佘山别墅“6折起”未遭抢购 沪上开发商定价策略分化
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-03-19 13:08
即便是高总价的别墅楼盘，也需要大幅折扣优惠来吸引购房者目光。
3月18日，早报记者从位于松江新城板块的佘山珑原了解到，该楼盘此番推出20套特价房源，已经有10套房源被购房者下了“大定”（即不可退的定金）。售楼处一名牛姓置业顾问称，该楼盘已经定售出去的房源，叠加别墅居多，而打6折的房源目前仍然有在售。该楼盘此前因为打出“6折起”的促销口号，而备受关注。
“6折别墅只有两三套”
据佘山珑原售楼处一位置业顾问介绍，该楼盘一期为联排、叠加别墅，容积率为0.8，联排别墅的原报价均价在5万元/平方米，总价在1100万元左右；叠加别墅报价在4万元/平方米，总价在900万元左右。此次特别推出20套特价房源，最低折扣6折起。
“我们说的是6折起，而不是6折。”该置业顾问解释，佘山珑原此番推出的20套特价房源中，实际打6折的房源只有两三套，其余房源的折扣一般在7-8折。
售楼处现场的沙盘显示，这20套特价房源均处在小区的最前排或最后排，属外围位置。现场一名牛姓置业顾问称，当天是楼盘推盘的第二天，前来看房的客户不多，没有意向客户成交。
“听说开盘第一天客户比较多，但我是今天才赶过来的。”佘山珑原售楼处另一名置业顾问说。
中房信分析师薛建雄认为，该楼盘开盘期间的销量较差，结合楼盘和楼盘周边的情况，合理的价格叠加别墅应该在2万元/平方米，联排应在3万元/平方米。他分析，地价太贵可能是价格下不去的主要原因。
沪上某房企销售总监分析，总价在1000万元以内的别墅房源，两天只成交了10套，这个销售业绩不算很好。之前开发商宣传是打6折，但实际打6折的房源只有几套，降价降得不够彻底，所以客户的反应也比较犹豫。考虑到当初拿地时的楼板价在1.5万元/平方米左右，估计总的成本价在3万元/平方米，这或许也是开发商没敢把折扣打得太大的原因。
“刚需楼盘多去化过半”
刚需项目相对则更受欢迎。
昨日下午，宝山美兰湖中华园售楼处一位工作人员称，该楼盘此次推出48套两房房源，均价1.5万～1.6万元/平方米，购房者可享受付2万元定金抵扣7万元购房款，再打9.4折的优惠，“具体销售情况不清楚。”
同样位于宝山区的中冶尚园售楼处称，该楼盘此番加推的20多套一房房源如今只剩下两三套，优惠后的均价在1.2万～1.3万元/平方米。
嘉定绿地新里崴廉公馆售楼处的反馈是，该楼盘此番推出的68套房源，优惠后价格在1.6万～1.7万元/平方米，“楼盘的楼板价为1.1万元/平方米，目前销售率已超过70%。”
即便是没有给出折扣的嘉定龙湖蔚澜香醍[最新消息价格户型点评]售楼处也称，该项目此番推出的150套大平层房源，“目前已销售一半”，该项目均价在1.5万～1.7万元/平方米。
同样没有给出优惠的松江新弘国际城[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]售楼处称，该项目此次推出的140多套房源，均价在1.3万～1.5万元/平方米，目前已销售出2/3左右。
而定价在2万元/平方米以上的浦东东方御水湾售楼处称，该楼盘此次推出40多套房源，目前已定售出10余套。
一位业内人士分析，由于刚需项目总价较低，即便部分楼盘没有给出优惠，其报价一般也比较低，所以受众面更广。
开发商放缓促销步伐
对于部分开发商开始放缓优惠步伐，薛建雄分析，目前在2008年之后拿地的楼盘，基本没有多少利润空间，价格底部已经被封死，开发商抬价的欲望则比较大。
薛建雄说，一旦市场稍稍稳定，开发商就都不愿大幅降价了。
银亿集团销售总监王士章也提到，上周末开发商推盘量较大，但价格均较保守，一些缺少主要竞争对手、客源比较稳定的楼盘，对自己的利润预期较高，折扣力度较小，不过近期楼市人气较旺，购房者入市的势头还是较不错的，处在需求释放的阶段。
持此观点的开发商不在少数。
沪上某上市房企总经理助理称，从上周末的楼市情况看，各个楼盘的价格策略有所分化，有打折的，有价格维持平稳的，这说明目前的市场不再像去年年底那样一降一大片，相互跟风。开发商会根据自己的实际情况来制定销售策略：仍然需要以价换量的，优惠就多点；销售预期已经慢慢达到了，价格就平稳点。
但王士章担心，随着接下来供应量的不断增多，市场需求是否还会这么充足，目前还说不准，“未来的成交、价格走势还要走一步看一步”。
不过，薛建雄仍然认为，目前一手房价格普遍已存在10%的降幅，仍比二手房有优势，“目前算是市场的调整期，已经从之前单边跌价转为跌价、抬价两种声音同在。”
薛建雄预计，4月之前，上海楼市的价格基调为稳中有跌，过了4月，可能会更加趋稳。
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