对于70平方米至120平方米之间中小套型住房，在用地，贷款等政策上给予优惠，最终由政府部门制定普通商品住房中长期规划、年度计划，通过市场竞争择优选择企业进行开发建设，确保普通商品住房市场供应。
——全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海建议。
聚焦之八：
刚性需求
●关键点：
保障刚性需求利益
建议在房价调控时，保障刚性需求人群的利益。比如说我们在调研中发现，刚毕业的大学生结婚以后要生孩子，他们需要一个家、需要一套房子，但是90平方米小户型的优惠利率取消了。
我们这次提案，建议房地产调控时保障刚性需求这一部分人群的利益，这个群体需要在买90平方米以下房子的时候，利息减半，免去契税，返还营业税，甚至地方政府予以一些适当的补助。
——全国政协委员，河南省工商联副会长、河南台兴房地产公司董事长王超斌认为。
楼市调控误伤了一些刚性需求，就好像一个人病了要吃药，治好病的同时，肯定也会有一些副作用。
——对于宏观调控政策，全国政协委员、星河湾地产老板黄文仔认为，在局部地区作一些微调也“无妨”。“我不反对宏观调控，但要有差别。考虑到每个省的经济发展水平、人的需求、文化需求等多方面的情况，‘一刀切’限购不符合实际。 ”
聚焦之九：
暴利
●关键点：
限制开发商的暴利
限制房地产开发商的暴利，利润超过10%的部分应全额征税。
——全国人大代表、杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后建言。
现在开发企业没暴利可言了。过去是赚得不少，2007年、2009年的时候，毛利润率30%—40%，净利润率15%—20%，但2010年、2011年，我们好几个项目都是微利，净利润5%以内，有的项目不赚不亏，就是图个现金流。
——对“两会”提出的开发商“暴利说”，南京某开发企业高管表示。
聚焦之十：
其他
●关键点：
松江30亿元改造老城
在“十二五”期间，松江将投入30亿元人民币用于老城改造，届时将给居民们一个“惊喜”。
——全国人大代表、中共上海松江区委书记盛亚飞在回答网友提问时指出。
国际上合理的空置率一般是在全部住房的5%甚至更多。现在世界各国也好，包括当前中国的现实，有不合理的空置部分，就是过量的。
——全国政协委员张泓铭表示。
“十二五”期间，要转变城镇发展模式，着力解决“大城市病”。
——住建部部长姜伟新表示。
对小产权房可以划分时段区分对待，部分可以转化为保障性住房。没有卖的，政府可以收购，或者和当地的农民达成协议来出租，这是解决保障性住房一个很重要的途径。
——全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海表示，小产权房产生的原因主要是城区的房价过高，迫使农民或者其他老百姓到城乡结合部去合资建造低价位的小产权房。小产权房产生的过程，正是由于政府监管的缺失。
四套房子，四种类型
口述：金女士年龄：34岁职业：公司中层管理人员文化程度：本科持有物业：一套别墅，一套住宅，一套办公楼，一套商铺投资心得：赚的钱还是投到不动产上面心安，而且不能把鸡蛋都放到一个篮子里，应多种物业类型投资。
金女士1999年大学毕业，专业是对外贸易，毕业后即入职到某大集团旗下的对外贸易公司。在此期间，她结识了后来的老公黄先生。工作了一年多后，小夫妻双双跳槽，各自跳到上市公司从销售基层做起，目前已经分别是两家上市公司的中层管理人员。
买别墅看好稀缺性
由于小夫妻的父母家境都比较殷实，2003年他们结婚时，黄先生父母支付首付17万元，买下大华地区一套次新两房作为婚房，剩下的35万元由小夫妻做了30年贷款，每月还款2000元左右。
销售一线人员虽然起步艰难，但随着人脉不断积累，业务不断熟练，小夫妻收入有了显著增长。到2008年时，他们家庭年收入已达四五十万元。由于夫妻俩都是新上海人，销售工作又异常繁忙，经常出差，考虑到家庭添丁后需要老人到上海帮忙照顾，两房已不能满足未来的需要，金女士开始投入到改善型购房大军中，到处寻找合适的房源。
看了几次房子后，金女士与老公商量，索性一步到位买套别墅，一家三代居住比较舒适，居住品质也有大的提升。她始终认为，别墅属于稀缺资源，以后的升值空间较大。在看了两个多月的房子后，金女士最后在九亭买下一栋联排别墅，360万元，大华两房以120万元出售，当成了别墅的部分首付。
买商铺看好回报性
连年来的辛勤工作加上黄先生公司上市后部分原始股的小非解禁，让金女士家庭收入有了进一步增长。虽然夫妻俩都在上市公司，但金女士放在股市里的资金不超过40多万元，她认为工作太忙，无暇研究股票，而且股票这类“虚拟”的东西，总不如不动产来得心安。
由于别墅地处郊区，教育环境和资源无法与市区相比，在住了一段时间的别墅后，金女士又果断出手，在徐汇区买了套学区房，90万元的小两房。早在2007年，由于朋友介绍，她还在老家省会城市的繁华地段买下一套100平方米的办公楼。2009年她在上海的豫园地区买下一套小商铺，45万元。如今办公楼出租回报率15%以上，商铺出租回报率8%以上。
在不少人看来，金女士投资不动产颇有魄力和成就，但她始终认为，房子首先是用来住的，投资性只占第二位。在购买商业地产方面，要考虑到空置风险。“我买的那套省城办公楼，在2008年时，受经济环境影响，就曾闲置一年。 ”
金女士认为，赚了钱还是放到不动产上心安，而且不能把鸡蛋都放在一个篮子里，要多投几种物业类型，以分散风险。比如最近两年，住宅调控很猛，她的商业物业投资却保持稳定的回报，就体现出抵御政策调控的优势。（丛力供稿）
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